Immobilien Magazin

Änderungen beim
Kurzzeit-Vermieten

Im Rahmen des Abgabenänderungsgesetzes 2016 (AbgÄG 2016) kam es zu einer Änderung der umsatzsteuerlichen Behandlung der kurzfristigen Vermietung von Grundstücken. Die Neuregelung kommt insbesondere bei Konferenz- und Seminarräumlichkeiten zum Tragen.

Autor: Gerald Kerbl, Steuerberater und Director bei TPA

Gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UStG idF BGBl I 134/2003 ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken zu Geschäftszwecken grundsätzlich steuerbefreit. Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung (Option zur Steuerpflicht) ist möglich, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich (ab 95 Prozent) für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Erfolgt etwa eine Vermietung von Seminarräumlichkeiten an Ärzte oder Banken, ist eine Optionsausübung des Vermieters somit nicht möglich. Die Vermietungsumsätze sind zwingend steuerfrei.

Auch kurzfristige Vermietung kann mitunter steuer-pflichtig sein.

Änderung durch das AbgÄG

Im Zuge des AbgÄG 2016 kam es zu folgender Änderung im Zusammenhang mit der kurzfristigen Vermietung von Grundstücken: Gemäß § 6 Abs 1 Z 16 UStG idF BGBl I 117/2016 ist nun auch die kurzfristige Vermietung während eines ununterbrochenen Zeitraums von nicht mehr als 14 Tagen zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, zur kurzfristigen Vermietung und/oder zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses verwendet. Durch die Neuregelung entfällt die Notwendigkeit der Prüfung einer möglichen Vorsteuerabzugsberechtigung ebenso wie die Notwendigkeit einer allfälligen Aufteilung der Vorsteuer und der Vornahme von Vorsteuerkorrekturen. Bei der Beurteilung, ob es sich um kurzfristige oder langfristige Vermietung i.S. dieser Bestimmung handelt, hat eine separate Beurteilung jedes einzelnen Mietumsatzes zu erfolgen. Eine Umgehung durch den Abschluss mehrerer aufeinanderfolgender Mietverträge mit demselben Mieter ist nicht möglich, da dann (unter Rückgriff auf die in der Durchführungsverordnung (EU) Nr. 282/2011 enthaltenen Regelungen, auf die die ErläutRV zum AbgÄG 2016 explizit verweisen) auf die Gesamtlaufzeit der aufeinanderfolgenden Verträge abzustellen ist. Werden nun Seminar- oder Konferenzräume unterjährig wiederholt an denselben Mieter für einen Zeitraum von jeweils max. 14 Tagen vermietet, ist die Vermietung unter den Begriff der kurzfristigen Vermietung zu subsumieren und somit zwingend steuerpflichtig, sofern es zu keiner "durchgehenden" Vermietung der Räumlichkeiten kommt bzw. zu keiner Umgehung der Bestimmung durch den Abschluss mehrerer aufeinanderfolgender Mietverträge. Kommt es zu einer nahtlosen Aneinanderreihung der einzelnen Mietverträge, ist die Gesamtlaufzeit der Verträge zu betrachten. Sind sie länger als 14 Tage, liegt ein Fall langfristiger Vermietung vor; in einem solchen Fall steht es dem Steuerpflichtigen grundsätzlich frei, ob er die Option zur Steuerpflicht des § 6 Abs 2 UStG ausüben möchte, wobei die Einschränkungen durch das 1. StabG 2012 zu beachten sind.

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