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Alles wird anders

Wenn es um Gewerbeimmobilien geht, wird es einiges an Neuerungen geben. Manche davon sind so einschneidend, dass sich das bekannte Gesicht der Nutzung grundlegend verändern wird.

Autor: Charles Steiner

Man muss mit der Zeit gehen, heißt es in fast allen Bereichen der Wirtschaft. Neues probieren, Altes auf den Prüfstand stellen - gegebenenfalls adaptieren oder gleich über Bord werfen. Mittlerweile scheint es aber eher so, als würde die Zeit mit einem gehen. Manchen macht das Angst, andere sehen Potenziale darin. So wie es etwa der Schriftsteller Victor Hugo ausgedrückt hatte: "Die Zukunft hat viele Namen: Für Schwache ist sie das Unerreichbare, für die Furchtsamen das Unbekannte, für die Mutigen die Chance." Die technischen Entwicklungen der vergangenen zehn Jahre waren so rasant dass sich auch die Nutzung von Gewerbeimmobilien zum Teil grundlegend ändert. Das ist für Entwickler und auch für Investoren eine Herausforderung. Die Fragen: Einerseits, wie baue ich die Immobilie, damit sie auch lanfristig genutzt werden kann? Andererseits: Kann ich mit ihr in zehn oder 20 Jahren immer noch Geld verdienen? Für die Immobilie selbst ist die Frage einfacher zu beantworten - sie muss flexibel sein, um nicht nur heutige, sondern auch zukünftige Trends bei Arbeit, Gewerbe, Retail und Logistik abfedern zu können. Schwieriger ist das mit der Lage. Zu viele Komponenten - Stadtentwicklung, Zuzug, Einkaufsverhalten etc. - spielen da zusammen. Klar ist: Ohne Frequenz/Erreichbarkeit wird keinen Blumentopf gewinnen.

Büro

Kaum eine Assetklasse hat in den vergangenen 20 Jahren eine so tiefgreifende Veränderung erlebt wie der Office-Sektor. Einzelzellen, bei dem jeder Mitarbeiter sein eigenes Bürokammerl hat, sind lange out. Danach kamen Großraumbüros - die waren aber für die Mitarbeiter so nervig, dass auch diesen mittlerweile keine Zukunft beschieden wird. Also Gruppen-

büros. Nur: Das reicht nicht. Die Arbeit selbst hat sich verändert. Man ist nicht mehr an seinen Arbeitsplatz gebunden, kann Tätigkeiten überall, wo man Internetzugriff hat, durchführen. Damit auch ein Wandel der Unternehmenskultur: Mehr Kommunikation, mehr Interaktion, mehr Corporate Identity für das Unternehmen. Stefan Wernhart, Leiter Büroimmobilien bei EHL, prognostiziert: "Folgende Faktoren werden sich auf die Nachfrage auswirken: die mobile Arbeitsweise und flexible Arbeitsplatzkonzepte sowie eine Optimierung der Work-Life-Balance." Die Immofinanz hat seit dem Vorjahr die Vorgaben aus der Arbeitswelt in die Marke "MyHive", zu Deutsch "Mein Bienenstock", gegossen. Christian Traunfellner, verantwortlich für die zur Immofinanz gehörenden Büroimmobilien in Österreich, erklärt das Konzept: "My-

Hive basiert auf drei Parametern: Freundliches Design, eine gute Infrastruktur, die auch Cafés, Restaurants und Ruheräume beinhaltet, sowie Gemeinschaft, also dass Menschen miteinander interagieren können." Der Arbeitsplatz wird zunehmend als Lebensraum wahrgenommen. Vor dem Launch der Marke habe man Nutzerumfragen gestartet, die in einem fertigen Konzept gemündet sind. Auch der Flughafen Wien baut massiv aus: Bis 2020 soll der Office Park 4 mit 20.000 m² zusätzlichen Büroflächen in Betrieb gehen - und "Brexit-Flüchtlingen" Platz bieten.

Aktuelle Projekte

  • Denk Drei, Wiener Prater 22.500 m²
  • QBC 3 + 4 69.000 m²
  • Orbi Tower, Erdberg 21.600 m²
  • Austria Campus 200.000 m²

Markenbildung für Shoppingcenter und FMZ machen es dem Kunden und dem Händler leichter, sich zu orientieren.

Retail

Diese Assetklasse hat es nicht leicht. Der Onlinehandel wird beliebter, die Kaufkraft steigt deshalb aber nicht. Also müssen Einzelhändler Teile des großen Einkaufskuchens, den die Kunden bilden, abgeben. Die Folge: Retailimmobilien fahren nur mehr in Top-Lagen gut, in B- und C-Lagen dünnen sie aus. Jörg Bitzer, Einzelhandelsspezialist bei EHL Immobilien, spricht sogar davon, dass die Ausdünnung Lagen trifft, die vor zehn Jahren noch attraktiv waren. Was erschwerend hinzukommt ist, dass etablierte Einzelhändler Flächen abbauen bzw. optimieren. Obwohl neue Retailer den heimischen Markt betreten, können sie die Flächenreduktion der alten nicht kompensieren. Der Grund: Diese gehen verstärkt in Richtung Popup-Stores oder Flagshipstores. Man wird also das Konzept Retail neu denken müssen. Und zwar trotz guter Lagen. Stefan Krejci, Makler bei der Re/Max Commercial Group, die jüngst mit den exklusiven Vermarktungsrechten der Gewerbeflächen im Marina Tower betraut wurde, erklärt: "Optische Reize in den Verkaufsflächen werden immer wichtiger. Sie müssen ansprechend sein, genügend Freizeitmöglichkeiten bieten und Emotionen wecken, um den Kunden zum Point of Sale zu bewegen." Aber es ist noch mehr notwendig - und zwar die direkte Kommunikation mit dem Kunden, besonders über Social Media. In Los Angeles ist man dabei so weit gegangen, den Onlinehandel mit stationärem Handel zu verzahnen: Eine Gruppe von Konsumenten mit einem bestimmten Suchprofil wird zum Verkaufsgeschäft geladen, wo nur jene Produkte, die dem Suchprofil entsprechen, angeboten werden. Das Sortiment ändert sich mit der angepeilten Gruppe. Auf Wiedererkennung setzt dafür die Immofinanz - diese hat für Shoppingcenter die Marke "VIVO!" und für Fachmarktzentren "Stop Shop" ins Leben gerufen. Christian Traunfellner: "Die Markenbildung macht es für Kunden leichter, sich zu orientieren - und die Nachfrage von Seiten der Retailer ist groß."

Aktuelle Projekte 2017:

  • Erweiterung huma eleven, Wien Simmering 20.000m²
  • Post am Rochus, Wien Landstraße 5.500 m²

Logistik

Um zu einem Land für großteilige und spekulative Logistikimmobilien zu werden, dafür ist der Zug für Österreich abgefahren - und der wird wohl auch nicht mehr einzuholen sein, da sich die "große" Logistikwelt ohnehin schon in Österreichs Nachbarländern, namentlich in Deutschland sowie den Staaten im Osten, abspielt. Doch es wird in Österreich dennoch ein Drive im Bereich Logistik einsetzen, nämlich was kleinteilige Flächen im innerstädtischen und stadtnahen Bereich betrifft. Weil eben der Onlinehandel immer stärker wird und Endkunden besonders auf "On Day Delivery" oder "Next Day Delivery" Wert legen, dürften sich viele Einzelhandelsflächen in Richtung Logistikflächen bewegen. Rainer Koehne, CEO Rheinische Grundbesitz AG, hatte es bei einer Diskussionsveranstaltung mit diesem Bonmot ausgedrückt: "Die Kaufhäuser des E-Commerce sind Lagerhallen." Stefan Krejci von Re/Max Commercial präzisiert: "Dabei reicht es nicht, dass diese Distributionsflächen am Rande der Stadt gelegen sind. Sie werden sich zunehmend auf das Zentrum konzentrieren." Erst im Dezember hat der Lieferdienst DHL eine solche Liegenschaft mit 10.000 m² in der Nähe von Graz in Betrieb genommen, eine weitere wird in Wien von Entwickler Segro errichtet und noch heuer den Betrieb starten. Das markiert auch den Markteintritt von Segro in Österreich, die den Trend zu E-Commerce nutzen möchte und weitere Entwicklungen plant. Andreas Fleischer, Business Unit Director Northern Europe bei Segro: "Wir sehen in Österreich einen großen Bedarf für stadtnahe Logistikzentren."

Aktuelle Projekte

  • Segro Park Wien Liesing 8.200 m²

Gewerbepark

Eine schwierige Assetklasse, weil sie sich durch ihre Nutzung definiert, und diese wiederum ist lageabhängig. Einen Gewerbepark vom Reißbrett, der überall eingesetzt werden kann, gibt es nicht. Es hängt also davon ab, was man wo mit dem Gewerbepark abdecken will. Will man Startups einquartieren, braucht es mehr Büroflächen und Nahversorgung sowie, je nach Lage, Parkplätze. Liegt der Fokus auf Logistik, ist eine gute Anbindung an Verkehrsknotenpunkte vorrangiges Ziel. Der Bedarf an Gewerbeparks - besonders an den Hauptverkehrsachsen - scheint in Österreich ziemlich gedeckt zu sein, dort vor allem in Ostösterreich. Bekannte Beispiele sind die EcoPlus-Parks - einer in Wiener Neustadt, einer in Wolkersdorf sowie das IZ NÖ Süd, im Burgenland die Businessparks Burgenland mit Standorten in Kittsee, Parndorf und Heiligenkreuz sowie in der Steiermark der Technopark Raaba. Gerade Letzterer profitiert von der Achse Österreich-Slowenien als flächenmäßig größter der Walter Business Parks, der erst vor Kurzem die Baustufe 7 beendet hat und jetzt über 71.000 m² Büro- und Lagerflächen verfügt. Dafür Potenzial im Westen - und das wird von ZIMA genützt: Mit dem Gewerbepark Emspark in Hohenems entsteht ein 135.000 m² großer Park an der A 14.

Aktuelle Projekte

  • Gewerbepark Emspark, 135.000 m²

Hotel

In Zeiten günstiger Flüge tun Menschen vor allem eines: Reisen. Und da hat sich im Herbergssektor ein Trend aufgetan, der in den kommenden Jahren noch weiter zunehmen wird. Wenn der Flug schon günstig ist, dann muss es das Hotel auch sein - ohne allzu viele Abstriche, was Komfort betrifft. Budget Hotels tun das. Die Zimmer sind klein, eine Minibar sucht man vergeblich - aber das Design folgt einem Gesamtkonzept. Und es ist günstig. Die verhältnismäßig geringen Preise zum relativ hohen Komfort ziehen immer mehr Kunden von Drei- oder Viersterne-Hotels ab. Lediglich das Luxussegment bleibt da mehr oder weniger unberührt. Dem Trend folgend kommen neue Hotelketten wie Motel One, Super 8, 25hours und Ähnliche, die das Budget-Prinzip verfolgen, auf den Markt - und etablierte Hotelketten launchen eigene Billigketten, um den Marktdruck abfedern zu können. Mariott hat dafür Moxy ins Leben gerufen, Ibis die Kette Ibis budget, um nur einige zu nennen. Aber das ist nicht der einzige Trend, wie es sich aus dem jüngsten Kongress "9. International Hotel Investment & Design Club Forum" heraushören lässt: Neben dem Preis ist es auch eine gewisse offene Atmosphäre, auf die die Hotelgäste von morgen Wert legen würden und die sich etwa mit Cafés im Foyer oder Co-Working-Spaces erreichen lässt. Abseits von Budget Hotels läuft der Markt sehr gut. Hotels gelten als Assetklasse, die, wenn gut frequentiert, bei Investoren hoch im Kurs ist. Im Vorjahr wurden in Österreich fast eine Milliarde Euro mit Hoteltransaktionen umgesetzt; die Aussichten für heuer sind zumindest stabil, wie Lukas Hochedlinger von Christie & Co erklärt - wenngleich das Volumen vom Vorjahr wohl nicht erreicht werden dürfte: "Es befinden sich zwar aktuell einige Hotels auf dem Markt, jedoch werden diese den Höchstwert von 2016 vermutlich nicht knacken können."

Aktuelle Projekte

  • Moxy Hotel Wiener Flughafen, 300 Zimmer
  • ibis und Novotel am QBC, 576 Zimmer

Grün ist gesund - Harvard untersuchte Büros

Einer Studie der Harvard University zufolge verzeichneten Unternehmen, die in einem grün zertifizierten Objekt ansässig sind, bei ihren Mitarbeitern eine um 30 Prozent geringere Krankheitsrate und eine um sechs Prozent höhere Schlafqualität im Vergleich mit Gebäuden ohne Zertifizierung. Die Studie stützt sich auf 109 Mitarbeiter aus zehn Büros in fünf Städten in den USA. Dabei wurde besonders auf die Inneneinrichtung Bedacht genommen – diese spielte für das Wohlbefinden eine immense Rolle.

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