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And the cash flows

Nach der Wirtschaftskrise 2008 sind Banken bei den Vorgaben deutlich vorsichtiger geworden, was die Vergabe von Immo-Krediten betrifft. Das schuf Platz für alternative Finanzierungsformen. Versicherungen, Crowdinvesting und Co. buhlen jetzt ebenfalls um Darlehen für Immo-Projekte.

Autor: Charles Steiner

Es war in einer Sonntagsnacht auf den 15. September 2008. Während in Europa die meisten noch schliefen, kam es an US-amerikanischen Börsen zu dramatischen Szenen. Unscheinbar schlängelte sich eine Agenturmeldung um 5.30 Uhr durch, wonach die Investmentbank Lehman Brothers vor dem Bankrott stünde. Das böse Erwachen folgte knapp zwei Stunden später, zu der Zeit, als sich Montagfrüh die europäische Wirtschaftswelt schlaftrunken aus dem Bett wälzte, um ihr Tagwerk zu beginnen. Lehman musste Insolvenz anmelden. Was in Nachrichtenagenturen als Eilt-Meldung ausgegeben wurde, braute sich alsbald zu einer handfesten Weltwirtschaftskrise zusammen: Eine Immobilienblase hatte die einstige Großbank zum Platzen gebracht. Ein paar Jahre später hatte die Bankenlandschaft ihre Schlüsse aus der Krise gezogen. Kreditvorgaben wurden deutlich verschärft, auch im Bereich des Immobiliensektors.

Eine Hürde - Die Vorgabe, Eigenkapital einsetzen zu müssen, bedeutet auch, dass nicht so viel gebaut wird, wie von Bauträgern gewünscht.

Ohne Eigenkapital geht nix mehr, Risikodeckung ist das Zauberwort. Basel III und womöglich IV sind in aller Munde. Wer also über kein Erspartes verfügt, der wird bei der Immobilienfinanzierung in der Regel durch die Finger schauen. Zumindest bei Banken. Oder? Reinhard Madlencnik, Leiter des Bereichs Real Estate in der Bank Austria: "Die Banken finanzieren und es gibt aktuell keine Engpässe, obwohl die regulatorischen Anforderungen gestiegen sind und weiter steigen (Stichwort Basel IV). Der Wettbewerb ist rege, wie es für eine Spätzyklusphase typisch ist." Man finanziere mit "doppeltem Netz" - und zwar "ausschließlich mit Immobilienprofis" und mit einem unabhängigen Risk Management, das "jede unserer Finanzierungen genau prüft."

Versicherungen suchen nach Anlageformen, wir spüren sie jedoch nicht.

Alternative Versicherung?

Die restriktiven Bankenregeln bei der Kreditvergabe sowie die Suche nach alternativen Veranlagungen rufen da Versicherungen auf den Plan, die ihrerseits Geld zu veranlagen haben. Denn: "Zur Bedeckung von langfristigen Verpflichtungen aus dem Versicherungsgeschäft sind hypothekarisch besicherte und mit fixen Zinssätzen ausgestaltete Immobilienfinanzierungen sehr gut geeignet, sie stellen daher im Veranlagungsprofil für die Wiener Städtische Versicherung eine sehr interessante Veranlagungsmöglichkeit dar", so Christine Dornaus, Vorstandsmitglied bei der Wiener Städtischen. Wenn da nicht die niedrigen Zinsen wären. Dornaus: "Trotz der Niedrigzinspolitik der EZB ist die Begebung von Immobiliendarlehen für uns als Versicherung nach wie vor interessant, wobei dieses Zinsniveau auch die Versicherung vor Herausforderungen stellt." Johann Massenbauer, der in der österreichischen Medienlandschaft als "Erfinder der Fremdwährungskredite" tituliert wurde (was ihm allerdings in jüngerer Vergangenheit einiges an Turbulenzen einbrachte), drückt es noch drastischer aus: "Banken heben derzeit Zinsen in der Höhe von einem bis zwei Prozent ein, bei Versicherungen liegen diese bei drei bis vier Prozent." Natürlich hätten viele Versicherungen derlei Finanzierungsmöglichkeiten angeboten, diese seien aber mit der Zinsentwicklung nicht konkurrenzfähig. Deshalb sehen Banken durch Versicherungen auch keine Veränderungen. Franz Kölbel, Bereichsleiter Projektfinanzierung bei der Hypo Steiermark: "Ja, Versicherungen suchen nach Anlageformen, und ja, manche drängen in den Finanzierungsmarkt. Nur wir kämpfen nicht mit Versicherungen, wir spüren sie kaum." Reinhard Madlencnik beobachtet: "Versicherungen finanzieren am österreichischen Markt, allerdings in relativ geringem Ausmaß. Angeboten werden 'Plain Vanilla' Finanzierungen mit langen Laufzeiten und geringem LTV. Tatsache ist, dass durch die extrem expansive Geldpolitik der EZB insbesondere Lebensversicherungen auf der Suche nach Rendite sind."

Der Wettbewerb bei Finanzierungen ist rege, wie es für eine Spätzyklus-Phase üblich ist.

Crowdinvesting

Ein Phänomen, das immer häufiger auftaucht, ist die Finanzierung von Immobilien durch Crowdinvesting. Möglich wurde das seit der Ratifizierung des Alternativfinanzierungsgesetzes 2015. Warum auch nicht, immerhin ist die Nachfrage am Markt nach Immobilien stark - und es gibt durchaus Menschen mit wenig Kapitalreserven, die damit zumindest in Teilen einer Immobilie investieren können. Etwa beim Projekt "Laendyard", das von JP Immobilien gemeinsam mit der CA Immo an der Erdberger Lände realisiert wird. Rendity bietet da mit RealEst eine solche Schwarmfinanzierung an mit vier Wohnpaketen, die mit einer Haltedauer von fünf bis sieben Jahren vermietet und anschließend verkauft werden. Den Investoren werden vierteljährliche Ausschüttungen in Höhe von drei Prozent per anno sowie eine anteilige Beteiligung an der Wertsteigerung im Falle eines Verkaufs versprochen. Auch dagobertinvest, Home Rocket und viele weitere buhlen um Kleinanleger. Es gibt aber Grenzen bei der Finanzierung: Über Nachrangdarlehen sind bis zu 5.000 Euro für Kleinanleger möglich. Nur: Aufgrund einer Investitionsgrenze von 1,5 Millionen Euro können in der Regel nur Kleinprojekte oder Teile von größeren Projekten crowdfinanziert werden, aufgeschlüsselt nach Fremdkapital, Eigenkapital und eben Mezzaninkapital, das auch das Crowdinvestment umfasst. Damit wäre die Schwarmfinanzierung für Entwickler von Großprojekten wenig attraktiv.