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Augen auf beim Wohnungskauf

Vorsorgewohnungen sind zwar eine beliebte Anlageform, allerdings sollte man sich zu einigen Punkten Gedanken machen. Es gibt auch Risiken.

Autor: Charles Steiner

Es ist mit Vorsorgewohnungen eigentlich ein einfaches Prinzip. Man kauft eine Wohnung an, vermietet sie weiter und mit den Mieterträgen kann der Kredit bedient werden, danach kann man sie entweder weitervermieten und sich im Alter ein nettes Zubrot verdienen - oder selbst nutzen. Nur: Ganz so einfach ist es dann doch nicht. Für Unbedarfte können einige Fallstricke lauern, die beim Kauf eines solchen Objekts gründlich überlegt werden sollten, wie Andreas Lotz, Teamleiter bei RIWOG erklärt: "Bevor man eine Vorsorgewohnung kauft, sollte man sich überlegen, welcher Anlagetyp man ist und welche langfristige Strategie man mit der Vorsorgewohnung verfolgen will." Nämlich: Will man sein Geld sichern, oder will man ein Zusatzeinkommen generieren. Danach richten sich auch die Zahlungsmodalitäten - denn im Vorsorgebereich kann es steuerliche Begünstigungen geben, wenn man die Wohnung vermietet. Natürlich lockt es etwa, wenn man beim Kauf einer Vorsorgewohnung die Vorsteuer geltend machen kann - allerdings muss man sich im Klaren sein, dass man auch für die entsprechende Laufzeit vermieten muss und die Steuerbegünstigung fließt dann durch die Mieteinnahmen als Umsatzsteuer wieder zurück zum Staat.

Kaum wer macht den Vorsteuerabzug geltend. die Käufer wollen flexibel sein.

Das kann aber Herausforderungen mit sich bringen, wie Gunter Lang, Partner bei TPA erklärt. Denn: "Will man die Vorsteuerabzugsberechtigung geltend machen, braucht man einen Mieter, der sich dann die Wohnung im Verhältnis zum Kaufpreis auch leisten kann. Besonders, wenn man eine Vorsorgewohnung auf Fremdkapital erwirbt, braucht man einen Mieter, mit dem man die Kreditzinsen dann tilgen kann." Martina Hirsch, Leitung Vertrieb Bauträger bei der S Real hat allerdings die Beobachtung gemacht, dass kaum jemand die Vorsteuerabzugsberechtigung geltend macht: "Die meisten Kunden kaufen zum Normalpreis, weil man dann mit der Immobilie flexibler ist - sie also auch eigennutzen kann - und sich auch die Prognoserechnung erspart." Zudem gebe es eine Kleinunternehmerregelung, wonach man unter einem selbstständig erwirtschafteten Betrag von 30.000 Euro pro Jahr die Umsatzsteuer erspart. Ein Rechenbeispiel: Die Miete kostet 500 Euro, hinzu kommen 10 Prozent USt und 100 Euro Betriebskosten. Macht 650 Euro - für die man sicher einen Mieter findet. Heißt, bei Vorsteuerabzug oder einem Einkommen über 30.000 Euro im Jahr müsste man 50 Euro an den Fiskus abgeben. Mit der Kleinunternehmerregelung fällt dieser Schritt dann aus. Hirsch: "Die 50 Euro im Monat machen sich dann direkt im Ertrag bemerkbar."

Steuervorteile besonnen nutzen

Die Steuervorteile können aber auch aus einem anderen Grund zum Bumerang werden. Dann nämlich, wenn man sich beim Kauf einer solchen Wohnung nicht genau im Klaren ist, dass man sie für 20 Jahre vermieten kann oder will. Ein Beispiel: Man kauft eine Vorsorgewohnung vom Bauträger günstiger, wenn man die Umsatzsteuer davon abzieht. Durch die Vorsteuerabzugsberechtigung muss man die Wohnung dann eine gewisse Zeit - in der Regel 20 Jahre - umsatzsteuerpflichtig vermieten. Gunter Lang skizziert das anhand eines Gleichnisses: "Das ist so, wie wenn man einen Rucksack trägt, der jedes Monat leichter wird und am Ende ist er leer." Nur muss man sich darüber im Klaren sein, dass wenn man die Vorsorgewohnung nach einer gewissen Zeit selbst nutzen will, man mit Steuernachzahlungen zu rechnen hat - jenen nämlich, die man mit der Vorsteuerabzugsberechtigung geltend gemacht hat. "Will also jemand die Wohnung aus irgendwelchen Gründen nach zehn Jahren selbst nutzen, muss er eine Steuernachzahlung leisten", erklärt Lang. Andreas Lotz von der RIWOG sieht das ähnlich und rät: "Wenn man nicht 20 Jahre seine Wohnung vermieten will oder es am Anfang noch nicht abschätzen kann, dann sollte man die Vorsteuerabzugsberechtigung nicht wählen und gleich den vollen Betrag bezahlen. Dann muss man auch keine Verpflichtungen eingehen." Oder aber man bildet Rücklagen, falls man sich im Laufe der Zeit anders entscheidet. Und sollte man - aus welchen Gründen auch immer - die Wohnung vorzeitig verkaufen wollen, dann ist der steuerliche Aspekt ebenfalls zu beachten.

Macht man den Vorsteuerabzug geltend, muss man USt-pflichtig vermieten.

Vorsorgewohnung vs. Anlagewohnung

Öfter hört man von Vorsorgewohnungen oder Anlagewohnungen. Nur: Den Unterschied erklären ist gar nicht so einfach, wenn man die Branche befragt. Marion Weinberger-Fritz erklärt, dass das zumindest aus steuerrechtlicher Sicht nicht klar definiert ist, was eine Vorsorge- und was eine Anlegerwohnung ist. Michael Schmidt, Geschäftsführender Gesellschafter von 3SI Immobilien sieht den Unterschied vor allem im Zweck: "Es kommt darauf an, ob man Renditen haben will, oder sein Kapital sichern. Im Neubaubereich wird man eher danach trachten, sein Geld zu mehren, im Altbau mehr, es zu erhalten." Andreas Lotz stimmt zu: "Altbauwohnungen sind anders zu betrachten als Neubauwohnungen, wenn es um Kapitalerhaltung, bzw. Vermehrung geht." Eine Rolle könnte da auch das MRG spielen, das in Altbauwohnungen schlagend wird und die Rendite drückt. Allerdings, gibt Michael Schmidt zu bedenken: "Das MRG ist zwar ein Thema, allerdings können sich die möglichen Mietzinse durch Sanierung, Lagezuschläge oder Aufzug durchaus an die Marktpreise annähern." Generell gilt für Neu oder Altbau: Die Wohnungen müssen entsprechend klein sein, damit sich die zukünftigen Mieter diese auch leisten können. Denn, so Marion Weinberger-Fritz: Die Reallöhne sind nicht gestiegen, die Wohnungspreise allerdings schon. Weswegen man schon der Logik wegen weniger Wohnung für's gleiche Geld bekommt. Michael Schmidt sieht das ebenso: "Die Quadratmeterpreise können vielleicht niedrig sein - aber sie summieren sich. Je kleiner die Wohnung also ist, desto größer ist auch der potenzielle Markt." Die typischen Garconnieren im Altbau waren vor 10 oder 20 Jahren eher Ladenhüter, heute sind sie begehrt wie noch nie. Für große Wohnungen sieht Schmidt, dass der Interessentenkreis immer kleiner wird - weil diese sich entweder den Kauf oder der spätere Mieter die Miete nicht mehr leisten können. Er sagt, die Hälfte seiner Wohnungen kaufen Anleger, die andere Eigennutzer. Und beim Altbau sind es wiederum 80 Prozent Eigennutzer. Gunter Lang würde diese Definition um einen Aspekt erweitern: "Eine Anlegerwohnung ist sehr häufig eine Altbauwohnung, in der bereits ein Mieter drin ist, der einfach übernommen wird." Diese kauft man dann auch nicht mit dem Ziel der Eigennutzung, sondern, um sein Kapital sicher anzulegen.

Bei den Wohnungsgrößen gilt heute mittlerweile: 36 ist das neue 50.

Wer kauft Vorsorgewohnungen?

Zwar sind die Zinsen - und damit die Kredite - dieser Tage recht günstig zu haben, dennoch hat sich bei der Zielgruppe in Bezug auf Vorsorge- oder Anlagewohnungen einiges geändert. Es sind mittlerweile der obere Mittelstand geworden, der solche Immobilien kauft - was nicht zuletzt daran liegt, dass die Bank bei einem Kredit auch Eigenmittel sehen will - und die können nicht alle aufbringen. Gunter Lang: "Es sind zumeist Besserverdienende, die nach einer Veranlagung suchen." Der Markt für betriebliche Vorsorge für Klein- und mittelgroße Unternehmen habe sich allerdings wieder deutlich ausgedünnt. "Das war früher ganz stark, heute sind Immobilien in der betrieblichen Vorsorge eher selten geworden", sagt der Steuerexperte. Und auch Michael Schmidt sagt: "Die gehobene Mittelschicht ist die größte Käufergruppe." Martina Hirsch hat vor allem eine neue Zielgruppe in der Altersstruktur ausmachen können: "Vor zehn Jahren waren es Leute im Alter von 50 oder 60 plus, die wirklich zur Vorsorge gekauft hatten. Jetzt ist es ein beliebtes Steuerschonmodell geworden - schon allein der sehr niedrigen Zinsen wegen." Man kann mit einer Vorsorgewohnung erheblich sein Kapital vermehren. Bei der betrieblichen Vorsorge hingegen spielen Immobilien keine nennenswerte Rolle mehr.

Die Finanzierung

Gerade, was die Kredite betrifft, kann es ebenfalls Fallstricke geben, schließlich kann sowohl mit variablen und fixen Zinsen ein Darlehen gewährt werden. Gunter Lang rät allerdings, einen Fixzins zu wählen: "Zwar sieht es nicht so aus, als würde sich die Zinslandschaft so schnell verändern, allerdings bietet eine fixe Verzinsung Sicherheit." Denn sollte der Leitzins wider Erwarten angehoben werden, dann könnte es im Extremfall passieren, dass dann die Kreditraten nicht mehr bedient werden könnten. Auch ist es ja so, dass das eingesetzte Kapital langfristig gebunden wird und der kurzfristige Gebrauch des Geldes so einfach nicht möglich ist - außer, man nimmt in der Geschwindigkeit deutliche Abstriche in Kauf. Von heute auf morgen lässt sich die Immobilie dann nicht verkaufen, das dauert oft Wochen, bis der Eigentümer - allein schon aufgrund der Käufersuche, Vertragserstellung und ähnliches - gewechselt werden kann. Fällt man dann um einen Kredit um, kann es dann mitunter brenzlig werden. Denn dann bleiben kaum Wochen oder Monate Zeit, um schnell zu Geld zu kommen. Aber, so sagt man in der Branche: Variable Zinsvereinbarungen wählt kaum jemand. Zu unsicher, sagen alle.

Früher waren Garconnieren Ladenhüter, jetzt sind sie heiß begehrt.

Mieter mit Bedacht wählen

Natürlich ist es dann, wenn man sich für eine Vorsorgewohnung entschieden nicht schon getan und Mieter fliegen einem auch nicht einfach so zu. Man muss sich darum kümmern, besonders, wenn man einen Kredit am Laufen hat und die Zinsen tilgen muss. Also muss man Zeit einplanen, Wohnungsinserate aufgeben und sich auch Zeit für Besichtigungen nehmen. Und wenn man einen Mieter hat, sollte man auch Sorge dafür tragen, dass er seine Miete auch bezahlt. Denn damit ist ja der Kreditzins dann zu tilgen. Also jede Menge Papierkram, mit dem man sich zu beschäftigen hat. Und: Man sieht es oft im Fernsehen, in sogenannten Doku-Soaps. Mietnomaden oder Messies ziehen in die Wohnung ein - und hinterlassen ein Trümmerfeld. Im besten Fall hat er die Miete bezahlt, wenn man Pech hat, nicht einmal das. Das kann dann teuer werden, wenn man die Wohnung einmal renovieren muss. Wenn es ganz blöd geht, hat man auch noch Prozesse am Hals und Anwaltskosten können ein riesiges Loch in die Brieftasche reißen. Und damit kann sich der Traum mit der Vorsorgewohnung sehr schnell zum Albtraum verwandeln. Man muss sich mit der Wohnung also genau befassen.

Anlage vs. Vorsorge - Unterschiede

Zwar gibt es eigentlich keinen (steuer)-rechtlichen Unterschied zwischen Anlage- und Vorsorgewohnungen, allerdings ergibt sich einer beim gewünschten Zweck des Objekts. Eine Anlagewohnung dient zumeist dem Zweck der Kapitalerhaltung, bei einer Vorsorgewohnung stehen Rendite und Kapitalvermehrung im Vordergrund. Diese Unterschiede können sich oft auch Objekttyp zeigen. Zu Anlagezwecken sind Altbauwohnungen in Top-Innenstadtlagen durchaus möglich, bei Vorsorgewohnungen werden eher Randlagen mit guter Infrastruktur bevorzugt, weil die Preise moderat sind und man daher leichter Mieter finden kann.

Run auf Vorsorge

Vor zehn bis 20 Jahren standen Vorsorgewohnungen kaum auf dem Wunschzettel der Kunden. Das hat sich mittlerweile drastisch geändert. Durch den niedrigen EZB-Leitzins sind Kredite sehr günstig, zudem sind Vorsorgewohnung steuerschonende Modelle, um sein Kapital zu vermehren. Der Markt ist also wieder zurück - Branchenteilnehmer sagen sogar, dass er dieser Tage stärker ist, denn je. Auch die Käuferschicht hat sich verändert. Waren es früher Personen um 50 plus, kaufen jetzt auch jüngere Menschen.