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Banken finanzieren nur mehr A-Lagen

… und nehmen damit Markendruck in Kauf

Autor: Gerhard Rodler

Kredite sind das Schmiermittel der Immobilienbranche. Das gilt für Österreich, wie für Deutschland. Die International Real Estate Business School (IREBS) an der Universität Regensburg hat eine ausführliche Studie zum Thema gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland veröffentlicht. Die Studie verdichtet die Daten von 25 führenden Finanzierern in Deutschland. Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) hat die Untersuchung unterstützt; führende Vertreter der Immobilienwirtschaft: BulwienGesa, DTZ, Jones Lang LaSalle, Real Capital Analytics und Savills standen als Sponsoren zur Seite. Sie haben insgesamt ein Portfolio von 189 Mrd. Euro analysiert; dies entspricht rund 50 Prozent des Marktvolumens von 373 Mrd. Euro (inklusive institutionell gehaltener Wohnportfolios und CMBS). Die sieben A-Städte hatten in dem von IREBS analysierten Darlehens-Portfolio einen Anteil von 41,2 Prozent (2012). Während der Kreditbestand an gewerblichen Immobilienfinanzierungen im Jahr 2012 mit 1,0 Prozent rückläufig war, stieg der Bestand in den A-Städten um knapp 7 Prozent an. Die Banken sind also regulatorisch getrieben noch dabei die Bestände selektiv eher abzubauen (2010 bis 2012 um ca. 13 Mrd. Euro), während der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien boomte und in diesem Zeitraum um ca. Euro 8 Mrd. anstieg. Die Reduzierung des Finanzierungsbestands ging aber nicht zu Lasten der A-Städte. Während die Durchschnittsmargen des von IREBS analysierten Portfolios im Jahr 2012 noch um 6 Basispunkte auf durchschnittlich (gewichtet) 108 Basispunkte anstiegen, erfolgte im laufenden Jahr eine Margenreduktion. Insgesamt erwarten die von befragten Institute einen Rückgang von 11 Basispunkten bis zum Jahr 2014 im Vergleich zum Jahr 2012. Dies ist allerdings eine Durchschnittsbetrachtung. Der Margendruck findet insbesondere im Core-Bereich statt - und hier insbesondere in den sieben A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Während die erwarteten Margen sinken, dürften die Beleihungsausläufe moderat ansteigen. Dies stellt für Finanzierungsinstitute eine Herausforderung dar. Der Grund für diesen Margendruck ist steigender Wettbewerb. Hier kommen mehrere Faktoren zusammen. Einige Marktbeobachter sprechen davon, dass der Markt für deutsche Core-Assets „abgegrast“ ist. Gleichzeitig haben sich viele Finanzierer von den ausländischen Märkten zurückgezogen und konzentrieren sich auf den deutschen Markt. Ein limitiertes Angebot an zu finanzierenden Core-Assets bei anhaltend hohem Finanzierungsappetit der Institute in diesem Teilmarkt führt zwangsläufig zu steigendem Wettbewerb. Den steigenden Wettbewerbsdruck maßgeblich auf die Versicherungen oder gar Debt Funds zurückzuführen, entspräche nicht der Realität. Der Marktanteil der Versicherungen liegt noch im niedrigen einstelligen Bereich, und sie sind nur in einem sehr ausgewählten großvolumigen Teilmarkt engagiert. Das Volumen von Debt Funds ist vernachlässigbar. Auch die ausländischen Banken sind aktuell kaum in Deutschland engagiert.