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Bevölkerungstrend schlägt Lage

Entwicklung der Bewohnerzahl hat größten Einfluß

Autor: Gerhard Rodler aus München

Begriffe wie „Immobilienblase“, „Gentrifizierung“, „Luxussanierung“ und „Mietpreisbremse“ prägen die aktuellen Diskussionen zum Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. Dass die Realität deutlich differenzierter ist, belegen Daten für die Bundesländer Bayern und Hessen. Eine neue Analyse liefert darüber hinaus die relevanten Treiber für die aktuellen Entwicklungen. Dafür hat JLL eine Untersuchung der Miet- und Kaufpreisentwicklungen zwischen 2002 und 2013 an 20 bundesweit verteilten Standorten* und deren Abhängigkeit von unterschiedlichen ökonomischen, sozioökonomischen und demografischen Faktoren durchgeführt. Geleitet von der Fragestellung, wie sich die Preisentwicklungen erklären lassen, wurden Faktoren wie lokales BIP, lokale Gesamtbevölkerung, die ansässige arbeitsfähige Bevölkerung, das Haushaltsnettoeinkommen und die Höhe der Zinssätze analysiert. Zur Bestimmung von Stärke und Wirkungsrichtung dieser Einflussfaktoren kam eine multivariate Regressionsanalyse zur Anwendung.

Im Ergebnis konnte belegt werden, dass die Miet- und Kaufpreisentwicklung in erster Linie durch die Bevölkerungsentwicklung und die Höhe der langfristigen Zinssätze determiniert wird. Darüber hinaus treiben das Haushaltsnettoeinkommen und die langfristigen Zinssätze die Mieten und Kaufpreise. Etwas weniger starken Einfluss üben die lokale Arbeitskraft und das lokale BIP aus.

Der in nahezu allen Ballungszentren vorherrschende Bevölkerungszuwachs schlägt sich unmittelbar in den Miet- und Kaufpreisen nieder. „Solange mit einer weiter ansteigenden Bevölkerung in den Ballungszentren gerechnet werden muss, die Haushaltseinkommen sich auf relativ stabilem Niveau bewegen und die derzeitige Niedrigstzinspolitik keine sprunghaften Anstiege nach oben aufweist, wird der positive Trend insbesondere bei den Mieten in den Ballungszentren weiter anhalten“, so Dr. KONSTANTIN KORTMANN, bei JLL Team Leader Residential Investment Germany. „Weiteren Preissteigerungen sollte primär mit einer Ausweitung des Angebots begegnet werden. Hierbei sind die Ausweisung neuer Flächen und schnellere Umwidmung bestehender Flächen in den Ballungszentren die zentralen Hebel, über welche die Politik das Angebot ausweiten könnte“, ergänzt SEBASTIAN GRIMM, bei JLL Team Leader Residential Valuation Advisory Frankfurt.

Auch die beobachtete moderate bis negative Preisentwicklung in vielen, insbesondere ländlich geprägten Teilen des Landes lässt sich durch die Analyse belegen. Nur in seltenen Fällen wird hier tatsächlich eine positive demographische Entwicklung beobachtet, wie zum Beispiel in Cloppenburg. Im Negativ-Szenario sorgen allerdings möglicherweise hinzukommende wirtschaftliche Faktoren wie etwa der Niedergang einer Industrie oder ein massiver Verlust an Arbeitsplätzen für eine weitere Preisspirale nach unten.