Immobilien Magazin

Blick in die Glaskugel

2020 war das Jahr der Zäsur. 2021 beginnt der Aufbruch in ein neues Zeitalter. Was ab sofort auch in der Immobilienbranche alles anders läuft? Nicht irgendwann, sondern beginnend ab sofort.

Autor: Gerhard Rodler

Der Schock vom März 2020 sitzt immer noch tief. Kein Wunder, die Pandemie ist auch ein knappes Jahr später noch nicht vollends im Griff. Und es wird wohl auch noch mindestens bis zum Sommer dauern, bis es zumindest aus Sicht der Volksgesundheit heißt: "Brand aus". Aber dann, so ist allen, auch weit über die Wirtschaftskreise hinaus, klar, geht es erst so richtig los.

Es wird wohl das 2. Halbjahr werden, bis die Auswirkungen der schon heute größten Wirtschaftskrise seit dem 2. Weltkrieg wirklich spürbar werden. Erst mit nachlassenden Staatshilfen, zumindest schrittweise zurückgenommenem Insolvenzschutz der heimischen Unternehmen, wieder anlaufenden Steuer- und Abgabeneintreibungsmaßnahmen und der damit wieder eingeläuteten Rückkehr zur wirtschaftlichen Normalität wird das wahre Bild des wirtschaftlichen Kahlschlages deutlich. Dass es dann auch eine Insolvenzwelle geben wird, ja sogar geben muss, ist allen klar. 2020 und wohl auch noch im 1. Halbjahr 2021 lag die Insolvenzquote aufgrund der staatlichen Schutzschirme weit unter dem langjährigen Durchschnitt. Damit sind aktuell tausende echte Zombieunternehmen in Österreich unterwegs. Selbst dieser Nachholeffekt würde zu eine echten Pleitewelle führen. Selbst ohne den mit Sicherheit hinzukommenden wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie. So weit, so allgemein bekannt und unstrittig.

Steigende Preise

Was bedeutet das aber für die Immobilienbranche in Österreich und in Europa? Der Verlauf des Jahres 2020 hat sich ja gegen die Erwartungen der meisten Marktteilnehmer entwickelt. Die Immobilienpreise sind - entgegen der Erwartungen selbst vieler Makler, die ja schon von Berufs wegen als Zweckoptimisten bekannt sind - nicht gefallen, sondern zumindest gleich geblieben, vielfach sogar noch erheblich im Durchschnitt über alle Assetklassen hinweg gestiegen. Freilich: Hier sei vor der Durchschnittsfalle gewarnt. Denn natürlich haben sich die Assetklassen dabei unterschiedlich entwickelt. Bei Retailimmobilien, welche europaweit vom höchsten Preisverfall bedroht waren und noch sind, hat sich besonders die Spreu vom Weizen getrennt.

Konkret haben Retailimmobilien, welche Filialen der großen Lebensmittelhandelsketten als Mieter haben, sogar leicht an Wert gewonnen, während Retailimmobilien mit sogenannten Nonfood-Mietern, der Bekleidungshandel vor allem, ganz klar steigende Renditen, und zwar zum Teil stark steigende, erlitten. Ein Trend, der auf der Hand liegt, dennoch viele Vermieter überraschenderweise scheinbar am linken Fuß erwischt haben dürfte.

Online-Handel im Siegeszug

Man könnte nämlich auch sagen, dass 2020 eine Entwicklung vorweg genommen worden ist, die sich in Wahrheit schon seit Jahren aufgebaut hat. Der Online-Handel hat spätestestens mit dem ersten Lockdown seinen auch für alle Bevölkerungsschichten greifbaren Siegeszug beschleunigt.

Dass die österreichischen Einzelhändler zu einem großen Teil diesen Trend bislang verschlafen haben und die Wirtschaftskammer mit einem skurrilen "Kaufhaus Österreich" jetzt dagegen halten will, ist ein anderes Thema, das nur sehr indirekt mit der Immobilienbranche zu tun hat. Für den Einzelhandel gilt: Auch nach der Pandemie wird es nie wieder so sein, wie davor. Und damit auch nicht für die Vermieter von Retailimmobilien.

Fakt ist aber, dass das Schicksal des Einzelhandels nur das von außen sichtbarste Zeichen einer allgemeinen Veränderung ist, wie diese von den Astrologen lustigerweise tatsächlich vorausgesagt worden ist: 2020 das Jahr der tiefgreifenden, weltweiten Krise, welche das Wassermann-Zeitalter einläutet, welches über ein Jahrzehnt und darüber hinaus radikale Veränderungen in praktisch allen Bereichen bringt. Na ja, wer es glauben will. Die wirtschaftliche Realität war und ist aber tatsächlich so. Zufall oder nicht, ab 2021 wird alles anders. Auch für die Immobilienbranche gilt dies. Es sind fünf Megatrends, welche die Immobilienbranche mehr oder weniger neu "erfinden" wird.

IMMOTREND NR. 1 - Riesige Geldmengen, explodierende Immopreise

Ein auf den ersten Blick etwas schwer zu verstehendes Paradoxon. Auf der einen Seite klagen immer mehr Projektentwickler und Bauträger über eine zunehmend problematisch werdende Finanzierungsklemme. Auf der anderen Seite eine Geldwelle ungeahnten Ausmaßes. Während Regierungen die Wirtschaftstätigkeit aufgrund der Corona-Pandemie eingeschränkt haben, wird gleichzeitig Geld in die Volkswirtschaften gepumpt.

Alle Regierungen weltweit pumpen derart enorme Gelder in den Wirtschaftskreislauf, wie dies noch 2019 nicht einmal teilweise denkbar gewesen wäre. Das sind naturgemäß Gelder, die mit staatlichen Krediten finanziert werden. Und das wiederum können sogar wirtschaftlich starke Nationen wie Deutschland oder Österreich nur dann verkraften, wenn die Leitzinsen über viele Generationen (!) hinweg nahe dem Nullzinsen-Niveau verharren.

Nur so können Schulden über das irgendwann wieder einsetzende Wirtschaftswachstum und die damit einhergehende Inflationsrate ohne dramatisch spürbare Belastungen der nationalen Wirtschaft und der Bevölkerung abgetragen werden. Dieses globale monetäre Umfeld wird Kapitalmärkte, noch viel mehr aber die immobilienvermögenswerte beflügeln. Investitionen in Immobilien werden damit ab 2021 zu einem noch sichereren Geschäft. Am Ende des Tages werden Immobilien zumindest in der Dimension des derzeitigen Geldmengenwachstums (und da geht es nach aktuellen Prognosen je nach Land um 18 bis 35 Prozent!) an Wert gewinnen. Denn, dass das jetzt in Umlauf gebrachte Geld jemals wieder zurückgenommen wird, wird immer unwahrscheinlicher. Umso eigenartiger erscheint angesichts des derzeitigen Geldmengenwachstums - EU-weit immerhin rund ein Fünftel zu erwarten - die Immobilienentwickler und Bauträger viele bereits baureife, weil baugenehmigte Projekte derzeit nicht starten können, weil die Banken dafür keine Finanzierung bereitstellen können. Tatsächlich geht es hier um ein "Nichtkönnen" und um ein "Nichtwollen".

Während nämlich für praktisch alle Wirtschaftszweige derzeit alle Grenzen gesprengt und eine absolute Ausnahmesituation eingeläutet worden ist, wurden die Eigenkapitalvorschriften für Immobilienprojekte nicht nur beibehalten, sondern sogar noch weiter angehoben. Damit will man unter anderem eine befürchtete Immobilienblase (bei de facto Null Prozent Zinsen rechnen sich praktisch alle Immobilienprojekte) verhindern. Die den Banken vorgeschriebene extrem hohe Eigenmittelhinterlegung für Immobilienfinanzierungen macht diese vielfach tatsächlich de facto handlungsunfähig. Die damit beabsichtigte Kreditklemme, gemeinsam mit den sehr viel schleppender vorangetriebenen behördlichen Bauverfahren, wird übrigens schon 2021 zu einer geringeren Quadratmeterproduktion führen, welche dann in zwei bis drei Jahren einen weiter steigenden Immobilienpreis verursachen wird, weil zu wenig Angebot dann wieder wachsende Nachfrage - vor allem im gewerblichen Bereich - auslösen wird.

Auf der anderen Seite wird es schon 2021 private Finanzierungsvehikel geben, welche die Schlüsselrolle der Banken buchstäblich aushebeln. Immer mehr Mezzaninkapitalfinanzierer bieten bereits zu einem im Vergleich zu den Bankenkonditionen durchaus wettbewerbsfähigen Zinssatz eine Totalfinanzierung an, de facto mit einer tatsächlich nötigen Eigenkapitalquote seitens des Bauträgers von drei bis fünf Prozent. Ins Bild passt da, dass beispielsweise die große paneuropäische Immobiliengruppe Coreestate erst kürzlich einen Private Equity-Finanzierer übernommen hat, wie immoflash damals als erstes Medium berichtet hatte.

IMMOTREND NR. 2 - Stadtflucht, Homeoffice, Urbanisierung

Die Pandemie ist der Auslöser, dass die Menschen ihre Lebenssituation neu bewerten. Die Städte verändern sich. Menschen überdenken ihr Leben in urbanen Zentren und in den Vorstädten während und nach der Pandemie. Es kristallisieren sich einander widersprechende Trends heraus: Viele Menschen, vor allem solche mit Familien, flüchten aus den Städten.

Davon profitieren in erster Linie die Speckgürtel rund um diese größeren Städte. Familien, die es sich leisten können, die in diesen Regionen stark steigenden Preise aufzubringen, profitieren von der wachsenden Möglichkeit eines "kombinierten Homeoffices", ein oder zwei Tage im Büro, den Rest von zu Hause aus zu arbeiten. Dazu bedarf es aber auch eines eigenen Arbeitszimmers und damit einfach mehr Quadratmeter an Wohnfläche. Jene mittleren Verdiener, die sich dies nicht leisten können oder wollen, werden zum Teil einfach weiter weg hinausziehen und damit bislang sterbende Regionen wiederbeleben. Sie nehmen die längere Anfahrtszeit einmal die Woche in Kauf.

Gleichzeitig aber bleiben die Großstädte selbst vor allem für Singles oder "DINKS" (double income, no kids) hoch attraktiv, gerade in der post-Pandemie-Zeit wird der Nachholbedarf an sozialem Leben in den nächsten Jahren eine massive Nachfrage an Stadtwohnungen ergeben. Aber auch hier wird - zumindest temporär zumietbarer - Platz fürs Homeoffice nachgefragt werden. Dies können Büroflächen in den Mehrfamilienwohnhäusern oder auch dezentrale CoWorkingflächen in Wohnortnähe sein.

IMMOTREND NR. 3 - Das Virus geht, die Technologie bleibt

Einige der tiefgreifenden Veränderungen, die auf dem Immobilienmarkt durch Technologie und Demografie bereits angestoßen wurden, werden durch das Virus beschleunigt.

Homeoffice, Online-Shopping, CoWorking, CoLiving: Es wird ein ungeahnter Technologieschub in allen Bereichen kommen, der 2020 angestoßen, aber dennoch noch gar nicht absehbar ist.

IMMOTREND NR. 4 - Gewinner und Verlierer der Pandemie

Es wird Gewinner und Verlierer dieser Entwicklungen geben, wobei widerstandsfähige Vermögenswerte gefragt sind, während andere veralten. Dass Retailimmobilien derzeit nicht unbedingt die am meisten von Investoren nachgefragte Assetklasse sind, dürfte allen klar sein. Und dass gewisse Teile des Einzelhandels kaum ihre stationären Aktivitäten in unveränderter Dimension aufrecht halten können, auch.

Dennoch müssen auch die größeren und kleineren Fachmarkt- und Einkaufszentren keine Industrieruinen werden. Denn Einkaufs- und Fachmarktzentren haben fast identische Standortqualitäten wie medizinische Dienstleistungszentren, als Ärztezentren, etc. Und Fakt ist auch, dass der Bedarf an medizinischer und sozialer Infrastruktur in den nächsten Jahren enorm steigen wird. Da auch die Architektur (Stichwort: Barrierefreiheit, Erschließung, etc.) sehr ähnlich ist, wäre eine Umnutzung einfach und ohne größerem Aufwand machbar. Und: Während sich die Investoren derzeit nicht sonderlich für Retail erwärmen, gieren sie förmlich nach Gesundheitsimmobilien. Der Sektor Gesundheitswesen wird jedenfalls wachsen, da die Nachfrage nach Life-Science-Einrichtungen, medizinischen Büros und Seniorenwohnungen steigt.

Auch bei Hotels - derzeit so etwas wie das hässliche Entlein unter den Assetklassen - ist ein Ende des aktuellen Einbruches der Investorennachfrage (auf nahezu null) de facto schon in Sichtweite. Der Tourismus wird allen Prognosen zur Folge unmittelbar nach Ende der Pandemie wieder auf volle Touren kommen, nicht zuletzt aufgrund der Nachholeffekte. Aber auch der Städtetourismus wird sich rasch erholen. Denn auch Geschäftsreisen werden wieder zurückkommen. Bald wird sich zeigen, dass Online-Meetings das persönliche Gespräch nicht ersetzen können. Nach zwei, drei Jahren wird wohl auch geschäftlich wieder mehr in Hotels gewohnt, als je zuvor. Für besonders risikobereite Investoren wäre daher jetzt der beste Zeitpunkt, in (neue) Hotelprojekte zu investieren. Die Nachfrage nach Büroflächen bleibt stabil. Der Effekt aus einem Einsparungspotenzial durch Homeoffice wird durch einen höheren Bedarf an Meeting- Flächen und wohl auch einem noch länger anhaltenden Bedarf an mehr Abständen zwischen den Arbeitsflächen wahrscheinlich sogar überkompensiert. Dazu kommt aber ein enormer Reorganisationsbedarf bei bestehenden Büroflächen. Der Hype an Logistikflächen hat dafür wohl in absehbarer Zeit seinen Peak erreicht, allenfalls Feinverteilzentren für die "letzte Meile" werden noch eine weiter stark steigende Nachfrage erfahren.

Und Wohnen wird wohl weiterhin die Königsklasse bleiben. Der weiter steigende Anteil an Singlehaushalten einerseits für die Städte, ein zusätzlicher Homeoffice-Flächenbedarf und ein Zuzug in die Speckgürtel mit tendenziell größerem Flächenbedarf wird für eine noch länger anhaltende Nachfrage nach Wohnraum sorgen. Die weiter stark fallenden Renditen haben noch einen weiteren Grund: Einerseits hat sich bei den Baugenehmigungen pandemiebedingt ein gewisser Rückstau aufgebaut, der zu einem geringeren Angebot in zwei, drei Jahren führen wird. Der Fokus auf Wohnungen im Wohnimmobiliensektor wird sich auf Alternativen wie Selfstorage, Fertighäuser und Einfamilienhaus-Mieteinheiten verlagern. Das Wachstum zukunftsfähiger Objekte wie Rechenzentren und Mobilfunktürme wird den Sektor Technologie erweitern und etablieren.

IMMOTREND NR. 5 - Die wahre Krise kommt erst

Die Pandemie war für die Gesamtwirtschaft schon heftig und wird uns alle wohl noch über Jahre beschäftigen.

Doch die - nach vielen einschlägigen Prognosen - weitaus größere Krise für die Menschheit droht durch den Klimawandel.