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BUWOG vor Börsegang

Kritische Größe durch Prelios-Kauf

Autor: Gerhard Rodler

Nachdem es im Vorjahr mit der Übernahme großer deutscher Wohnimmobiliengesellschaften nicht geklappt hatte, weil der Preis nicht passte, stehen die Vorzeichen für eine kurzfristige Abspaltung der BUWOG von der Immofinanz und ein eigenständiger Börsegang (Hauptbörse: Frankfurt, Listungen auch in Wien und Warschau) auf grün. Denn die BUWOG ist jetzt dabei, ein Wohnungsportfolio in Norddeutschland zu erwerben, das rund 18.000 Einheiten und eine Gesamtmietfläche von über einer Million Quadratmeter umfasst. Der vereinbarte Kaufpreis für das Immobilienvermögen beläuft sich auf rund 892 Mio. Euro, das entspricht 819 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttorendite beträgt 7,6 Prozent bei einem Leerstand von 2,3 Prozent. Die Transaktion erfolgt im Wege mehrerer Share Deals und unterliegt den üblichen Closing-Bedingungen (etwa kartellrechtliche Zustimmung). Das Closing wird für das zweite Quartal 2014 erwartet. Verkäufer ist Solaia RE, ein Joint-venture von Prelios und einem Investmentfonds gemanagt von Deutsche Asset & Wealth Management - Real Estate. Die BUWOG wird zudem die gesamten wohnwirtschaftlichen Management-Strukturen der Prelios Deutschland mit insgesamt ca. 300 Mitarbeitern übernehmen.

Das BUWOG-Portfolio wächst durch diese Akquisition auf rund 54.000 Bestandseinheiten mit einer Nutzfläche von 3,72 Millionen Quadratmeter und einem Buchwert von 3,49 Milliarden Euro (EUR 939,-/m²). Die Bruttomietrendite des nun vergrößerten Portfolios beläuft sich auf 5,5 Prozent bei einem Leerstand von 4,5 Prozent. Insgesamt sind über 80 Prozent des Portfoliowerts in Bundes- und Landeshauptstädten, weiteren Groß- und Mittelstädten sowie deren unmittelbarem Einzugsgebiet gebündelt. Der Bestand verteilt sich zu 51 Prozent auf Österreich und 49 Prozent auf Deutschland.

Wie heute am späten Vormittag in einer kurzfristig einberufenen Pressekonferenz bekannt gegeben wurde, sollen die Immofinanz-Aktionäre am 14. März über die BUWOG-Abspaltung abstimmen. Um die Pläne realisieren zu können, müssen sich mehr als 75 Prozent dafür aussprechen. Geplant ist, dass die Immofinanz-Aktionäre für je 20 Immofinanz-Aktien eine BUWOG-Aktie erhalten, die BUWOG wird sich dann zu 51 Prozent im Streubesitz befinden. Nach dieser Abspaltung wird die Immofinanz noch 49 Prozent halten, die mittelfristig weiter abgebaut werden soll. Gleichzeitig wird die unternehmerische Führung der BUWOG Gruppe aufgegeben, wobei sich die Immofinanz zu bestimmten Beschränkungen bei der Ausübung von Stimmrechten aus den BUWOG-Aktien verpflichten würde.

Der Kaufpreis in Höhe von rund 892 Millionen Euro für das Immobilienvermögen wird von der BUWOG Gruppe zum Closing (geplant für das zweite Quartal 2014) zu entrichten sein. Die Finanzierung des Kaufpreises ist über eine Kombination aus bereits fest zugesagten Hypothekendarlehen in Höhe von rund 402 Millionen Euro, den in den Objektgesellschaften weiterhin bestehenden Förderdarlehen in Höhe von rund 213 Millionen Euro, sowie den Mitteln aus der geplanten Emission einer BUWOG-Wandelschuldverschreibung gesichert. Diese marktüblich ausgestaltete Wandelschuldverschreibung wird voraussichtlich ein Volumen von 260 bis 310 Millionen Euro und eine Laufzeit von fünf Jahren aufweisen.

Die Immofinanz wird sämtliche auszugebenden BUWOG-Wandelschuldverschreibungen zeichnen. Die von der Immofinanz bereitgestellten Mittel zur Zeichnung der Wandelanleihe setzen sich wiederum aus einer Brückenfinanzierung in Höhe von 260 Millionen Euro, welche von einer Investmentbank bereitgestellt wird, sowie aus Eigenmitteln zusammen.