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Harsche Kritik an deutscher Mietspiegelreform

CRES erwartet drastische Wertverluste

Autor: Linda Kappel

Das deutsche Justizministerium will in Bälde einen Entwurf zur Neuregelung des Mietspiegels präsentieren. Der Bezugszeitraum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und somit des Mietspiegels soll von 4 auf 10 Jahre ausgedehnt werden. So soll in Marktsegmenten mit geringer Neuvermietungs- und Erhöhungshäufigkeit die Anzahl zu erhebender Daten erhöht werden, was wiederum zu aussagekräftigeren Angaben im Mietspiegel führen soll (im Fachjargon: „höhere statistische Belastbarkeit der Angaben”). Das Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis Hochschule Berlin hat sich nun in ihrem Diskussionspapier Nr. 8 des Themas angenommen – und lässt kein gutes Haar daran.

Die Autoren sagen, dass der eigentliche Zweck der Verwendung von Mieten aus der Vergangenheit fehlgedeutet werde, denn das Ziel einer belastbaren statistischen Größe sei ja nicht, möglichst viele Werte in den Datensatz aufzunehmen, sondern genau die richtigen, typischen Werte zu nutzen – hier zur Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete. Es zeige sich weiters, „dass bei schwankenden Märkten bereits vier Jahre ausreichend sind, um einen angemessenen Ausgleich zyklischer oder kurzfristiger Marktschwankungen zu gewährleisten und damit das Schwankungsrisiko fair zwischen Mietern und Vermietern zu verteilen”.

Mehr noch, gehen die CRES-Experten mit den Plänen hart ins Gericht: „Im Umgang mit steigenden und fallenden Miettrends ist die Ausdehnung des Bezugszeitraums genau das falsche Instrument. In Märkten mit steigenden Mieten wird ergänzend zu markteigenen Dämpfungswirkungen und der noch hinzukommenden ,Mietpreisbremse' eine weitere Verlangsamung der Preisentwicklung hervorgerufen”. Conclusio: Es läge nicht fern, hier das „Einfrieren” der Mietentwicklung in manchen Situationen zu erwarten. Mit drastischen Folgen für Investoren, für die Anreize fehlen, und für das (fehlende) Angebot. Die in Ballungszentren ermittelten Mietsteigerungen sind Spiegelbild des Mangels, der nun auch noch mittelfristig verschärft wird, wenn Investoren – Finanzinstitutionen, aber auch Privatpersonen, die für ihr Alter vorsorgen möchten – nicht einmal einen Inflationsausgleich erwarten dürfen. Dieser Effekt betrifft immerhin über 50 Prozent des gesamten deutschen Vermögensbestands.

Statt einem Mehr an aktuellen Mieten, wird durch die Verlängerung des Bezugszeitraums ein Mehr durch alte Mieten bewirkt. Im steigenden Markttrend verlieren daher Vermieter selbst in konservativen Rechnungen wenigstens 0,65 Euro je Quadratmeter und Monat, rechnet das CRES vor. Bei fallenden Marktmieten sind bestenfalls nur die Mieter in leicht geringerem Ausmaß belastet. Im schlimmsten Fall werden alle Marktteilnehmer durch den „falschen” Mietspiegel verwirrt.

Aus der Renditeperspektive von Kapitalanlegern oder vor dem Hintergrund des Erhalts von Altersvorsorgevermögen „kleiner” Eigentümer sind über die Zeit zudem drastische Wertverluste zu erwarten: „Die durchschnittlichen Verluste durch die Umstellung überschreiten nicht selten 10 Prozent des Ertragswerts; und dies noch ohne eine Berücksichtigung weiterer negativer Wirkungen wie beispielsweise durch die ,Mietpreisbremse'”, geht es im CRES-Report weiter. Eine Spirale nach unten, auch im Hinblick auf finanzierende Banken, die bei der Beleihungswertermittlung das gesunkene Mietsteigerungspotential berücksichtigen werden müssen und deshalb wohl zurückhaltender Kredite vergeben werden. Ob das alles so von der deutschen Politik gewollt ist?

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