Immobilien Magazin

Der frühe Vogel fängt den Wurm

Zinshäuser sind ein knappes Gut - und deshalb sind die Verkaufszyklen noch schneller geworden. Für einen gewissen Käuferkreis ist das von Vorteil.

Autor: Charles Steiner

Noch nie hat es das gegeben, hört man von allen Seiten. Egal, mit wem man telefoniert, gleichgültig, mit wem man ein Interview hat. "Es ist ein Wahnsinn, was da gerade abgeht", erklärt etwa Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien am Telefon. "Zinshäuser erzielen nicht nur Höchstpreise, sie werden auch innerhalb kürzester Zeit verkauft." Kaum ist ein solches Objekt am Markt, kann es passieren, dass es buchstäblich über Nacht verkauft wird. Due Diligence-Prüfung? Keine Zeit. Lieber schnell zuschlagen, als lange auf ein weiteres Objekt warten zu müssen.

Run trotz Richtwerte und Gerichtsurteile

Was ist passiert? Warum stürzen sich alle auf Zinshäuser - das obwohl Richtwert etwaige Renditen deutlich schmälert und auch die Kaufpreise in schwindlige Höhen schießen? Und auch trotz des Erkenntnis des VfgH, wonach Mietzuschläge in Gründerzeitvierteln vom Staat verboten werden dürfen - sehr zum Leidwesen der Zinshausbesitzer, die dagegen geklagt hatten? Verblüffend dabei ist nämlich, dass dieses Erkenntis überhaupt keine Folgen für den Markt hatten. Alexander Scheuch, Geschäftsführer bei Rustler - die Makler: "Die Zinshauskäufer wissen, dass sie mit gesetzlichen Regelungen rechnen müssen. Sie denken in anderen Kategorien, viel langfristiger und schlagen schneller zu." Heißt, ein Zinshaus mit etwaigen Altmietverträgen ist längst nicht mehr ein finanzielles No Go, vielmehr gilt es eher, Potenziale für die Zukunft auszuloten. Markus Arnold sieht das ähnlich: "Das VfGH-Urteil hatte am Käufermarkt überhaupt keine Auswirkungen. Obwohl wir das sozialste Mietrecht der Welt haben." Mittlerweile stünden Renditen auch nicht mehr im Vordergrund - in Innenstadtlagen seien diese auch gar nicht mehr darstellbar, konstatiert Scheuch.

Es ist ein Wahnsinn, was da gerade im Zinshausmarkt abgeht.

Eine Käuferschicht profitiert

Doch wenn Zinshäuser so schnell ihre Besitzer wechseln: Wer hat da die Vorteile? Schließlich erlaubt nicht jede Firmenstruktur auch schnelle Entscheidungen - besonders, wenn man Anlegern und Aktionären Rechenschaft schuldig ist. Ein Problem, das man bei der Wiener Privatbank kennt. Denn wenn man sich als größere Gesellschaft für ein Zinshaus interessiert und Prüfungsunterlagen anfordert, dann kann es passieren, dass das Objekt der Begierde schon verkauft wurde. Da tritt besonders eine Käuferschicht ganz stark auf: Eigentümergeführte Unternehmen, die keine langen Entscheidungswege benötigten. Arnold: "Diese bilden mittlerweile eine der größten Käuferschichten." Einer dieser Unternehmer ist Michael Schmidt, Geschäftsführender Gesellschafter bei der 3SI Immogroup: "Wir arbeiten mit eigenem Geld, beziehungsweise mit eigenem Risiko, da wir ja an die Banken zurückzahlen müssen. Wenn es ein passendes Objekt gibt, dann muss es sehr schnell gehen. Da helfen uns die kurzen Entscheidungswege." Und da helfen ihm entsprechende Einschätzungen der Mikolage - denn die entscheiden, ob die Immobilie lukrativ sein wird, oder eben nicht.

Wenn es ein passendes Objekt gibt, muss es sehr schnell gehen.

Nicht nur die Lage zählt

Es ist aber nicht nur die Lage, wie Andreas Kuttenberger, Inhaber bei Kuttenberger Immobilien erläutert. "Natürlich können gute Objekte innerhalb von wenigen Stunden den Besitzer wechseln, schließlich gibt es zu wenige Zinshäuser auf dem Markt." Zumindest solche, die für Käufer auch interessant sind. Kuttenberger: "Die meisten Zinshäuser sind entweder abgelegen oder zu teuer, das verengt den Markt." Vor allem sehr teure Objekte mit unrealistischen Preisvorstellungen blieben länger am Markt. Da Zinshäuser mit jedem Verkauf teurer werden, so Kuttenbergs Erfahrung, werden besonders Objekte aus erster Hand gesucht. Und auch da gebe es Hürden. "Wenn man etwa die alte Bausubstanz kompromisslos niedersaniert, dann schlägt sich das auf den Verkaufswert nieder. Der Flair ist sehr wichtig." Und bei manchen Altbausanierungen kann es sein, dass sie schlichtweg Pfusch sind, meint Kuttenberger. "Etwa, wenn Altbautüren herausgerissen werden und durch Standardtüren ersetzt werden, oder unpassende Fliesen verlegt werden."

Bundesländer im Kommen

Weil der Zinshausmarkt in Wien nach sehr stark ist - und eben schnelllebig (Otto Immobilien spricht dabei von einem Transaktionsvolumen von gut einer Milliarde Euro im Vorjahr) - weitet sich der Markt zunehmend auf die Bundesländer aus, wie Gerhard Hudej, Geschäftsführer bei Hudej Zinshäuer erklärt: Von 367 Transaktionen österreichweit entfielen mittlerweile 79 in der Steiermark und 69 in Niederösterreich. Allerdings: "Während beim Einkauf gewerbliche Akteure bestimmend sind, würden vor allem Private verkaufen." Alexander Scheuch sieht angesichts des Markts auch weitere Optionen, wenn man einzelnen Objekten gegenüber offener ist: "Man muss die Scheu vor Außenlagen ablegen, die Grätzel bilden sich da immer mehr heraus, womit auch diese Zinshäuser an Wert gewinnen." Das würden der 15. und 16. Bezirk ganz deutlich zeigen. Ob noch parifiziert wird? Kuttenberger sieht da ein Abschwellen des Trends: "In meinem Kundenkreis sind das sehr wenige, die einzelne Wohnungen abverkaufen." Ob irgendwann Ruhe in den Markt eintreten wird? Das glaubt derzeit kaum wer. "Zinshäuser sind ein knappes gut und eine langfristige Anlagemöglichkeit", sagt Arnold. Damit wird der Run wohl weiterhin bleiben. Oder wie Scheuch erklärt: "Der frühe Vogel fängt den Wurm."

Zinshauskäufer wissen, mit welchen Gesetzen sie zu rechnen haben.

Der Brexit bringt Bewegung

Was auf den ersten Blick kaum zu glauben ist: Der geplante Ausstieg Großbritanniens aus der EU hat tatsächlich Auswirkungen auf den Zinshausmarkt in Wien. Das sagt zumindest Eugen Otto, Gründer von Otto Immobilien. Otto macht das fest anhand von Partnern in London, von denen er wisse, dass Investoren sich mittlerweile nach Kontinentaleuropa orientieren wollen und entsprechende Wohnimmobilien suchen. "Da wurde auch Wien genannt", berichtet Otto. Denn im Zuge der politischen Wirren um den Brexit sagen viele - Käufer wie Investoren - dass sie nicht in eine Wohnimmobilie in der britischen Hauptstadt investieren würden. Wenig verwunderlich daher, dass dieses Interesse Auswirkungen auf den Markt hat. Denn auch Otto hat bemerkt, dass Zinshaustransaktionen viel schneller über die Bühne gehen als noch vor ein paar Jahren. Und ein weiterer Effekt ist zunehmend zu beobachten: Zwar ist die Nachfrage sehr hoch, allerdings sinken die Umsätze, weil einfach nicht genügend Objekte auf den Markt kommen. "Es besteht hoher Anlagebedarf. Der Markt kann diesen Bedarf derzeit nicht abdecken." Dafür steigen allerdings die Mindestpreise. Wie bereits im Vorjahr waren keine Objekte unter 1.000 Euro zu finden. Man darf gespannt sein, wenn der Brexit dann vollzogen ist. Dann sieht man ja, welche Auswirkungen er auf den Wiener Zinshausmarkt hat. Bis dahin wohl: Abwarten und Tee trinken...

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