immoflash

Der Hotelmarkt in Osteuropa hat viel Potenzial

Die Aufwärtsdynamik an den Hotelmärkten Osteuropas (CEE) hat sich auch in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres fortgesetzt.

Autor: Karl-Heinz Goedeckemeyer

Vor dem Hintergrund der steigenden Touristennachfrage und des erfreulichen Wirtschaftswachstums richten internationale Investoren ihr Augenmerk zunehmend nach Zentral- und Osteuropa und beginnen das dortige Potenzial zu erschließen. Diejenigen, die früh auf diesen Zug aufspringen, werden von der positiven Entwicklung dieser noch relativ unreifen Investmentmärkte profitieren, heißt es bei dem Immobilienberatungsunternehmen Christie & Co. Da sich das Angebot in der letzten Zeit - aufgrund diverser Deals in Top-Städten wie Budapest, Prag und Warschau - erhöht hat, beginnen auch die regionalen Städte von diesem Kaskadeneffekt zu profitieren. Insofern könnten neue und potenziell lukrative Märkte auf den Radarschirm der Investoren gelangen.

Hotelinvestments sind im ersten Halbjahr 2017 um 11 % auf 700 Mio. Euro angezogen

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, wo sich das Gesamtinvestitionsvolumen in Polen lediglich auf 4 Mio. Euro belief, war Polen in Bezug auf das Investitionsvolumen und der Anzahl der Transaktionen in diesem Jahr bislang das leistungsstärkste CEE-Land. Laut einer Analyse von Cushman & Wakefield (C&W) erhöhte sich das Investitionsvolumen bei 16 Transaktionen auf 350 Mio. Euro. Nach Polen erzielte die Tschechische Republik zwar mit 165,5 Mio. Euro das zweitgrößte Investitionsvolumen. Gegenüber dem Vorjahr sank das Volumen jedoch um 5%. Trotz des Rückgangs habe es auf dem tschechischen Markt die größte Transaktion innerhalb der CEE-Region gegeben: Die Akquisition des Marriott Hotels in Prag, das gemäß C&W zu einem Preis von rund 90 Mio. Euro verkauft wurde. An dritter Stelle der Hotelinvestments rangiert Ungarn mit einem Volumen von 99,3 Mio. Euro, was einer Verdreifachung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

Steigende Performance-Zahlen

Parallel zum erhöhten Investmentvolumen haben sich auch die für die Hotelbranche bedeutenden Performance-Kennzahlen wie die durchschnittliche Zimmerrate (Average daily rate, ADR), der durchschnittliche Erlös je Zimmer (Revenue per available room, RevPAR) sowie die Auslastung der Zimmer erhöht. Alle Kennzahlen seien seit vier Jahren kontinuierlich gewachsen. Den Grund dafür sieht C&W in erster Linie in der zunehmenden Zahl von Touristen, die Osteuropa als Destination für ihren Urlaub wählen, wobei Prag als sicherster Ort in dieser Region gilt. Mit durchschnittlich 69,2% (H1 2016: 66,8%) liegen die Auslastungsraten derzeit auf ihrem Höhepunkt. Aufgrund der steigenden Nachfrage ist auch die durchschnittliche Zimmerrate im ersten Halbjahr 2017 auf 79,52 Euro gestiegen, nach 75,49 Euro im Vorjahr. Im Hinblick auf die RevPAR konnten Bulgarien, Tschechien, Ungarn und die Slowakei im betrachteten Zeitraum ein zweistelliges Wachstum erzielen, wobei Belgrad unter den Top 5 der europäischen Hotelmärkte prozentual das höchste Wachstum generieren konnte. Auch Warschau und Prag verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr RevPAR-Steigerungen von 15%. Beim Vergleich der Betrachtungszeiträume ist zu beachten, dass in den ersten Jahreshälften 2016 und 2017 nicht die Weihnachtszeit erfasst wird, daher sind Performancezahlen niedriger als im Gesamtjahresvergleich.

Hotspot Warschau

Die polnische Hauptstadt Warschau verbucht seit 2011 einen Anstieg bei der Anzahl an Hotels und Betten. Im Gegensatz zu anderen Hauptstädten in Osteuropa entfällt auf Warschau mit 64 % die Mehrzahl des gesamten Hotelangebots auf Markenhotels. Der Angebotszuwachs geht einher mit einer starken Nachfrage. Nach Berechnungen von Christie & Co sind in den letzten fünf Jahren die Ankünfte um 30 % und die Übernachtungszahlen um knapp 35% geklettert. Dies habe zu einer signifikanten Verbesserung der Kennzahlen wie Auslastung, ADR und RevPAR geführt. Der Aufwärtstrend in Warschau dürfte weiter anhalten, sind sich die Experten sicher. Untermauert wird dieser Trend auch durch die Investments in den ersten sechs Monaten 2017. Zu den internationalen Hotelketten, die von diesem prosperierenden Markt profitieren wollen, zählt unter anderem die Rezidor Hotel Group, die im Februar einen Vertrag für den ersten Radisson Red in Mitteleuropa in Krakau unterzeichnet hat. Das Hotel wird voraussichtlich im Jahr 2019 eröffnet. Mit den Marken Radisson Blu und Park Inn by Radisson betreibt die Gruppe bereits zwölf Hotels mit über 2.700 Zimmern in Polen. Auch Vienna House hat Pläne für ein neues 164-Zimmer-Hotel im Warschauer Geschäftsviertel Mokotów angekündigt. Die Eröffnung ist für den Sommer 2018 vorgesehen.

Prag: Führender Hotelstandort in CEE

In Bezug auf Auslastung, ADR und RevPAR zählt Prag zu den stärksten Hotelmärkten der Region. Laut Christie & Co wurden im vergangenen Jahr 14,7 Mio. Übernachtungen gezählt, von denen etwas über 90 % auf ausländische Besucher entfielen. Da auch die Pipeline mit weiteren vier Hotels und 716 Zimmern gut gefüllt ist, dürfte die Stadt weiterhin eine attraktive Destination für Geschäfts- und Freizeitreisende sowie Hoteliers gleichermaßen bleiben und ihre führende Stellung unter den Hotelmärkten der Region behaupten, betont Marvin Kaiser, Consultant bei Christie & Co. Mit rund 35.000 Zimmern verfügt Prag über das größte Hotelangebot in Osteuropa.

Bukarest, Belgrad und Zagreb gehören zu den aufsteigenden Zentren

Zu den aufsteigenden Sternen in Südosteuropa zählen Bukarest, Belgrad und Zagreb. Vor allem die rumänische Hauptstadt habe sich in den vergangenen Jahren einen Ruf als attraktiver Ort für Konferenzen und Veranstaltungen erworben. Dies, gepaart mit den bemerkenswerten Entwicklungen der städtischen Infrastruktur, führte zu einem starken Anstieg des Wachstums und einer Verbesserung aller Performancedaten. Daneben rücken auch Belgrad und Zagreb zusehends ins Blickfeld von Investoren und Touristen. Mit einem RevPAR-Anstieg von fast 25 % im Juli 2017 gegenüber dem Vorjahresmonat konnte Belgrad das höchste Erlöswachstum in der CEE-Region verzeichnen. Eine ähnliche Entwicklung trifft auf Zagreb zu. Wenngleich die Anzahl der Hoteltransaktionen in Zagreb in jüngster Zeit überschaubar war, bietet das konjunkturelle Umfeld in Kroatien sowie die steigende Nachfrage, gepaart mit dem derzeitigen Mangel an Markenhotels, vielversprechende Chancen für Investoren. Für Hotelinvestoren bietet es sich daher an, die bestehenden Lücken in bestimmten Unterkunftsarten dieser Städte für intelligente Investitionen zu nutzen.

Osteuropa: Hotel-Kennzahlen Rückblick
(Jänner bis Juni 2017 gegenüber Jänner bis Juni 2016)
  Auslastung 2017 Auslastung 2016 ADR in Euro 2017 ADR in Euro 2016 RevPAR in Euro 2017 RevPAR in Euro 2016
Budapest 73,8 68,3 79,7 73,7 58,8 50,3
Bukarest 72,1 70,2 76,6 74,3 55,2 52,0
Prag 73,8 69,1 86,1 80,3 63,6 55,1
Warschau 71,3 70,9 75,4 71,9 57,5 49,9
CEE Ø 69,2 66,8 79,5 75,5 n.a. n.a.
Europa Ø 69,3 67,3 108,0 106,8 74,8 71,9
Hotel-Pipeline Osteuropa
(Quelle: STR )
Städte Existierende Hotels dto, Zimmer Hotels in der Pipeline dto, Zimmer Wachstum
Budapest 233 21.107 8 1.468 7%
Bukarest 104 9.619 4 735 7,6%
Prag 512 35.130 4 716/td> 2%
Warschau 96 14.308 19 3.383 23,6%
Belgrad 64 5.359 4 528 9,9%

Weitere Artikel

  • » Investmentmarkt bleibt heiß – Das Investitionsvolumen auf dem europäischen Immobilienmarkt ... mehr >
  • » Immofinanz ebnet Weg für Fusion mit CA Immo – Nach über einem Jahr des Hin und Her ... mehr >
  • » Starker Auftritt in Rot-Weiß-Rot – Österreich ist auf der EXPO REAL gleich zweimal ... mehr >