Immobilien Magazin

Der Markt dünnt sich langsam aus

Das Maklerranking zeigt: Die Umsätze werden wieder weniger. Es gibt offenbar zuwenig Objekte auf dem Markt.

Autor: Charles Steiner

Es muss irgendwas im Busch sein. Etwas, was den Markt offenbar beeinflusst hat. Nicht anders lässt es sich erklären, dass man für das diesjährige Maklerranking um jeden einzelnen Fragebogen kämpfen musste. Bis zum bitteren Ende, also dem Redaktionsschluss, liefen die Telefone heiß, es musste so manches an Überzeugungsarbeit geleistet werden, um an die Daten zu kommen. Was war passiert? Die Auswertung hat das offenbar gezeigt: Das starke Wachstum der vergangenen Jahre dürfte einen leichten Knick erfahren haben. Doch einige Unternehmen mussten gegenüber dem Vorjahr Einbußen bei den Honoraren hinnehmen, manche waren sogar kräftig. Das deckt sich auch mit dem, was man in der Maklerbranche so hört: Es gibt einfach zuwenig passende Objekte auf dem Markt. Und wenig Objekte bedeutet im Umkehrschluss auch, dass man weniger makeln kann. Eh klar, eigentlich. Und dass sich das heuer wohl nicht ändern wird, sieht man auch bei den Prognosen der jeweiligen Unternehmen. Bei den meisten sieht man für das Jahr 2017 allenfalls gleichbleibende Umsätze voraus, nur wenige haben ein leichtes Wachstum angegeben. Ein starkes Wachstum sieht dafür niemand. Allerdings glaubt auch keiner, dass die Umsätze zurückgehen werden. Nach dem Hoch 2015 stellt sich also langsam, aber sicher eine Seitwärtsbewegung mit leichter Tendenz nach unten ein. Man kann das Ergebnis aber auch so interpretieren: Nimmt man den Jahresumsatz des Immobilienrings her, in dem bekanntlich mehrere der großen und auch kleineren Player organisiert sind, könnte man auch von einer Verteilung sprechen. Denn der Immobilienring wies eine Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahr um gut zehn Millionen Euro aus. Das könnte für eine breitere Aufteilung der Objekte auf mehrere IR-Mitglieder sprechen. Um das zu verifizieren, bräuchte man natürlich alle Fragebögen. Was das Ergebnis noch spannender macht: Bei Assetklassen, wo der Umsatz aufgrund der derzeitigen Marktlage (Office, Retail) hätte fallen können, waren bei den dafür in Frage kommenden Playern allerdings Zuwächse zu verzeichnen. Wo ist also der Gap von den zehn Millionen zu verorten? Vielleicht im Wohnbereich? Schließlich könnte es ja durchaus sein, dass Mieter und Käufer auf eigene Faust suchen und sich Kosten für den Makler ersparen wollen. Doch auch hier waren bei den meisten keine massiven Einbrüche zu verorten. Entweder stagnierten die Honorarvolumina oder erfuhren einen leichten Anstieg. Am Ende werden die Verluste einiger durch die Zugewinne anderer kompensiert.

Zur Methodik

Die Methodik zur Auswertung ist im Großen und Ganzen identisch mit jener vom Vorjahr. Heißt, die einzelnen Teilassetklassen führen mathematisch zu einem Gesamthonorarumsatz, außer in jenen Fällen, wo nach Rücksprache mit den Teilnehmern manche Assetklassen nicht gesondert ausgewertet werden konnten. In diesem Fall haben wir uns entschieden, den von den Unternehmen angegebenen Gesamtumsatz zu verwenden, da die entstehenden Abweichungen so gering sind, dass sie nichts an den jeweiligen Rangplätzen ändern. Eine weitere kleine, aber wichtige Adaption ist links bei der Gesamtaufstellung (die stärksten Makler) zu finden. Mit den Icons wurde nämlich klassifiziert, ob es sich um einen Verbund - das heißt mehrere Teilgesellschaften, die unter einer Marke operieren - oder um ein Einzelunternehmen handelt. Somit lässt sich das Ranking in mehrere Richtungen lesen. Aus Platzgründen haben wir entschieden, keine weiteren Tabellen aufzustellen, um auch die Teilassetklassen und Bundesländer so vollständig wie möglich anführen zu können. Das heißt aber auch, dass es in der Gesamtaufstellung "stärkste Makler" mehrere Sieger gibt - je nachdem, ob sie eben als Verbund oder als Einzelunternehmen gekennzeichnet sind. Lediglich die Franchise-Systeme haben wir eigens aufgestellt - was aber deren Leistungen keinesfalls schmälern soll. Erneut erhoben haben wir zudem, welche Online-Suchmaschinen von Maklern bevorzugt verwendet werden. Bei den Nennungen der Plattformen gegenüber dem Vorjahr hat es keine nennenswerten Verschiebungen gegeben. Das dürfte mehrere Gründe haben: Makler verwenden sehr oft mehrere Plattformen, diese haben sich dann meistens auch etabliert. Für neue Plattformen ist es dementsprechend sehr schwierig, Marktanteile hinzuzugewinnen. Um eine Entwicklung der einzelnen Plattformen besser darstellen zu können, müsste man die Performance über mehrere Jahre beobachten. Eines lässt sich bereits jetzt sagen: Je stärker der Markenauftritt der Plattform, desto eher wird sie auch von den Maklern verwendet.

Die Sieger

Wenig verwunderlich haben die meisten Teilnehmer aus dem Vorjahr ihre Plätze verteidigen können. Nimmt man die Rangliste als Ganzes, so ist die Raiffeisen Immobilien mit über 26,7 Millionen Euro vorne - was gegenüber dem Vorjahr einem Verlust von etwa 700.000 Euro entspricht. Da man als Dachmarke auftritt, wurde es als Verbund gekennzeichnet. Das gilt auch für die s Real, die 22 Millionen Euro an Honorarvolumen erzielen konnte, was einem Gewinn von gut 300.000 Euro entspricht. Es folgt mit der EHL das erste Einzelunternehmen mit über 17,7 Millionen Euro - damit ist man als Einzelunternehmer weit vorne. Man konnte zudem das Honorarvolumen um gut 1,3 Millionen Euro erweitern. Auf Franchise-Seite hat die Re/Max mit 44 Millionen Euro ihren Wert vom Vorjahr um gut vier Millionen Euro überschritten. Auf dem nächsten Platz landet wie bereits im Vorjahr die Immo-Contract mit knapp 7,1 Millionen Euro, was ebenfalls ein Verlust gegenüber 2015 bedeutet. Und wie auch im Vorjahr stellt Niederösterreich das stärkste Bundesland dar. Einen leichten Verlust musste auch Otto Immobilien mit 6,9 Millionen Euro hinnehmen, wandert aber einen Platz nach oben, nachdem die ÖRAG mit 4,9 Millionen Euro gleich um die zwei Millionen Euro Honorarvolumen gegenüber 2015 hinnehmen musste - und damit zwei Plätze einbüßte. Dafür hat Arnold Immobilien mit 5,1 Millionen Euro ein leichtes Plus hingelegt und konnte im Zinshaussektor sogar Platz eins erklimmen. Als Neueinsteiger startet PlanetHome mit Platz 8 ins Rennen und einem Honorarumsatz von 4,8 Millionen Euro. Ebenfalls einige Plätze nach oben wanderte das Team Rauscher aus Salzburg mit über vier Millionen Euro. Ein Plus gab es auch bei JP Immobilien zu verzeichnen, die 2016 ein Volumen von 3,5 Millionen Euro hingelegt haben. Stark zugelegt hat auch die Consulting Company, die von knapp über zwei Millionen Euro jetzt fast drei Millionen Euro Honorarumsatz erwirtschaftete. Auch die Rustler Immobilientreuhand GmbH wartet mit einem deutlichen Plus auf und hat ein Volumen von fast 2,4 Millionen Euro.

Die Neueinsteiger

Nachdem es gegenüber dem Vorjahr einige Abgänge gegeben hat, hat es dafür auch einige neue Unternehmen gegeben, die am Ranking teilgenommen haben. Dazu gehören Donau Immobilien, die vorrangig in Niederösterreich operieren, die Modesta Real Estate, die sich einzig und allein auf das Office-Segment beschränkt, PlanetHome sowie die Kanzlei Silber, die in Salzburg ihre Wirkungsstätte hat. Trotz des harten Kampfs um jeden Fragebogen konnte die Teilnehmerliste erweitert werden. Knapp 30 Teilnehmer - damit ist zumindest teilweise ein guter Querschnitt gegeben, und damit lassen sich auch Rückschlüsse auf den Markt generell ziehen.

Wohnimmobilien klar vorne

Geht man nach den Assetklassen, sind Wohnimmobilien wenig verwunderlich am häufigsten genannt. Wohnraum ist schließlich auch das, was vom Endverbraucher am ehesten gesucht wird, und hier sind auch alle Bevölkerungsschichten betroffen. Damit erscheint es auch logisch, dass der Abnehmerkreis bei Büro- und Retailimmobilien deutlich kleiner ist, Selbiges gilt für Industrie- und Gewerbeobjekte. Einen Sonderfall stellen Zinshäuser dar - sie sind einerseits ein begehrtes Investmentprodukt, andererseits gibt es beim Kundenkreis Überschneidungen zwischen Privatpersonen, eigentümergeführten Unternehmen sowie institutionellen Investoren.

Wien bleibt vorne

Betrachtet man die Bundesländer, so ist in Wien ganz klar der Löwenanteil des Marktes vorhanden. Bei den vermittelten Objekten und den daraus resultierenden Honorarvolumina gilt damit: Je stärker die Bevölkerungsentwicklung und je geringer die Randlagen, desto stärker ist auch der Markt. Das gilt besonders für die Assetklasse Büro und da besonders in den Städten, wo die meisten Umsätze erzielt werden. Damit ist Büro in diesem Ranking vor allem in Wien relevant - und trotz der geringen Neuflächenproduktion der vergangenen Jahre sind die Honorarvolumina hier auch zum Teil gestiegen. Im Retail-Bereich ist es etwas anders, da der Einzelhandel per se verschiedene Funktionen erfüllt. Als Nahversorger ist diese Assetklasse auch im ländlichen Raum vorhanden, dennoch kumulieren sich die meisten Umsätze in der Stadt Wien. Was auch nicht verwunderlich ist, da die Nutzungsdauer für Einzelhändler außerhalb Wiens in der Regel länger dauert und starke Händlerfluktuationen eher selten sind. Und bei den Bundesländern ist auch generell zu beobachten: Je näher die Region zur Bundeshauptstadt gelegen ist, desto mehr Teilnehmer gibt es. Damit ist der zweithöchste Umsatz in Niederösterreich zu verorten.

Ausblick

Was die Umsätze für dieses Jahr betrifft, sind die Teilnehmer etwas verhaltener positiv gestimmt, als es im vergangenen Jahr der Fall war. Wie bereits angedeutet, geht keines der teilnehmenden Unternehmen von starken Umsatzsteigerungen aus; man erwartet zwar leichte Zuwächse, aber die Zeit für die großen Sprünge scheint vorbei zu sein. Aber: Einen Einbruch erwartet auch niemand - ob sich das aus dem Markt erklärt oder weil diese Frage so niemand beantworten will, sei dahingestellt. Die tatsächliche Antwort darauf wird sich im kommenden Jahr weisen. Herausforderungen für die Maklerbranche gibt es jedenfalls jede Menge. Einerseits wird die Objektakquise immer schwieriger, wie man immer öfter im Markt hört (siehe nachfolgenden Artikel auf Seite 36). Was für die Makler ebenfalls schwierig ist, ist die Tatsache, dass besonders im Wohnbereich sehr viele Leute auf eigene Faust suchen, um sich so die Maklerprovision zu ersparen. Durch Online-Plattformen ist das auch relativ einfach möglich, weswegen diese verstärkt von Maklern genutzt werden beziehungsweise genutzt werden müssen. Diesbezüglich ist die Digitalisierung der Maklerbranche ein brennendes Thema. Deshalb werden innerhalb der Branche auch verstärkt Stimmen laut, mehr zusammenzuarbeiten, anstatt den Konkurrenzdruck weiter zu verschärfen. Ein Ansatz hierfür ist auch das MLS, also das Multiple Listing Service, mittels dessen Makler miteinander kooperieren und somit Synergieeffekte zum Vorteil aller nutzen könnten. Eine solche flächendeckende Kooperation ist aber allenfalls noch am Beginn. Was ebenfalls für Verunsicherung sorgt, sind die erneut hochgepoppten Pläne der Regierung, das Bestellerprinzip einzuführen. Geht es nach einzelnen Vertretern der Regierung, soll bereits im Sommer ein entsprechender Gesetzesentwurf zur Abstimmung vorgelegt werden. Eine solche Änderung würde aber auch eine Zäsur im derzeitigen Maklergewerbe bedeuten. Entrichteten die Provision zuvor Abgeber und Abnehmer, soll diese nach den jüngsten Plänen dem Abgeber verrechnet werden, damit wäre das österreichische Doppelmaklerprinzip passé.

Das Maklerranking können Sie hier als PDF downloaden.

Harter Kampf - um jeden Fragebogen

Selten kommt es vor, dass der Rücklauf ausgerechnet beim Maklerranking eher eine Herausforderung war. Jedenfalls war eine Menge Telefonarbeit vonnöten, um dennoch einen verwertbaren Schnitt der Teilnehmer und dadurch zum aktuellen Markt ziehen zu können. Alles in allem konnten heuer – trotz mehrerer Abgänge – mehr Teilnehmer als im Vorjahr verzeichnet werden. Ausgewertet wurde diesmal wieder nach Umsätzen, da einerseits mehrere Teilnehmer keine Aufstellung der Quadratmeter hatten und andererseits, weil man mit den Honoraren erst in der Lage ist, Rechnungen und allfällige Mitarbeiter zu bezahlen.

Kategorien - Die Teilnehmerklassen

Beim diesjährigen Ranking wurde, neben Franchise-Unternehmern und Netzwerken, noch eine andere Klassifizierung vorgenommen: Die Unterscheidung zwischen Einzelunternehmer (E) und Verbund (V). Der Unterschied erklärt sich im Großen und Ganzen durch einen (Marken)-Namen, das Unternehmen oder die Unternehmen sind in unterschiedliche Teilgesellschaften gegliedert. Aus Platzgründen (und auch der Optik wegen) haben wir die Tabelle in der Gesamtaufstellung nicht weiter gegliedert, da es noch zu wenig Teilnehmer gibt. Allerdings lässt sich dadurch das Ranking viel breiter interpretieren.

Bestellerprinzip - Eine Herausforderung

Seit einigen Monaten ist wieder das Bestellerprinzip in der heimischen Politik ein Thema. Ausgehend vom deutschen Modell sieht es vor, dass der Abgeber die Maklerprovision zu entrichten hat, nicht aber zu geteilter Hand der Abnehmer. Geht es nach der Regierung, soll ein erster Gesetzesentwurf im Sommer stehen. Zum Bestellerprinzip zeigt sich die Maklerbranche eher gespalten. Neben breiter Ablehnung gibt es durchaus auch welche, die dem Bestellerprinzip positiv gegenüberstehen. Was die Sache nicht einfacher macht, ist die Tatsache, dass niemand so richtig weiß, wie der Gesetzesentwurf ausgestaltet werden soll.

Abgleich ... mit KSV-Zahlen

Um noch eine unabhängige Kontrollinstanz zu schaffen, wurden die Zahlen mit jenen Umsatzzahlen, die beim KSV hinterlegt wurden, verglichen. Starke Abweichungen können so schnell geortet werden. An dieser Stelle möchten wir uns für die Kooperation mit dem KSV sehr herzlich bedanken. Bei vielen Unternehmen sind allerdings keine aktuellen Zahlen hinterlegt, man musste die vom Vorjahr nehmen und diese auf das Jahr 2016 schätzen. Das ist insofern möglich, als massive Honoraranstiege und -abfälle in der Regel sehr selten sind. Da in der Liste aber viele Unternehmen keine 2016er-Zahlen haben, haben wir auf eine eigene Tabelle verzichtet.

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