Immobilien Magazin

Der Markt nach Corona

Der Freitag, 13. März 2020 hat mit dem Shutdown alles verändert: Was bedeutet die Ausnahmesituation für die Immobilienbranche? Wir haben Experten aus den Asset-Klassen nach ihrer Einschätzung gefragt.

Autor: Susanne Prosser

Was wir bisher nur aus Katastrophenfilmen kannten, wurde plötzlich real. Geschäfte machten dicht, Menschen mussten plötzlich in ihren Wohnungen bleiben, die Straßen waren leergefegt. Die Polizei überwacht die öffentlichen Plätze, Menschen verlassen das Haus nur mehr mit Atemschutzmasken, die Angst vor dem tödlichen Virus regiert nicht nur Österreich, sondern die ganze Welt. Die österreichische Regierung setzt mit dem Leitsatz "Gesundheit geht vor" immer neue Maßnahmen, um die Ausbreitung des unbekannten Virus zu dämpfen. Die Wirtschaft wird vorerst zurückgestellt.

Umsätze bleiben aus, Mitarbeiter wurden reihenweise in Kurzarbeit geschickt, unzählige verloren ihre Jobs: Allein zwischen 15. und 19. März ist die Arbeitslosigkeit in Österreich um 179.000 Personen gestiegen, bis Ende März schnellte sie auf einen Rekordwert von 504.345 hoch. Zusätzlich zu dem Plus von insgesamt rund 200.000 neuen Arbeitslosen im März waren rund 58.000 als Schulungsteilnehmer registriert. Die größten Zuströme verzeichnete das AMS aus dem Tourismus, gefolgt von der Bauwirtschaft, der Arbeitskräfteüberlassung und dem Handel. Die üblichen Mitarbeitersuchen blieben parallel zu den Massenkündigungen weitgehend aus.

Vom Schock zur Normalität

Dass die Krise die Wirtschaft weltweit zu großen Teilen ausgehebelt hat, bleibt nicht ohne Folgen. Welche das tatsächlich sein werden, beschäftigt die Experten, die jetzt nur in Szenarien denken können - denn viele Faktoren der weiteren Entwicklung sind noch nicht klar. Einige sprechen bereits von einem notwendigen Wiederaufbau der Wirtschaft ähnlich wie nach dem Zweiten Weltkrieg: Die Welthandelsorganisation (WTO) etwa rechnet bereits mit der "schlimmsten Rezession zu Lebzeiten", der ein Einbruch des Welthandels um mehr als 30 Prozent zugrunde liegt. Andere wiederum zeigen sich optimistisch und gehen von einer raschen Erholung der Wirtschaft aus. "Die weiteren Auswirkungen hängen davon ab, wann die Regierung ihre gesetzten Maßnahmen lockert", sagt Michael Klien, Forschungsbereichskoordinator am Wirtschaftsforschungsinstitut (WIFO), "Wenn wir noch im Sommerbeginn zu einer Normalität zurückkehren, gehen wir davon aus, dass die Wirtschaft lediglich einen kurzzeitigen Schock erlitten haben wird, von dem sie sich schnell wieder erholen wird." Unter diesen Vorzeichen skizziert das WIFO mit Stand Ende März eine Rezession von minus 2,5 Prozent, die somit "zwar deutlich, aber weit nicht so massiv ausfallen werde wie in der Wirtschaftskrise im Jahr 2008", sagt Klien. Zudem seien vom Staat "weitreichende und umfassende Maßnahmen umgesetzt worden, um gesunde Unternehmen am Leben zu erhalten." Die optimistischen Prognosen von Ende März werden wahrscheinlich noch etwas nach unten korrigiert werden müssen, doch das WIFO geht bereits in der zweiten Jahreshälfte von merklichen Aufholeffekten aus.

Aufatmen: Es wird weiter gebaut

Zum Vorteil der Immobilienbranche konnten jedenfalls die großen Bauvorhaben rasch fortgeführt werden: "Damit atmet die Branche auf", sagt Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin bei der EHL Wohnen GmbH, "wir rechnen bei den Fertigstellungen mit keinen gravierenden Verzögerungen." Etwas differenzierter sieht Georg Edlauer vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO die Situation. Schließlich spricht er auch für kleinere Unternehmen: "Viele Bauträger konnten kurzfristig die erforderlichen Sicherheitsbestimmungen nicht einhalten und mussten pausieren. Auch bei den Baubehörden wurde die Tätigkeit offensichtlich stark heruntergefahren, sodass auch der administrative Bereich teilweise zum Stillstand kam - etwa bei den Baubewilligungen."

Wohnen: Anfragen sinken auf ein Drittel

Makler hatten kurzfristig einen markanten Dämpfer erlitten: "Das Geschäft kam praktisch zum Erliegen", sagt Georg Edlauer. Schließlich war es während der Ausgangsbeschränkungen kaum möglich, neue Objekte aufzunehmen oder bestehende zu besichtigen. Das bestätigt Sandra Bauernfeind von EHL: "Im Bereich Wohnen verzeichneten wir zwar einen kurzfristigen Einbruch von 60 bis 70 Prozent der Anfragen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Lage bald wieder erholen und es zu Nachholeffekten kommen wird." Wohnen ist schließlich ein Grundbedürfnis, und bis zum Wiederaufblühen der Branche hofft man bei EHL, dank virtueller Besichtigungen auch während der Krise weiterhin Miet- und Kaufanbote unterzeichnen zu können: "Wir bemerken, dass aktuelle Interessenten sehr konkrete Ambitionen haben", sagt Bauernfeind. Immobilientouristen hingegen würden während der Krise in den eigenen vier Wänden verweilen, und wer grundsätzlich eine neue Wohnung in Miete oder Eigentum sucht, wartet eben noch ab, um dann mit freier Bahn erneut zu starten.

"Bei den Vorsorgewohnungen gehen wir von einer geringeren Delle aus, da eine Krise immer für Verunsicherung auf den Finanzmärkten sorgt", sagt Bauernfeind, "Menschen investieren dann verstärkt in sichere Werte." Folgen auf die Kreditvergabe sieht Bauernfeind bei den Banken noch nicht, "sicherlich aber wird das davon abhängen, wie es in den kommenden Monaten mit den Haushaltseinkommen weitergehen wird."

Hotels am längsten unter Druck

Auch Christoph Lukaschek, Head of Capital Markets bei Otto Immobilien, ortet mittelfristig keinen Rückgang der Nachfrage bei den Wohnimmobilien. Unter Druck sieht er am stärksten die Hotels, da diese aufgrund der Reiseverbote zu jenen Branchen zählen, die am gravierendsten von dem Einbruch betroffen sind. "Momentan gibt es in diesem Segment weltweit so gut wie keinen Umsatz", so Lukaschek, "Die weitere Entwicklung der Assetklasse Hotel hängt auch von den Landesgesetzen ab und inwieweit Betreiber ihre Miete weiter bezahlen müssen oder diese stunden können." Selbst bei Stundungen allerdings wird ein Hotelbetreiber seine Kosten nicht so weit zurückschrauben können, dass sie mehr oder weniger bei null liegen. "Die Frage ist, wer diese Phase trotzdem übersteht."

Warten auf die große Reiselust

Fakt ist: Dass der Tourismus zurückkommen wird, ist gewiss, allerdings ist davon auszugehen, dass die Branche noch eine längere Erholungszeit brauchen wird: Von der österreichischen Regierung wurde immerhin bereits in Aussicht gestellt, dass die Reisebeschränkungen erst aufgehoben werden, wenn ein Impfstoff bzw. Medikament gegen Covid-19 verfügbar ist und somit die Krise global gelöst werden kann. "Darüber hinaus werden einige in den kommenden Monaten aufgrund von wirtschaftlichen Einbußen auf Sparkurs bleiben", sagt Lukaschek. Bis die große Reiselust wieder ausgelebt werden kann, wird es Christoph Lukascheks vorsichtigen Schätzungen zufolge noch ein Jahr, wenn nicht länger, dauern.

„Wir gehen davon aus, dass sich die Lage bald wieder erholen wird.“ - Sandra Bauernfeind, EHL

Lukas Hochedlinger, Managing Director bei Hotelimmobilienspezialisten Christie & Co, geht eher von einem Zeithorizont bis 2022 aus. Das Jahr 2020 haben viele Hoteliers schon abgeschrieben, 2021 heißt es, die Betriebe dann wieder ordentlich auf Fahrt zu bringen. "Tourismusforscher rechnen damit, dass sich bis dahin sehr viel Reiselust aufstauen wird", sagt Hochedlinger, "Langfristig wird der Tourismus jedenfalls wieder so stark sein wie zuvor."

Bis dahin heißt es durchtauchen: Insbesondere bei kleineren, eigentümergeführten Hotels könne es jetzt allerdings vermehrt zu Verkäufen kommen, auch jene Hotelgruppen, die nur in den letzten Boomjahren Pachtverträge unterschrieben haben, könnten es bald schwer haben. "Die großen Hotelgruppen hingegen sind breiter aufgestellt und können nicht so schnell agieren, aber auch hier wird es zu Portfoliobereinigungen kommen", sagt Hochedlinger.

Der Handel jetzt im Turbo-Wandel

Die schleichende Revolution im Handel hat hingegen durch die Corona-Krise einen Turbo erlebt. Der Lebensmittelhandel, der ohnedies schon zuvor auf Expansionskurs war, zählt zweifelsfrei zu den Gewinnern des Segments - vorübergehend auch mit Marktvorteilen bei Nonfood-Artikeln etwa bei Spielzeug oder Gartenerde. Gärtnereien und Pflanzenmärkte hingegen verbuchen 60 bis 80 Prozent ihres Jahresgewinnes im Frühjahr, der nun großteils flöten ging: Millionen an Blumen und Pflanzen landeten im März direkt auf dem Kompost, sofern die Gärtnereien nicht schon ausreichend für den Onlinehandel in den Startlöchern waren. Wer während der Krise Bedarf an Papierwaren, Druckerpatronen, Wohnaccessoires, Kleidung oder ähnlichem hat, stillt diesen eben nun noch vermehrt über das Internet.

Während kleine Geschäfte hierzulande entweder in Windeseile auf Onlinehandel umgestellt hatten oder pleite gingen, baute Amazon seine weltweite Marktmacht weiter aus. Um die derzeit besonders begehrten Produkte noch schneller per kontaktloser Zustellung an den Mann und an die Frau daheim zu bringen, stockte Amazon-Chef Jeff Bezos Logistik, Transport und Beschaffung auf. Auch die Prozesse bei den Dritthändlern wurden auf der Plattform umgestellt. Rund 100.000 neue Stellen hat der Milliardär im Angesicht der Krise neu geschaffen.

Fachmarktzentren im Vorteil

"Die Krise hat hierzulande zu einer massiven Reduktion der Frequenzen in Shopping Centern sowie Einkaufsstraßen geführt", sagt Walter Wölfler von CBRE, "Fachmarktzentren mit einem hohen Anteil von systemrelevanten Geschäften wie Lebensmittel, Drogerien oder Tierfutter scheinen hingegen weniger stark betroffen zu sein." Der nicht-systemrelevante Handel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und das trotz verstärkter Bemühungen, Waren zuzustellen. "Die Konsequenz sind vermehrt Gespräche und Verhandlungen zwischen Einzelhändlern und Vermietern bezüglich Mietfreistellungen und -reduktionen", sagt Wölfler.

Konkrete Prognosen gibt es seitens CBRE derzeit nicht. "Unter der Prämisse, dass die Ausbreitung des Virus in einem überschaubaren Zeitraum unter Kontrolle gebracht wird, könnten die wirtschaftlichen Aktivitäten im zweiten Halbjahr wieder Fahrt aufnehmen", sagt Wölfler, "Die ersten Signale und langsam auch wieder positiven Nachrichten aus China sind ermutigend, aber es ist zu früh, um von einer Erholung zu sprechen."

Logistikmarkt bekommt Fahrtwind

Spannend wird es am Logistikmarkt: "Hier sehen wir langfristig eine verstärkte Nachfrage durch die Krise", sagt Lukaschek, "Alles, was vom Online-Handel angetrieben wird, wird weiter von dieser Entwicklung profitieren." Gerade durch die Massen-Quarantäne sind immer schnellere Lieferketten gefragt: "Von Nahversorgern über Home Delivery bis Citylogistik - der Aufwand wird immer größer und das wirkt sich auch auf die Nachfrage nach Logistik-Immobilien aus." Die Logistik-Flächen sind allerdings rar, doch die Regulierungskraft des Marktes kann hier zu Preissteigerungen führen: "Wer allerdings mit einer Fläche mehr Ertrag erzielen kann, kann auch mehr dafür bezahlen", sagt Lukaschek.

Akzeptanz für Home-Office steigt

In der Assetklasse Büro sieht Lukaschek die größten Herausforderungen für zuverlässige Prognosen: "Hier weiß man noch wenig, welche weiteren Faktoren die Entwicklungen beeinflussen werden." Derzeit befinden sich schließlich die meisten Angestellten im Home-Office, und die exakten Auswirkungen für die Assetklasse sind zum jetzigen Zeitpunkt nur schwer zu beziffern. "Bei der Vermietung von Büroflächen in Wien ist heuer mit dem Verlust eines durchschnittlichen Quartals zu rechnen", kann jedoch Steven Bill Scheffler, Teamleiter für Bürovermietungen bei Otto Immobilien, jetzt schon einschätzen. Die längerfristige Phase des verpflichtenden Home- Offices soll durchaus Auswirkungen auf das Nutzerverhalten haben. "Zum einen stellen Arbeitgeber fest, dass viele Prozesse auch 'remote' mit hoher Qualität bearbeitet werden können", sagt Scheffler, "Diese Erfahrung dürfte die Akzeptanz für den Home-Office-Betrieb nachhaltig begünstigen." Andererseits würden die Arbeitnehmer nach vielen Wochen auch wieder die Vorzüge eines professionellen Büroumfelds deutlich zu schätzen wissen.

Gewerbe: Expansionen auf Eis gelegt

Expansionen sind derzeit jedenfalls auf Eis gelegt, und die Stimmung soll noch geraume Zeit so bleiben. "Zahlreiche Unternehmen werden nach dem Überwinden der Krise ihre Expansionspläne kritisch hinterfragen", sagt Stefan Wernhart, Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH, "Das wird teilweise zur zeitlichen Verschiebung von Anmietungen führen. Bei Unternehmen, die durch die Krise nachhaltig in Mitleidenschaft gezogen wurden, wird es wohl auch zur Absage von Umzugs- oder Expansionsplänen kommen."

Erfreulich ist, dass etwa in Wien derzeit kein maßgeblicher Leerstand bei den Büroimmobilien zu verzeichnen ist: Im ersten Quartal lag dieser bei 4,7 Prozent. "Auch Objekte, die heuer noch auf den Markt kommen, sind großteils bereits vorverwertet", sagt Wernhart. Ein starkes Überangebot an Flächen ist nicht zu erwarten, da viele Büro-Gebäude deutlich verspätet fertigstellt werden. Bleibt zu hoffen und zu erwarten, dass wir im Herbst auf das Frühjahr zurückblicken und sagen können, dass das Schlimmste überstanden ist!