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Der mit dem Biber tanzt

Mit dem Kauf der Filialen der angeschlagenen Baumarktkette Baumax hat Supernova-Boss Frank Albert wohl den Deal seines Lebens gelandet, die jetzt gemeinsam mit OBI betrieben werden. Wie es zu dem Deal kam und was sich im Einzelhandelssektor in Zukunft verändern wird, darüber sprach Albert mit Charles Steiner.

Autor: Charles Steiner

Sie haben 2015 gleich 58 Filialen der insolventen Heimwerkerkette bauMax übernommen, 40 davon an OBI weitervermietet und den Rest weiterverkauft. Wie kam der Entschluss, in diesen Deal einzusteigen? Frank Albert: Wir haben von 2010 bis 2014 zwölf OBI-Filialen gebaut und kennen daher die Herrschaften von OBI sehr gut. Von ihnen sind wir angesprochen worden, ob wir nicht gemeinsam mit ihnen den Baumax-Deal abwickeln möchten. Wir haben uns dahingehend abgesprochen, dass wir die Filialen übernehmen und OBI diese betreibt - mit Ausnahme jener Filialen, die aus Wettbewerbsgründen nicht von OBI betrieben werden sollten. Also jenen Standorten, wo es neben einer Baumax-Filiale bereits einen OBI-Standort gab. Etwa in Spittal/Drau, wo wir uns entschieden haben, die vakante Baumax-Filiale nicht mehr weiter zu betreiben. Der andere Punkt ist der, dass es in Österreich ungefähr 60 Baumärkte gibt, davon hat OBI doch 45 - 75 Prozent insgesamt - übernommen. Das sind jetzt nicht alle unsere Standorte, zum Teil kommen sie von anderen Vermietern. Das ist sehr viel. Das war auch für Baumax eine ideale Exit-Strategie, da nahezu alle Standorte (bis auf vier) als Baumärkte betrieben werden.

Es war an sich auch ungewöhnlich, dass die 4.000 Mitarbeiter übernommen wurden. Was hat Sie dazu bewogen? Albert: Zunächst braucht man auf den neuen Standorten sowieso Mitarbeiter. Außerdem ist es sozial verträglicher, die Mitarbeiter zu behalten, die schon da sind.

Rückblickend betrachtet: Hat es sich der Deal ausgezahlt? Wie entwickelt sich der Cashflow? Albert: Für die Banken hat sich der Deal auf jeden Fall ausgezahlt, weil dadurch ein massives finanzielles Problem gelöst wurde. Für die Mitarbeiter detto, weil sie dadurch nachhaltige Jobs haben und kaum welche verloren gegangen sind. Für den damaligen Eigentümer ist es gut ausgegangen, sonst wäre er in die Insolvenz geschlittert und für OBI hat es sich ausgezahlt, weil die Läden sehr gut laufen.

Also hat der Deal für die Wachstumsstrategie von OBI ganz gut ins Konzept gepasst? Albert: Genau. Zudem gab es mehrere Standorte, die wir vorher machen wollten, dies durch die damalige Marktsättigung aber unterlassen haben. Durch die Baumax-Liquidation konnten wir das dann doch vollziehen.

Der Onlinehandel macht besonders Fachmarktzentren und Shopping Malls zu schaffen. Mit welcher Strategie könnte man das Überleben dieser Assets langfristig sichern? Vor allem: Was kann der Entwickler tun, um dennoch Besucherfrequenzen aufrecht zu erhalten? Albert: Da geht es ganz klar um Kundenservice, ein gutes Sortiment, schnelle Erreichbarkeit. Die Lagekomponente wird in Zukunft sogar noch wesentlich wichtiger werden als sie heute schon ist. In B- und C-Lagen wird mittelfristig kein entsprechender Handel mehr verfügbar sein. Man wird sich also auf die Top-Lagen konzentrieren müssen.

Das würde im Umkehrschluss bedeuten, dass wenn man B- und C-Lagen in Ballungsräumen betrachtet, auch diese sich konzentrieren werden... Albert: Aus meiner Sicht wird das so passieren. Jene Flächen in diesen Lagen, wo die Umsätze nicht so gut sind, werden geschlossen werden. Der dort verfügbare Umsatz wird sich dann auf die digitale Welt und auf die besseren Lagen aufteilen.

Also ein Kampf zwischen Lage und Onlinehandel? Albert: Definitv. Ich glaube, dass nur die guten Lagen übrigbleiben werden. Die Umsätze werden ja nicht größer, nur weil es Onlinehandel gibt. Wenn mehr in den nichtstationären Handel geht, dann wird der Kuchen für den stationären Handel entsprechend kleiner. Darauf kann ich entweder reagieren, indem ich die Anzahl der Geschäfte reduziere oder die Flächenkonzepte verkleinere.

So in etwa hat es der Mitbewerber Redevco auch ausgedrückt. Er sagte, viel mehr Handelsflächen braucht es eigentlich nicht, sondern neue Konzepte. Würden Sie dem zustimmen? Albert: Man muss ja nur beobachten, was in dem Segment neu gebaut wird. Es finden ja eigentlich nur Refurbishment-Maßnahmen und Umfunktionierungsmaßnahmen statt. Neue Projekte werden so gut wie gar nicht mehr realisiert. Auch wenn man die Märkte Slowenien, Slowakei oder Kroatien betrachtet - auch dort passiert wenig Neues. Zwar gibt es dort noch ein paar weiße Flecken in der Landkarte, aber die systematische Flächenexpansion ist vorbei.

Es sagen auch viele, dass die Ära der klassischen Shoppingcenter vorbei ist und viel mehr Entertainment notwendig werden wird... Albert: Dem stimme ich zu. Einkaufszentren sind keine typischen Handelstempel mehr, sondern beinhalten auch Freizeitbeschäftigung. Dort müssen wir auch punkten. Das gilt zwar weniger für den Baumarkt, dafür aber für FMZ und Shoppingmalls. Und da geht es auch um Banalitäten wie einen ordentlichen Kinderspielplatz. Oder auch eine Postfiliale, Banken, Friseure und Ähnliches. All das gehört zu einem Shoppingcenter einfach dazu. Und dieser Anteil wird auch weiter steigen. Das Segment entwickelt sich von einer reinen Bedarfsabdeckung zu einer Marktplatzfunktion. Ich werde dazu in März in die USA reisen, um die aktuellen Entwicklungen dort anzusehen.

Stichwort Digitalisierung: Dort wird es ja - abgesehen vom Onlinehandel - auch einige Neuerungen geben müssen, um Standorte attraktiv zu halten... Albert: Man muss zunehmend den Kunden über soziale Medien erreichen. Man muss interaktiv den Konsumenten ansprechen können, den Kontakt direkt aufbauen.

Sie unterhalten auch Shoppingcenter und FMZ in Slowenien und Kroatien, dort hatten Sie angedeutet, dass die Flächen in Richtung Sättigung gehen. Gibt es noch andere Länder mit Potenzial? Albert: In Serbien wird noch einiges passieren, auch in Rumänien wird es entsprechende Entwicklungen geben. In Mazedonien und Montenegro gibt es ebenfalls noch nicht sehr viel, auch diese Länder können interessant sein.

Gibt es von der Supernova aktuelle Projekte in der Pipeline? Albert: Wir haben gerade eine Erweiterung in Bau, 2017 werden wir ein bestehendes Zentrum in Ljubljana. In Kroatien werden wir noch zwei FMZ bauen, wir haben bereits einige Objekte dort angekauft, eines FMZ entwickeln wir in Slowenien. Unser Geschäft dort war es, bestehende Objekte aufzukaufen, wo die Finanzierungsstruktur nicht optimal war, kombiniert mit der Übernahme von Assets. Das werden wir weiterverfolgen.

Zur Person

Frank Albert ist 1966 in Deutschland geboren und lebt seit 1987 in Graz, wo er im selben Jahr sein Studium der Volkswirtschaftslehre begann. Seit 1998 betreibt er mit seinem Unternehmen Supernova das Segment Commercial Real Estate. Zu Alberts Imperium gehören neben den 2015 gekauften Baumax-Filialen mehr als 30 Shoppingcenter (Supernova) und FMZ in Österreich, Slowenien und Kroatien. Derzeit befinden sich mehrere Projekte in Slowenien und Kroatien – meist Ausbau – in der Pipeline.