Immobilien Magazin

Die Anlegerwohnung – ein interessantes Alternativinvestment

In Zeiten von Krisen, fallenden Aktienkursen und erhöhten Unsicherheiten, ist der Kauf einer Anlegerwohnung, oder auch Vorsorgewohnung genannt, eine begehrte Alternative.

Autor: Markus Leonhard, LLP Wirtschaftsprüfung Steuerberatung & RA Daniel Gissenwehrer

Eine Vorsorgewohnung bezeichnet eine spezielle Form der Eigentumswohnung, deren Sinn es ist, durch Mieteinnahmen und Steigerung des Wohnungswerts das eingesetzte Kapital zu vermehren. Dieser Sachwert ist vor der Inflation geschützt, da die Mieten wertgesichert sind, und krisensicher, da der Wert der Wohnung als Sachwert erhalten bleibt.

USt ist kein Must

Im steuerlichen Sinn wird man mit dem Kauf einer Vorsorgewohnung ein Unternehmer. Als solcher hat man die Wahl, die Wohnung mit oder ohne Umsatzsteuer (USt) anzuschaffen. Entscheidet man sich für die Option zur USt, kann auch die beim Kauf anfallende USt abgesetzt werden. Allerdings muss dann auch für die erzielten Mieteinnahmen, die vom Mieter bezahlte USt an das Finanzamt abgeführt werden. Kleiner Wermutstropfen: beim Kauf mit USt erhöht sich auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer um die USt. Zudem hat man mit der Anschaffung einer Vorsorgewohnung zahlreiche Möglichkeiten, die anfallenden Werbungskosten (Abschreibung, Betriebskosten usw.) steuerlich abzuschreiben.

Sorgfältig prüfen

Relevante rechtliche Aspekte im Kaufvertrag sind in erster Linie der Umfang der Gewährleistung und die treuhändische Abwicklung. Der Wohnungseigentumsvertrag ist vor allem auf den Umfang der Erhaltungsmaßnahmen, den Aufteilungsschlüssel der Aufwendungen sowie die Widmung zu prüfen. Sollte nämlich eine Kurzzeitvermietung angestrebt sein, ist eine entsprechende Widmung im Wohnungseigentumsvertrag erforderlich. In der Regel ist das Ziel beim Erwerb einer Vorsorgewohnung, diese zum höchstmöglichen Mietzins zu vermieten. Das Mietrechtsgesetz (MRG) sieht jedoch eine gesetzliche Deckelung des Mietzinses vor. Im Teilanwendungsbereich des MRG und außerhalb dessen kann ein freier Mietzins vereinbart werden.

So ist es in jedem Fall empfehlenswert, bereits vor dem Kauf Unterstützung durch einen fachkundigen Steuerberater und einen Immobilienrechtsexperten heranzuziehen, um das Optimum aus Ihrer Investition herauszuholen.