immoflash

Vom Mezzanin zur Dachgleiche

Das seltenste Gut in der Immobilienbranche ist Eigenkapital, sagt Heinz Kunesch, Senior Adviser bei Pallas Capital Investment Banking. Mit finanzstarken Partnern stellt genanntes Unternehmen neuerdings Eigenkapital zur Verfügung, verrät Kunesch Charles Steiner im Interview.

Autor: Charles Steiner

Immobilienprojekte mit 0 Prozent Eigenkapital umsetzen - und das in Zeiten, wo Banken ohne Eigenmittel gar nicht finanzieren. Wie geht das? Heinz Kunesch: Gerade in der Immobilienszene ist Eigenkapital ein sehr knappes Gut, viel mehr als in anderen Branchen. Die angesprochenen Banken, die üblicherweise max. 80 Prozent an Krediten gewähren, verlangen daher mindestens 20 Prozent als Eigenmittel. Dort können wir - vorbehaltlich eingehender Prüfungen - mit unseren Partnern tatsächlich bis zu 100% der geforderten Eigenkapitalquote in Form von Mezzanine, stillen Gesellschaften oder Kapital-Joint Ventures zur Verfügung stellen. Pallas Capital Advisory AG hat sich in den vergangenen zehn Jahren ein großes Netzwerk an Eigenkapitalpartnern mit verschiedensten Zielrichtungen erarbeitet. Auch haben wir eine Reihe von Kapitalgebern, die ihr Geld als Eigenkapitalersatz gezielt für Immobilienprojekte zur Verfügung stellen. Die einleitend erwähnten 0 Prozent Eigenkapital sind auf das "harte Eigenkapital" bezogen; das, was landläufig als Eigenmittel des Unternehmers verstanden wird. Dies impliziert aber selbstverständlich keine 0-Prozent-Verzinsung.

Wie hoch sind die Zinsen für solche Eigenkapitaldarlehen? Kunesch: Losgelöst vom konkreten Projekt liegen die Zinsen zwischen schlappen drei Prozent bis gar nicht schlappen 25 Prozent pro Jahr. Aber bitte nicht erschrecken: Drei Prozent wird es ganz selten spielen, 25 Prozent aus Sicht des Unternehmers womöglich gar nicht. Die Mezzanine-Verzinsung liegt erfahrungsgemäß im Durchschnitt zwischen 12 und 15 Prozent. Dabei sprechen wir von echtem Risiko-Eigenkapital. Wenn aber Eigenkapital, das knappste Gut das es in der Wirtschaft gibt, nicht in etwa diese Verzinsung mit sich brächte, möge jeder Unternehmer nachdenken, wo er sein Geld und seine Arbeitskraft investiert.

Lässt sich daraus ablesen, dass es gerade im Immobilienbereich einen massiven Investmentdruck gibt? Kunesch: Die seit Jahren gegebene Zinslandschaft bringt Investoren zu Tage, die sagen, mehr Rendite kann ich nur durch mehr Risiko bekommen. Und Eigenkapital ist ein Risikopuffer. Diese Eigenkapitalgeber sind der Meinung, dass sie das Risiko gut beurteilen können - und von dieser Warte aus, sind sie geneigt, ihr Geld in ein Immobilienprojekt einzubringen. Unsere Eigenkapitalgeber kommen vorwiegend aus Deutschland, der Schweiz und in geringerem Umfang aus Österreich. Dabei handelt es sich so gut wie immer um Family Offices [Organisationsformen, die sich mit der Verwaltung privater Großvermögen befassen, Anm.], die gerade in Deutschland die Investmentvehikel betuchter Familien darstellen. Von dieser Warte aus betrachtet sind die eingesetzten Mittel allenfalls ein kleiner Teil dieser Vermögen, die im Rahmen einer wirtschaftlichen Diversifikation auch in diese Anlageform investiert werden. Damit kann das Geld praktisch schon in der Stunde null eines Immobilienprojekts zur Verfügung gestellt werden. Geldgeber denken in diesem Zusammenhang auch wie Banken, wenn auch nicht in einer identen Ausprägung. Das heißt, das Kapital und die Zinsen sollten natürlich auch wieder zurückkommen, daher unterliegen diese Projekte auch einer genauen Prüfung von Seiten Pallas und der Geldgeber. Der Unterschied zu den Banken ist jedoch, dass wir ausschließlich mit sehr spezialisierten Geldgebern zusammenarbeiten, die eher aus der Eigentümersituation die Projekte betrachten und nicht so sehr nach Basel II oder Basel III oder sonstigen Bankenregeln. Im Vordergrund stehen für sie nicht so sehr irgendwelche Konzernbilanzen, sondern das Projekt und die Unternehmerpersönlichkeit.

Also auch der Track-Record? Kunesch: Gutes Stichwort. Nach diesem werde ich seitens der Investoren immer wieder - zu Recht - gefragt, wobei die unterschiedlichen Geldgeber mit ihren unterschiedlichen Ausrichtungen auch gerne jüngere, kleinere Bauträger akzeptieren, um sie auf ihrem Wachstumspfad zu begleiten. Das Immo-Startup wird sich allerdings bei diesen Geldgebern trotzdem schwer tun. Pallas Capital Advisory AG ist seit zehn Jahren am Markt und hat auch heute noch schwerpunktmäßig die Bereiche M&A und Nachfolgeregelungen in ihrem Produktportfolio. Auf Grund des ebenfalls sehr großen Track-Records im Bereich Corporate Finance hat das Unternehmen jedoch im Vorjahr beschlossen, diesen Geschäftsbereich auch auf die Immobilienwelt auszudehnen. Wir haben uns aber bewusst dorthin ausgerichtet, wo aus unserer Sicht Friends &Families oder Crowdfunder nicht mehr mitkönnen. Wir sprechen da von einer Mezzaninkapitalleistung ab zwei Millionen Euro pro Projekt aufwärts. Wir können zwar mit unseren Partnern bis zu 50 Millionen Euro Mezzanin pro Projekt bereitstellen - das würde allerdings ein 300 Millionen-Projekt bedeuten, was in Österreich nicht so häufig passiert. Bei unserer Hauptzielgruppe sehen wir einen Mezzaninebedarf zwischen den bereits erwähnten zwei Millionen Euro und ca. 20 Millionen Euro. Unter zwei Millionen können Family and Friends agieren, über 20 Millionen jedenfalls auch die institutionellen Investoren.

Sie haben auch erwähnt, dass die Projekte vom Geldgeber geprüft werden. Nach welchen Kriterien genau? Kunesch: Worauf ich in diesem Zusammenhang stolz bin, ist, wenn ein Projekt von Seiten Pallas Capital an potentielle Investoren herangetragen wird, nimmt man dieses von den Geldgebern bereits sehr positiv auf. Wir führen die Erstprüfung nach standardisierten Kriterien durch und präsentieren die Ergebnisse dem Investor "mundgerecht". Der Empfänger findet in der von uns übermittelten Botschaft immer dieselben Daten an derselben Stelle mit derselben Qualität. Darüber hinaus achten wir akribisch darauf, nur wirklich verfolgenswerte Projekte aufzuzeigen. Soweit zu den Basics. Unsere auf Immobiliendevelopments spezialisierten Geldgeber legen ihren Fokus besonders auf den Track-Record, also das Unternehmen und die Persönlichkeit, die es leitet, sowie auf das Herangehen an den Markt, also den Vertrieb. Das ist ein sehr wesentlicher Teil unserer Darstellung und unserer Prüfungstätigkeit. Jeder Geldgeber will schließlich sein Geld irgendwann zurückhaben, daher ist es entscheidend, wie am Ende das Projekt verkauft wird. Die richtige Lagebeurteilung und die entsprechenden Kalkulationen sollten jedenfalls zum Handwerkszeug von jedem Entwickler gehören. Dahingehend sind bei jedem meiner Kundengespräch auch meine allerersten Fragen, auch wenn es banal klingen mag: Gibt es plausible Kalkulationen bis zum Exit? Dieser Exit ist notwendig, damit unsere Kapitalpartner ihr Geld in einem Zeitraum zwischen drei bis vier Jahren wieder zurückbekommen - einem klassischen Developer-Zeitraum. Diese hier besprochene Form des Mezzanins eignet sich jedoch nicht für die Bestandsfinanzierung, also dem Vermögensaufbau. Das trennen wir klar: Developer-Finanzierungen mit einer gewissen Wertschöpfungskette. Vermögensvorsorge hingegen verlangt nach hartem Eigenkapital, weil es sich sonst nicht rechnet.

Von wie vielen Geldgebern sprechen wir hier eigentlich? Kunesch: Ich möchte vorausschicken, dass wir uns in erster Linie mit unseren Partnern auf den städtischen Wohnbau konzentrieren. Das heißt aber nicht, dass wir nicht auch Mixed-Use oder fallweise Gewerbeimmobilien machen. Wir sprechen in diesem Zusammenhang regelmäßig mit einer Anzahl von 15 bis 20 Kapitalpartnern aus Deutschland, der Schweiz und Österreich.

Kann man diese Anlageform als eine Art Flucht vor dem Bankkonto betrachten, wo die Zinsen doch eher überschaubau sind? Kunesch: Hier handelt es sich immer um eine Abwägung zwischen Risiko, Verdienstmöglichkeit und dem finanziellen Können, was die Dimensionen betrifft. Ab zwei Millionen Euro aufwärts in ein Einzelobjekt zu investieren - da scheiden sicher viele potenzielle Geldgeber aus. Die Bündelung aus Beträgen unterhalb dieser Grenze ist jedoch bereits mit einem gewissen administrativen Aufwand verbunden. Diese würden das Geld dann eher direkt dem Unternehmen geben, was ich vorhin auch als "Friends and Neighbours" bezeichnet habe. Über dieser Schwelle sind daher bereits professionelle, private Geldgeber gefragt. Diese haben den Vorteil, sich nicht wie Institutionelle, mit mehrstöckigen Genehmigungsverfahren abmühen zu müssen, sondern eigentümergeführt sehr rasch entscheiden können Apropos Professionalität: Viele meiner Gesprächspartner führen Klage darüber, dass ihre bisherigen zahlreichen privaten Geldgeber mit Vorliebe laufend bei Planung und Ausführung mitreden und "gute" Ratschläge erteilen wollen. Natürlich ein NO GO bei einer professionell und straff geführten Projektabwicklung.Unsere professionellen Kapitalpartner würden sich niemals in eine solche Rolle begeben. Diese unterstützen wo gebeten und lassen im Übrigen den Entwickler sein Geschäft unbehelligt erledigen.

Welche Renditen kann ein solcher Geldgeber für das eingesetzte Kapital erwarten? Kunesch: Diese Mezzanine sind hybride Mittel: Einerseits verzinst wie ein Kredit, andererseits werden sie als echte Eigenmittel nachrangiger Natur betrachtet und auch so in den Bilanzen sowie für Banken abgebildet. Die Bruttorenditen, d.h. die Zinseinnahmen, bewegen sich zwischen bei 12 bis 15 Prozent p.a., eine für Eigenkapital im Immobilienbereich angemessene Rendite.

Das können Banken jedenfalls nicht bieten. Kunesch: Ja, aber sie bieten in Form eines Senior Loans erwartungsgemäß 80 Prozent des Finanzierungsbedarfes und damit normalerweise den grundbücherlich gänzlich abgesicherten Teil der Finanzierung. Die restlichen 20 Prozent, also die Mezzanine, sind absolutes Risikokapital und bedürfen naturgemäß eine deutlich höhere Verzinsung.

A apropos Risiko: Wo liegen die Risiken? Kunesch: Bei Immobilienprojekten liegt das größte Risiko in der Regel ganz zu Beginn; dass allenfalls die Widmung in der Form, in der das Projekt kalkuliert wurde, vielleicht so nicht kommt. Noch größer sind jedoch Unabwägbarkeiten am Weg zur Baubewilligung, etwa Anrainerproteste, Behördenverfahren oder lokalpolitische Einflussnahmen. Da gibt es unter Umständen härtere Risiken zu beurteilen, etwa, wenn die Kubatur durch irgendwelche Auflagen nicht ausgenutzt werden kann oder unvorhersehbare Kosten auf den Entwickler zukommen. Das Baurisiko selbst sollte im Neubaubereich hingegen durch die gut ausgewählten ausführenden Unternehmen sehr überschaubar sein. Aber es gibt auch Altbausanierung - und dort kann es Statik-Risiken , die am Anfang nicht absehbar sind oder Fundierungsrisken geben bis hin, dass man z.B. Kriegsrelikte findet. Alles zwar gut zu managen, aber mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Um welche Developer - oder anders gefragt, Entwickler in welcher Größenordnung - nehmen diese Eigenkapitaldarlehen in Anspruch? Kunesch: Wenn zwei Millionen Euro Mezzanin die Untergrenze sind, die Banken üblicherweise Loan to Cost mit 80 Prozent finanzieren, sind das Projekte ab 12 bis 15 Millionen Euro. Diese Dimensionen schaffen Developer sehr gut, weil sie sich etablierter Netzwerke bedienen. Im unteren Bereich kann das bereits ein Unternehmen mit z. B. fünf Mitarbeitern stemmen, sofern es alle technischen Dienstleistungen outsourct und die absolute Kernkompetenz bei der Beschaffung der Liegenschaften, der Beurteilung des Lagepotenzials und der Projektsteuerung eingesetzt wird. Auf der anderen Seite arbeiten wir auch mit den ganz großen Entwicklern zusammen, die mit Mezzaninen zwischen 15 und 20 Millionen Euro pro Projekt arbeiten. Das können auch börsennotierte Unternehmen sein. Sowohl kleine als auch große Developer müssen Projekte am Laufen halten, um Ihre Büroinfrastruktur erhalten zu können. Die klassischen Anlaufkosten (Gebühren, Vermessung, Vorplanungen etc.) eines Projekts - sie können in die Millionen gehen - werden hingegen regelmäßig nur aus wirklich eigenem, sogenanntem harten Eigenkapital bedeckt werden können.

Heruntergebrochen lässt sich subsummieren: Je mehr Eigenkapital eingesetzt werden muss, desto weniger Projekte können gebaut werden. Kunesch: Genau die Unternehmen, welche mit unserer Mezzanine-Unterstützung gegensteuern konnten, sind unsere treuesten und freundlichsten Kunden geworden. Sie sagen, die Eigenkapitalsurrogate sind zwar nicht billig, aber es bleibt mir immer noch etwas übrig und ich kann meinen unternehmerischen Apparat auslasten. Auch wenn sich dadurch der Gewinn pro projekt vordergründig schmälern mag, haben diese Kunden durch das dadurch mögliche erhöhte Projektvolumen wieder ihren Ertrag.

Man hört aus Ihren Ausführungen heraus, dass in diesem Geschäft sehr viel Diskretion erforderlich ist... Kunesch: Ja, und zwar von allen Seiten. Obwohl wir uns nicht in der Bankenszene bewegen, sind wir doch ein Finanzinstitut, das macht Diskretion naturgemäß äußerst wichtig. Unsere Geldgeber haben faktisch ausschließlich sehr renommierte und diskrete Familien hinter sich, welche sich ihre Freiheit zur Geldvergabe auch bewahren wollen. Auch diese wollen vom Markt nur sehr gezielt angesprochen werden. Und wir selbst können ebenfalls kein Interesse haben, dass unsere Produkte unreflektiert angesprochen werden. Das hat folgende Gründe: Wir sehen uns als spezialisierten Berater, der gar nicht die Kapazitäten hätte, tausende Anfragen von jedermann abzuwickeln - aber Anfragen nicht zu bearbeiten würde bedeuten, sich einen schlechten Ruf zu erarbeiten. Daher wollen wir einfach die Selektion so gut es geht steuern. Und ganz allgemein verlangen Geldgeschäfte von Natur aus bekanntlich größte Diskretion. Weiters ist zu beachten, dass es in der Immobilienszene, in welcher der Erwerb der Liegenschaft das absolute um und auf ist, nicht sein darf, dass ein Partner des Unternehmens eine Diskretionslücke hat und Liegenschaften plötzlich am Markt bekannt gemacht werden, die es vorher am Markt nicht gab. Die Königsdisziplin des Developers ist es doch, sich Grundstücke zu sichern, die nicht am Markt sind. Jeder Partner eines derartigen Unternehmers muss daher mindestens dieselbe Diskretion an den Tag legen wie der Unternehmer selbst.

Kein Massenprodukt also? Wir sprechen hier von high sophisticated Finanzierungen, die beste Beratungsqualität zwingend voraussetzen und damit als Massenprodukt ausscheiden. Wir verstehen uns als diskrete Berater, arbeiten mit diskreten Geldgebern zusammen und bleiben im Hintergrund. Immer öfters ersuchen uns auch Developer, eine Gesamtfinanzierung für sie auf die Beine zu stellen. Daher sind wir auch Partner der Senior Loan-Geber, also der Banken. Ein weiterer Umstand, welcher gegen ein Massenprodukt spricht. Und wir sind sehr oft bereits sehr früh zu einem Projekt eingeladen, weil der clevere Unternehmer sich die erforderlichen Mittel zuerst sichert bevor er sich obligiert.

Kann man Sie als Geldmakler bezeichnen? Kunesch: Kann man es durchaus so sehen. Ich würde so sagen: Wir bringen Geld zum Projekt und das Projekt zum Geld - insbesondere zum eigenkapitalersetzenden Geld. Wir sind Geldmakler und bringen Eigenkapital, wenn man es genau betrachtet.

Von welchem vermittelten Volumen ist bei Pallas Capital die Rede? Kunesch: Obwohl wir erst vor einem Jahr begonnen haben, bewegen wir uns bereits im Bereich zwischen 70 und 100 Millionen Euro, mit Tendenz stark nach oben. Deshalb nach oben, weil viele potenzielle Kunden die Vorteile einer Mezzanine-Finanzierung erst jetzt durch unsere Beratung kennen und schätzen lernen. Der Gesamtbedarf an Eigenkapital für Immobilienprojekte im freifinanzierten Bereich liegt nach unseren Schätzungen bei 800 Millionen Euro pa.. Ein Rechenbeispiel: 13 Milliarden Euro war 2015 das Volumen für den gesamten Wohnbau in Österreich. Unsere Schätzung nach gingen davon drei bis vier Milliarden in den freifinanzierten Mehrgeschosswohnbau. Nach der Regel 20 Prozent Eigenkapitalquote errechnet sich daraus ein Eigenkapitalbedarf von ca. 800 Millionen Euro, Tendenz steigend.

Sind die Projekte rein in Österreich verortet, oder gibt es auch europäische Projekte? Kunesch: Gerade die großen österreichischen Developer sind sehr stark in Deutschland unterwegs und es freut uns natürlich, dass uns diese Unternehmen auch nach Deutschland einladen und wir sie nach Deutschland begleiten dürfen. Und für manche unsere Kapitalpartner ist es auch wünschenswert, solche Unternehmen ebenfalls in andere Länder, etwa den CEE-Raum, begleiten zu dürfenn. Ein Österreich- und/oder Deutschlandbezug wird jedoch dezidiert von unseren Partnern erwartet. Aber auch deutsche Bauträger schätzen zunehmend die von uns angebotenen finanziellen Möglichkeiten für ihre Großprojekte.

Also liegt der Fokus im freifinanzierten Wohnbau, wenn ich das richtig höre. Welches Segment? Leistbar, Premium oder Mittelschicht? Kunesch: Wir decken alle diese Segmente mit unseren Kapitalpartnern ab. Darüber hinaus sehen wir einen zunehmenden Fokus bei Developern auf Mikrowohnungen. Einerseits aus dem Begriff Leistbarkeit heraus, aber auch subsummiert unter Arbeiterwohnungen, in denen der zumeist Bauunternehmer seine Arbeiter aus den Bundesländern für Wiener Baustellen bevorzugt einquartiert und nicht wie bisher in Hotels. Danke für das Gespräch

Pallas Capital

Seit einem Jahr bietet die Pallas Capital Eigenkapitalmittel, sogenannte Mezzanine, Bauträgern und Developern an, die damit bei Banken um Senior Loans ansuchen können. Die möglichen Mezzanine betragen zwischen zwei und 30 Millionen Euro, womit Projekte zwischen 12 Millionen bis etwa 150 Millionen Euro realisiert werden können. Heinz Kunesch ist seit September 2016 als Senior Adivsor bei Pallas Capital an Bord. Zudem ist er Geschäftsführer von Green Garden, einer Baufirma im Wohnsegment.