Immobilien Magazin

Die "gute" Seite der Pandemie

Der Gründer und Geschäftsführer von Plenus Immobilien, Thomas Gruber über die Gründe, warum der Wohnimmobilien-Boom noch länger weitergeht und die Pandemie auch eine gute Seite hat.

Autor: Gerhard Rodler

IM GESPRÄCH: Thomas Gruber

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Immobilien Magazin: Man hat den Eindruck, dass seit gut einem Jahr die Investoren nur mehr eines wollen: Wohnen als Investmentvehikel. Stimmt dieser Eindruck?

Thomas Gruber: Ja, der Eindruck stimmt für den Großteil der Investoren. Wohnen ist, gerade in Corona-Zeiten und sicherlich auch danach, eines der Grundbedürfnisse der Menschheit. In einem Land wie Österreich, mit einem sicheren sozialen Netz, werden die Mieter solcher Investment- oder Vorsorgewohnungen sehr lange unterstützt. Somit ist ein Mietausfall ein überschaubareres Risiko als z.B. Büroflächen. Aber wir sehen auch eine steigende Nachfrage an Gewerbeliegenschaften als Investment, da es in der momentanen Situation gerade im Gewerbe auch Gewinner gibt.

IM: Wie entwickeln sich dabei die Renditen bzw. die Verkaufspreise?

Gruber: Das marktwirtschaftliche Prinzip, "die Nachfrage bestimmt den Preis" dominiert auch beim Wohnungsinvestment. Mangels auch an Alternativen von langfristigen Veranlagungen, die eine Wertentwicklung und eine Inflationsabwertung absichern. Bei den von uns 2020 vermittelten Zinshäusern liegen wir im Einkauf bei 4.000 - 5.500 in den inneren Bezirken und in den äußeren Bezirken auch noch bei beachtlichen 2.300 - 3.500 pro m². Renditen werden heute mit der langfristigen Wertentwicklung zusammen betrachtet. Je nach Lage sind 1-2,5% beim Zinshaus zu erzielen. Im Neubau sind vor allem der rare Grund und Boden sowie die gestiegenen Baukosten der Preistreiber. Unter 5.000 pro m² gibt es praktisch keine Neubauwohnung mehr und die Renditen rasen talwärts gegen 3% oder weniger.

IM: Wie lange kann dieser Wohnboom noch so weitergehen - kommt da irgendwann ein "böses Erwachen"?

Gruber: Ich denke, ja, es wird sich mittelfristig so weiter entwickeln, wenn wir das Virus in den Griff bekommen. Es gibt nur eine bestimmte Anzahl von knapp 14.000 Zinshäusern in Wien. Die alten Bauwerke sind ein wesentlicher Teil des Charakters Wiens. Hier herrscht immer mehr Nachfrage als Angebot. Bei Neubauten sind die Preise im letzten Jahr aufgrund der Nachfrage nach schönerem Wohnen nochmals stark angestiegen. Hier kann es aufgrund der wirtschaftlichen Situation in einigen Gesellschaftskreisen im mittleren Wohn-Segment vorübergehend zu einer Seitwärtsbewegung kommen. Auch zu einer regionalen Veränderung und Aufwertung des Wohnens in das nahe Wiener Umfeld wird es aus verschiedenen Faktoren kommen.

IM: Man hat den Eindruck, dass lediglich die Finanzierung der letzte limitierende Faktor ist. Täuscht dieser Eindruck?

Gruber: In meinen vielen Gesprächen mit Bauträgern, Investoren und Banken in den letzten Monaten war klar zu erkennen, dass Profis mit einem langen Track Record, weiterhin schnell und einfach finanzieren können. Die gewünschten Eigenkapitalquoten und Vorverwertungsquoten für jüngere Projektentwickler sind jedoch deutlich gestiegen. Die Abwicklung ist aufgrund der komplexen Homeoffice-Organisation bei den Banken nun von längerer Dauer. Eine Situation, wo wir aber alle im gleichen Boot sitzen und die sich wieder geben wird.

IM: Ist der Bedarf an Neubauwohnraum nicht schon bald gedeckt?

Gruber: Hier werden Zuzug und neue Arbeitsweisen, wie das immer besser technisch funktionierende und betriebsorganisatorisch akzeptierte Homeoffice, ein Faktor sein. Mit den Erkenntnissen der letzten Monate, muss nicht mehr nur "in der Stadt" gearbeitet werden. Wo die Leistung erbracht wird, steht nicht mehr im Vordergrund.

IM: Die Speckgürtel wachsen immer schneller. Haben wir in Österreich, vor allem im Ostraum, bald "Londoner Verhältnisse", wo Anreisen vom und zum Arbeitsplatz von eineinhalb Stunden immer mehr zur Regel werden?

Gruber: In London oder anderen Metropolen ist das mittlerweile "notwendig", weil Wohnraum für den Großteil der Menschen in der Stadt nicht mehr leistbar ist. Hier gibt es in Wien eine bessere Durchmischung beim Wohnungsangebot. Man muss genau darauf schauen, wie sich moderne Arbeitsweisen weiter entwickeln und ob ein Hauptstadt-Fokus immer notwendig ist.

IM: Wird dieser Trend durch die Spätfolgen der Pandemie - Stichwort Homeoffice - irgendwann wieder umgekehrt? Und was bedeutet dies für die Nachfrage nach Wohnraum?

Gruber: Die Pandemie war der notwendige, sprichwörtliche "Tritt in den Hintern", um modernes Arbeiten zu ermöglichen und zu akzeptieren bei vielen Arbeitgebern. Geschickt genutzt führt das in Zukunft zu einer besseren Wohnraumverteilung rund um die Metropolen ohne die langen täglichen Anreisen. Wir sehen das laufend bei der steigenden Nachfrage nach spannenden Projekten im Speckgürtel Wien, den wir sehr gut kennen und einige Projekte bereits erfolgreich vermittelt haben. Aufgrund der noch etwas attraktiveren Grundkostenanteile, kann hier noch Wohnraum geschaffen werden, der großzügiger ist und somit Homeoffice in einem eigenen Rückzugsbereich ermöglicht.