Immobilien Magazin

Die Sogwirkung

Sowohl internationale Investoren als auch gewerbliche Bauträger und Entwickler sind jetzt verstärkt in Niederösterreich aktiv geworden. Was vor drei Jahren noch unglaublich klang, ist aber eine logische Konsequenz.

Autor: Charles Steiner

Eigentlich war für gewerbliche Entwickler wie auch für Globalinvestoren ab der Wiener Stadtgrenze Schluss. Abgesehen vielleicht vom einen oder anderen, der gerade noch das, was der Wiener als Speckgürtel betrachtet, noch mitbearbeitet hat. Dementsprechend ruhig ist auch der Markt in Niederösterreich gewesen, über viele Jahrzehnte gewissermaßen von Wien entkoppelt. In den vergangenen zwei Jahren hat sich da aber etwas getan - und das hat nur wenig mit dem Coronavirus zu tun. Es ist vielmehr ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren gewesen, die diese Entwicklung begünstigt haben. Der durch die mittlerweile drei Lockdowns verstärkte Drang ins Grüne zu ziehen, spielte dabei nur eine unwesentliche Rolle, wird sich aber über kurz oder lang zum Brandbeschleuniger entwickeln.

Naheliegende Gründe

Fragt man in der Branche nach, warum jetzt Niederösterreich in den Blickwinkel von Investoren und Bauträgern gerückt ist, ist es eigentlich ein logischer Schritt gewesen. Franz Scheibenecker, Vorstand bei der ÖRAG, erklärt, dass das mitunter mit den geänderten Veranlagungsrichtlinien für institutionelle Investoren zusammenhängt. Das gilt vor allem für jene, die nicht aus Österreich stammen. Zuvor, erklärt Scheibenecker, hätten sie nur in Wien investieren können. Nachdem aber besagte Richtlinien gelockert worden sind, sind die ersten Investments in den Bundesländern angelaufen, allen voran in der Steiermark mit Graz und Oberösterreich mit Linz. Mittlerweile sind in Graz oder Linz aber schon recht viele institutionelle Anleger investiert, weswegen jetzt Niederösterreich interessant wird. Und auch das hat Gründe, die naheliegend sind.

Einer davon ist, dass es in Wien einen Mangel an passenden Produkten am Markt gibt - und die, die es gibt, sind entsprechend teuer, sagt Scheibenecker. Hier kommt noch ein demografisches Phänomen hinzu: Nämlich, für Familien mit Kindern ist es in Wien sowie in den umliegenden Gemeinden, etwa in Mödling, Baden oder Wiener Neudorf, schlicht zu teuer, sich das klassische Haus im Grünen zu kaufen. Auch sind die durchschnittlichen Wohnungsgrößen im Verhältnis zu Einkommen und Anzahl der Familienmitglieder in Wien niedriger als in Niederösterreich. Demgegenüber bietet Wien aber die besseren und meisten Jobs an, was Pendeln wieder zur Option macht. Da punktet Niederösterreich wiederum mit herausragenden Verkehrsanbindungen an Wien, wie Johannes Endl, ebenfalls Vorstand bei der ÖRAG anmerkt. Seit nämlich die Westbahn erneuert wurde und überdies mit dem Railjet auch noch Hochgeschwindigkeitszüge verkehren, braucht man etwa von St. Pölten nach Wien lediglich rund 20 Minuten. Kürzer als von Wiener Neudorf, wo die Preise recht hoch sind, mit der Badner Bahn Richtung Oper.

Nicht nur nach St. Pölten dauert es nicht mehr lang: Mit dem Railjet benötigt man etwa nur knapp eine halbe Stunde von Wiener Neustadt zum Hauptbahnhof, auch Tulln oder Krems sind mit dem Zug recht gut erreichbar. Vom Auto einmal ganz zu schweigen. Hinzu kommt, dass es an bebaubaren Grundstücken in Wien chronisch mangelt. Wenn es welche gibt, dann sind sie in der Regel schnell abverkauft, Interessenten stehen Schlange. Das wiederum lässt die Preise nach oben schnellen. Für den Eigentumsbereich eben in einer solchen Kategorie, dass es für Familien mit Kindern innerhalb der Wiener Stadtgrenze sowie im direkten Speckgürtel kaum noch zu bezahlen ist, schon gar nicht mit dem verfügbaren Einkommen. Da ist ein "weiter hineintauchen" nach Niederösterreich, wo es Grundstücksreserven en masse gibt, kombiniert mit einer guten verkehrstechnischen Anbindung eine echte Option. Die, so schätzen Experten, im Zuge der Coronapandemie wohl noch attraktiver werden dürfte.

Mit den Pendlern folgen dann schließlich auch die gewerblichen Immobilienentwickler und damit auch Investoren. So entstehen unter anderem an der Westbahn/ Südbahnachse Projekte, die vor wenigen Jahren völlig undenkbar waren. Wie etwa ein neues Stadtquartier in St. Pölten, am ehemaligen Leiner-Areal, das von der Signa entwickelt wird. Oder ein solches in Wiener Neustadt durch die Süba, ebenfalls auf einer ehemaligen Liegenschaft des Leiner-Konzerns. Richtung Westen geht es sogar noch weiter, an St. Pölten vorbei nach Amstetten, wo die ÖBB Immobilien ebenfalls ein größeres Stadtquartier in der Pipeline haben. Das, wo zuvor Amstetten allenfalls für lokale Baumeister und auch für die regionale Bevölkerung interessant waren. Es sind aber nicht nur die Städtein Niederösterreich, die vom Zusammenspiel der oben genannten Faktoren profitieren. Erst jüngst wurden die Pläne einer eigenen Seestadt in Grafenwörth, ein paar Autominuten von Krems entfernt, präsentiert, die von VI-Engineers mit der Niederösterreichischen Versicherung errichtet wird. Und in Mauer, einer kleinen Gemeinde nahe der Stadtgrenze Wiens entwickelt gerade Rustler Doppelhäuser.

Mittlerweile sind eben auch deutsche Investoren auf Niederösterreich aufmerksam geworden. Gerade im Coronajahr, im Sommer 2020, hatte die Art-Invest von der NID das Q11 Leben am Fluss erworben. Und auch für entsprechende Arbeitsplätze in der Wiener Umgebung ist gut gesorgt. Erst jüngst etwa hat Walter Business-Park seine Büroflächen modernisiert und vor allem flexibilisiert. Auch hier ist anzunehmen, dass Mieter verstärkt Interesse zeigen werden - vor allem dann, wenn die meisten Mitarbeiter aus dem Umland stammen.