Immobilien Magazin

Die Welt von übermorgen

Es lässt sich bereits gut prognostizieren, wie sich der Markt über die nächsten zwei bis drei Jahre entwickelt. Aber Immobilien zu konzipieren, das ist Arbeiten am Übermorgen.

Autor: Gerhard Rodler

Proptechs machen es möglich. Der Markt ist plötzlich berechenbar geworden. Zumindest was die unmittelbare Zukunft betrifft, könnten das Ruder locker die Controller und Datenanalysten übernehmen.

Aber wer Immobilien entwickelt, der arbeitet für die und an der Welt von übermorgen und darüber hinaus. Was heute konzipiert wird, sollte auch noch in 30, 40 Jahren, vielleicht sogar am Ende dieses Jahrhunderts buchstäblich Bestand haben. Oder zumindest wesentliche (statische) Teile davon.

In der Immobilienbranche geht es bei den Konzepten um Zeiträume, die dann doch nicht mehr nur mittels Analyse der Vergangenheitsdaten prognostizierbar sind. Kein Controller hätte vor 15 Jahren ein Investment in Smartphones freigegeben. Und 15 Jahre vor 2007 (dem ersten iPhone-Jahr) hatte IBM bereits ein ähnliches Modell. Und möglicherweise saß damals dort auch eher ein Controller, denn ein Visionär an den entscheidenden Hebeln.

Damit wird die Rolle der Visionäre gerade in Zeiten der kurzfristigen automatisierten Vorherberechenbarkeit immer bedeutender. Visionäre lassen sich - zumindest auf absehbare Zeit hin nicht - durch Algorithmen ersetzen.

Marktplatz der Ideen

Mittlerweile auch schon acht Jahre gibt es das Gipfeltreffen der Immobilienwirtschaft, die re.comm in Kitzbühel. Es ist ein Marktplatz der Ideen für die nächste Generation und darüber hinaus und ein Platz für Visionäre. Was die international renommierten Vordenker, die hier präsentierten eint, das ist die Tatsache, dass sie alle nicht der Immobilienbranche zugehörig sind.

Wie deren Wissen und Erkenntnis gerade deshalb die Immobilienbranche auch, aber nicht nur bei uns im deutschsprachigen Raum revolutionsoder auch evolutionsartig, aber jedenfalls radikal verändern werden, lesen Sie auf den nächsten Seiten als Landkarte in die Zukunft. Eine Zukunft übrigens, die eigentlich schon gestern begonnen hat.

Der Katalysator des Wandels: RICARDO SEMLER

Er gilt als New Work-Vordenker, will alle Macht den Mitarbeitern geben, beziehungsweise hat dies tatsächlich - erfolgreich - in seinem brasilianischen Unternehmen getan und damit den Umsatz binnen 20 Jahren verfünfzigfacht. Sein Ansatz: Jeder Mitarbeiter sollte in seinem Bereich klüger und besser als der Chef sein und daher auch die - mehr oder minder - volle Entscheidungsfreiheit bekommen. Alle Macht den Mitarbeitern führe zu glücklicheren Mitarbeitern und einem produktiveren Unternehmen. Die für das Management verbleibende Aufgabe sei es, sich die Frage nach dem "Warum" zu stellen.

Wie der Ansatz von Ricardo Semler die Immobilienbranche verändern wird:

Auch wenn dieses Modell für den - zumindest - österreichischen Kulturkreis nicht für alle Mitarbeiter gleichermaßen anwendbar ist und die Übernahme von Macht und Entscheidungsbefugnissen für viele - in Österreich traditionell immer noch obrigkeitsgläubige - Dienstnehmer oft mehr als Belastung, denn als Motivation gesehen wird, verändert dieser zutiefst unternehmerische Ansatz die Arbeitswelt in unübersehbaren Ausmaß, und stellt damit die Anforderungen an die Büroräumlichkeiten auf den Kopf:

◆ Flexibilität ist das Zauberwort der Zukunft.

◆ Die Arbeitsorganisation in den Unternehmen, die Zu- und Einteilung von Abteilungen verändert sich.

◆ Es wird künftig temporäre Arbeitsgruppen geben.

◆ Die Zusammensetzungen der klassischen Abteilungen wird sich ebenso schnell ändern, wie deren jeweiliger Raumbedarf.

◆ Hierarchien - und deren räumliche Entsprechungen - werden in Frage gestellt, aufgeweicht oder verändern sich zumindest situativ.

◆ Denkt man das Konzept von Semler zu Ende, lässt sich aber auch absehen, dass reines Homeworking keine Zukunft hat. Denn je mehr quasi an die Mitarbeiter abgegeben wird, desto wichtiger wird die zwischenmenschliche Interaktion und damit die Notwendigkeit eines gemeinsamen Arbeitsplatzes. Das Ende der Büroräumlichkeiten ist damit absolut nicht in Sicht, eher das Gegenteil ist der Fall ...

◆ ... denn parallel zur forcierten "Selbstbestimmung" in den Unternehmen steigt der Bedarf an Abstimmungen. Das Verhältnis Büro zu Meetingraum-Fläche wird sich entsprechend verschieben. Wird das Semler-Konzept hierzulande umgesetzt (und das ist zwar nicht flächendeckend, aber punktuell durchaus sehr realistisch), darf man von einer Verdoppelung der aktuellen Meeting-Raumflächen ausgehen. Das ist gut für die Entwicklung, da diese weniger Anforderungen an Belichtung etc. haben.

Fazit: eine deutliche Steigerung des benötigten Arbeitsplatzes pro Mitarbeiter. Experten gehen da von bereinigt 10 bis 15 % aus.

◆ Nimmt man an, dass nur 15 % der Unternehmen künftig so etwas wie das Samler-Modell umsetzen (und die ersten - jungen - Unternehmen in Österreich folgen dem ja schon heute), so kommt man auf eine zusätzlich benötigte Bürofläche bei einer gleichbleibenden Zahl an Mitarbeitern von allein in Wien 100.000 bis 150.000 m².

Er rockt die Wirtschaft: ANDERS INDSET

Er inszeniert und gibt sich gerne als Rockstar der Wirtschaftsphilosophie, sucht sich für seine Akademie die besten Lösungen und Ansätze aus anderweitig bekannten Modellen für Leadership, Management und Unternehmensführung und mischt sie neu zu innovativen Ansätzen zusammen. Dabei sind die Herausforderungen der Digitalisierung nur ein Mosaikstein seiner neuen Sichtweise der "Kunst des Denkens." Er spricht die beiden wichtigsten Herausforderungen unserer Zeit an: Die Umwelt und die durch die Digitalisierung immer rascher voranschreitenden Veränderungen der Berufs- und Lebenswelt. Er spricht von der Notwendigkeit einer Wiederverwertungsquote von 100 % und der Kapitalisierung der Vitalenergie als notwendige Überlebensmaßnahme. Und hier kann die Immobilienbranche eine Vorreiterrolle spielen, bzw. ist sie ohnedies schon mittendrin.

Wie der Ansatz von Anders Indset die Immobilienbranche verändern wird:

◆ Der Einsatz von ausschließlich wiederverwertbaren Materialien wird bei Immobilienprojekten von der Kür zur Pflicht.

◆ Der Energiehaushalt sämtlicher Objekte wird in den schon unmittelbar kommenden Jahren ebenfalls ökologisiert werden müssen: alternative, CO²-neutrale Wärme- und Kältesysteme, eigene Stromerzeugung, das Haus als Kraftwerk sollte schon heute Realität, muss es aber zwingend sehr bald auch tatsächlich sein.

Er berät die Berater: MATTHEW GRIFFIN

Er blickt nicht in die Zukunft - er lebt schon in ihr. Der weltweit führende Zukunftsforscher, Innovations- und Strategieexperte hat den Überblick über die zahllosen neuen Technologien, die es auf der Welt gibt.

Sein Beratungsunternehmen hat sich den Zeitraum von 2020 bis 2050, eigentlich sogar bis 2070 als Prognosezeitraum gesetzt. Egal, ob nun 30 oder 50 Jahre: In diesem Zeitraum gehört der künstlichen Intelligenz die Lufthoheit. Sie wird Stück für Stück, so räumt Griffin ein, Aufgaben übernehmen, welche derzeit vom Menschen erledigt werden. Aber: Es würden gleichzeitig neue Aufgabenfelder geschaffen. Es sei aber klar, dass die Anforderungen an den Menschen, ob dessen Intelligenz und soziale Kompetenz weiter schnell wachsen werden.

Unmittelbaren Einsatz wird AI zunächst im Gesundheitsbereich und beim Klima- und Umweltschutz finden, aber Schritt für Schritt alle Lebensbereiche übernehmen. Chips in den Menschen werden diese gesundheitlich überwachen und absehbar Mensch-Maschinen schaffen. AI wird aber auch den Einsatz der Ressourcen und Energie massiv senken.

Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche:

◆ AI kann absehbar Häuser planen, die dann mehr oder minder "gedruckt" oder jedenfalls automatisiert in Elementen hergestellt werden können. Griffin erwartet sich dadurch eine Einsparung der Rohstoffe und der eingesetzten Energie und eine weitgehende Vermeidung beim Anfall von Müll bei der Errichtung.

◆ AI wird aber auch die Steuerung bei der Energie übernehmen - von der Herstellung bis zu deren Einsatz. Schon heute wäre damit eine Energieeinsparung von 20 % möglich, ohne irgendwelche Abstriche machen zu müssen.

◆ AI-gesteuerte Drohnen können von der Immobilienbranche universell eingesetzt werden: Von Objektsuchen, Vor-Ort-Besichtigungen, Kontrolle des Baufortschrittes wie auch der Bewachung und Sicherung.

◆ AI-gesteuerte Chatbots werden den Einkauf, den Verkauf und genauso das Facility Management übernehmen.

◆ Es gibt kaum einen Teilbereich der Immobilienbranche, der nicht von der künstliche Intelligenz verändert wird.

Vom ewigen Leben, und warum das bald möglich ist: AUBREY DE GREY

Wenn man ihn sieht, glaubt man es ihm auf's erste Wort: In 30 Jahren schon ist die Vision des ewigen Lebens für den Menschen Realität. Buchstäblich.

Die These des biomedizinischen Gerontologen, dessen Organisation seit Jahren an der Bekämpfung des Alterungsprozesses forscht: In 30 Jahren wird eine Gentechnologie marktreif sein, welche die DNA der Menschen repariert und damit sogar den Alterungsprozess rückgängig macht. Das funktioniere auf Basis der heute absehbaren Erkenntnisse zwar immer nur für einen, auf einige Jahrzehnte beschränkten Zeitraum; aber es sei durchaus denkmöglich, dass man diese Methode dann, wenn ja wieder einige Jahrzehnte an medizinischer Forschung ins Land gezogen sind, wieder verbesserte Methoden erarbeitet worden sind, die eine neuerliche Verlängerung möglich machen würde.

Fazit: Stimmt die Kernthese von de Grey, dann ist in nur mehr 30 Jahren die Türe zum ewigen Leben zumindest theoretisch aufgestossen. Wenn diese These eintritt, sind die Auswirkungen auf die Menscheit ganz allgemein, nicht nur für die Immobilienbranche nicht nur unübersehbar, sondern extrem tief einschneidend und werden die gesamte Welt in einem noch nie dagewesenen Ausmaß verändern. Fraglich bleibt, ob dies alles positiv ist.

Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche:

◆ Es wird dann wohl eine extreme Zweiklassen-Gesellschaft geben. Die Wohlhabenden mit Zugang zum "ewigen Leben" und die unterprivilegierten, die diesen Zugang nicht haben bzw. nicht finanzieren können. Im immobilienwirtschaftlichen Ergebnis kommt dies einer kompletten Neubebauung zumindest des privilegierten Teiles der Welt nahe, da sich die Anforderungen an Gebäude grundlegend ändern werden.

Ein Kämpfer gegen den Welthunger: MOHAMMED ASHOUR

Er ist Mitbegründer und CEO der Aspire Food Group. Das Landwirtschafts- und Nahrungsmittelunternehmen beschäftigt sich mit globaler Nachhaltigkeit. Seine Erkenntnis: Mit konventionellen Ansätzen wird die - absehbar auf neun Milliarden Menschen wachsende - Welt beziehungsweise deren menschliche Bewohner verhungern. Oder sie sterben an nicht mehr in den Griff zu bekommenden CO²-Abgasen, welche mit der Lebensmittelproduktion untrennbar verbunden sind. Oder beides, weil schlichtweg die nötige Fläche an fruchtbarem Land, welches besonders für die Tierhaltung in den künftig wachsenden Ausmaßen erforderlich ist, schlichtweg nicht mehr vorhanden ist. Sein Ansatz: Insekten als Nahrungsmittel. Seine Aspire betreibt folgerichtig die weltweit fortschrittlichste Insektenzuchttechnologie. Insekten als Nahrungsmittel, auch in unseren Breiten, hat auch Auswirkungen auf die Immobilienbranche.

Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche:

◆ Kleinere Insektenfarmen - es gibt auch bei uns immerhin 1900 Arten von essbaren Insekten - haben mittelfristig Platz auf Flachdächern auch in Ballungsräumen, ähnlich der heute schon vereinzelt (derzeit wohl noch eher als Marketinggag) auf Dächern in der Stadt befindlichen Bienenstöcke. Die Zucht von Insekten ist mit wenig Aufwand verbunden und benötigt auch derart wenig Platz, dass sie bequem auf Flachdächern Platz finden. Das reduziert den Transportaufwand.

◆ Es wäre schon heute einfach umsetzbar und wohl auch ein Marketing- USP für das eine oder andere Projekt.

◆ Insekten als Nahrungsmittel sind nicht nur sehr nahrhaft und ernährungstechnisch sinnvoll, sondern durchaus schmackhaft. Der Autor hat es selber probiert. Auch wenn Heuschrecken als Snack anstelle von Kartoffelchips vielleicht noch nicht erste Wahl sind, zu Mehl verarbeitet und als Nudeln genossen, sind sie - ehrlich - super. Und mal ein guter Anfang.

Sprache beeinflusst das Verhalten: LERA BORODITSKY

Sie ist eine gefeierte Kognitionswissenschafterin und Professorin für Sprache und Kognition. Ihre Erkenntnis: Unsere Sprache beeinflusst massiv unser Verhalten. Oder anders rum: Mit dem, wie wir sprechen, steuern wir (unbewusst) unser Verhalten, manipulieren uns quasi selbst. Wer also beispielsweise bewusst positiv formuliert, trainiert sich damit auch eine positive Denkweise und ein positives Verhalten an. So simpel, eigentlich auch so einfach, so erfolgreich - und doch bislang kaum be- bzw. erkannt. Es ist also eigentlich ganz einfach.

Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche:

◆ Immobilienprojekte mit einem positiven Namen sind um den Tick potenziell erfolgreicher.

◆ Positive Sprüche an den Wänden in den Fluren sind vielleicht nicht jedermanns Sache, helfen aber den Gebäudenutzern in einen positiven flow.

Einer der Väter der Kreativität: DUNCAN WARDLE

Er war lange Zeit Vicepresident of Innovation & Creativity bei der Walt Disney Company, hat dort ein eigenes Think-Toolkit für alle Disney-Unternehmen entwickelt. Nach einem Vierteljahrhundert bei Disney hat er sich mit einem eigenen Beratungsunternehmen selbstständig gemacht, wo er mit Mitarbeitern weltweit führender Unternehmen sein Toolkit zur Entwicklung von Kreativität und Innovation teilt. Es sind übrigens ganz einfach Techniken, mit denen man die Kreativität in die eigene DNA bringt. Und: Tatsache ist, dass Kreativität gerade in Zeiten so billigen und auch verfügbaren Geldes das wichtigste Kapital für erfolgreiche Immobiliengeschäfte - gleichgültig ob in Development, Vertrieb oder Bewirtschaftung - sein wird.

Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche:

◆ Immobilienentwicklung braucht den Einsatz von mehr Kreativität. Und den Mut, diese auch ein- und umzusetzen.

◆ In einer sich so radikal wandelnden Welt kann es gar nicht genug an radikal innovativen Umsetzungen geben, wenn man Immobilien entwickeln will, die auch in Jahrzehnten noch nutzbar sind. Denn Kreativität dürfte wohl eine der am längsten der Menschheit vorbehaltenen Bastionen bleiben.

◆ Daher sollten alle künftigen Immobilien, gute und nachhaltige Immobilien, auch Häuser der Kreativität sein.

Sie verbindet Wirtschaft mit sozialer DNA: RALUCA SIMIUC

Sie ist ein Marketingprofi mit über 20 Jahren Erfahrung. Und sie hat 2012 bei Red Bull die Abteilung "Social Innovation" aufgebaut. Das war schon Teil ihrer unternehmerischen Wandlung hin zu sozialer Verantwortung. Sie agiert seither mit einem Konzept von unternehmerischer Gesellschaftsverantwortung und arbeitet an einer neuen Generation, die soziale Auswirkungen unternehmerischer Aktivität gleichauf mit Gewinnstreben stellt. Gelebte soziale Verantwortung hat auch eine enorme Auswirkung auf die Konzeption von Immobilien.

Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche:

◆ Work-/Life-Balance werden für Unternehmen immer wichtiger. Unternehmenseigene Freizeit-Angebote (zum Teil auch während der Arbeitszeit) steigern Motivation und Output, benötigen aber auch zusätzliche Flächen beziehungsweise entsprechende räumliche Angebote, die noch dazu ein Höchstmaß an Flexibilität haben. Auch dieser Aspekt wird den anteiligen Flächenbedarf pro Mitarbeiter tendenziell erhöhen. Fazit: Arbeitsflächen, die durch teilweises Homeworking eingespart werden können, werden durch einen derartigen Bedarf mehr als nur überkompensiert.

◆ Auf große Unternehmen kommt in Zeiten von schlecht verfügbarem beziehungsweise nur mehr mühsam leistbarem Wohnraum die Notwendigkeit zu, im Sinne sozialer Verantwortung, einen Beitrag zur Schaffung von leistbarem Wohnraum zu leisten. Unternehmen im Silicon Valley bauen bereits seit einigen Jahren Mitarbeiterwohnungen - ein Trend, der auch nach Österreich kommen könnte. Übrigens alles schon einmal da gewesen, wenn auch nicht im Sinne sozialer Verantwortung, sondern eigentlich mit gegenteiliger Motivation: Im 18. und 19. Jahrhundert war es durchaus üblich, dass große Fabriken ihren Mitarbeitern auch Wohnungen und sogar Freizeiteinrichtungen zur Verfügung stellten, zum Teil gab es sogar eigenes Fabriksgeld als Entlohnung, welches nur in betriebseigenen Einrichtungen akzeptiert worden war. Heute noch als Gebäude erhaltene Textilfabriken in Lodz (Polen) waren Städte in der Stadt mit Erzeugung, eigener Energie- und Wasserver- und entsorgung, Wohnungen, Gastro-, Freizeit- und Einkaufsangeboten bis hin zu eigenen Schulen und Krankenversorgung. Erinnert ein wenig an Apple mit seinen Mitarbeiterwohnungen, eigenen Freizeitangeboten - und der eigenen Währung.

Die autistische Welt der Finanzindustrie: JOHN KAY

Der führende britische Ökonom hat schon 2015 die These aufgestellt, dass sich die Finanzindustrie seit 40 Jahren nur mehr mit sich selbst beschäftigt, ein Beitrag zur Realwirtschaft sei da gar nicht mehr zu erwarten. Seither haben sich immer mehr Wirtschaftswissenschafter dieser These angeschlossen.

Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche:

◆ Es gilt als so gut wie sicher, dass die Zinsen noch lange niedrig bleiben, immer mehr gehen von einer Japanisierung der Zinsen in Europa aus. Die immer wieder behauptete Sorge vor solcherart entstehenden Zombie-Unternehmen ist hier zu relativieren, vielmehr wird es Tatsache sein, dass unser Geld einfach weit weniger wert ist, als vermutet. Immobilien werden in so einem Umfeld de facto zu einer "harten Währung", wie dies auch Gold ist. Der Unterschied ist nur: Immobilien erbringen in der Regel laufende Erträge, Gold verursacht Lagerkosten.

◆ Ein Abgehen von der Niedrigstzinspolitik ist nicht zu erwarten, das würde den wirtschaftlichen Tod von ganz Südeuropa, ebenso wie mehr oder minder kräftige Budgetdefizite in Westeuropa nach sich ziehen. Das braucht niemand. Richtig ist, dass (die vermögenden) Bürger mit den Nullzinsen Milliarden (an Kaufkraftverlust) zur Budgetsanierung in ganz Europa beitragen. Das ist aber das mit Abstand gelindeste Mittel, das auch am wenigsten "weh" tut.

◆ Die Immobilien und deren Preisentwicklungen per se werden auch auf lange Sicht nicht Gefahr laufen, sich in Richtung Blase zu entwickeln. Die einzige Gefahr droht hier von der Finanzindustrie, die auf der harten Währung "Immobilien" hoch spekulative und nur mehr schwer durchschaubare Konstruktionen (z.B. ETFs auf Dach-Dach-Fonds und noch ein paar Ebenen darüber) aufbauen. Genau das war ja 2006 der Fall.

Der vermessene Konsument und mehr: CHRISTIAN BAUDIS

Amazon schickt schon heute die Ware zu einem Zeitpunkt weg, wo der bezugnehmende Konsument noch nicht einmal bestellt hat. Denn der Algorithmus weiß mehr, wie der Konsument aufgrund seiner Bedürfnisse handeln wird, als er selbst. Beziehungsweise weiß er es schon vorher. Tatsächlich gibt es schon längst genügend Daten auch über europäische Konsumenten, sodass diese als von Grund auf durchschaut und vermessen gelten. Ein Mehr davon wäre heute gar nicht mehr nötig und wird irgendwann auch zu einer Dateninflation führen. Tatsächlich hat das enormen Input auch auf die Immobilienbranche.

Das ist aber nur einer der 5 Megatrends, die der ehemalige Google-Deutschland-Chef sieht.

Ein Hauptthema wird aus seiner Sicht die Sensorik sein, welche über Wärme, Schall und Bild die Gebäude schon sehr, sehr bald autonom steuern können, aber auch Instandhaltungs- und Reparaturnotwendigkeiten erkennen. Und der - ebenfalls schon vorhandene - Reparaturroboter führt dies dann aus.

Übrigens: Europa hinkt bei der Entwicklung des digitalen Bereichs gar nicht hinterher, sondern ist in einigen Teilbereichen sogar weltführend - vor allem der deutschsprachige Bereich.

Nachsatz: "Aufgrund fehlenden Risikokapitals wird die Technologie dann aber für billiges Geld nach USA oder China verkauft - und die verdienen dann damit das große Geld." Sensorik wird aber auch den Gesundheitsbereich (Stichwort: schnelle Vorsorge) aber etwa auch die Landwirtschaft (Stichwort: massive Reduktion von Wasser-, Dünger- und Pflanzenschutzmitteleinsatz) radikal verändern.

Die unmittelbaren Auswirkungen auf die Immobilienbranche:

◆ Während in Branchen mit weit niedrigeren Margen (notgedrungen) die Digitalisierung schon durch ist und der Kunde hier mit künstlicher Intelligenz kommuniziert (Handel, Telekom, z.T. Banking, etc) und in diesen Teilen bereits über eine Welt nach der Digitalisierung nachgedacht wird, geht es in der Immobilienbranche wohl aufgrund der guten Erträge noch weit hemdsärmeliger zu. Proptechs, Sales-bots, Service-bots werden in der allernächsten Zeit breitflächig umgesetzt.

◆ Big Data würde es schon heute ermöglichen, für Kunden maßgeschneiderte (Wohn)Immobilien zu gestalten, wird aber de facto noch nicht gemacht. Diese Daten könnten schon heute sehr kleinteilig zugekauft werden.

◆ Alle Objekte schon bei der Konzeption bzw. der Errichtung mit flächendeckender Sensorik auszustatten, erspart viel teureres - und sonst mit Sicherheit kommendes - Nachrüsten.