Immobilien Magazin

Ein kalter Frieden

25 Jahre nach dem Krieg in der Balkanregion haben sich Kroatien und Serbien wirtschaftlich erholt. Nur Bosnien-Herzegowina, wo der Krieg am blutigsten tobte, ist für internationale Investoren ein weißer Fleck auf der Landkarte. Woran liegt das?

Autor: Charles Steiner aus Sarajevo

Die Auswirkungen des Bosnienkriegs sind auch ein Vierteljahrhundert danach noch zu sehen. Geht man durch die Straßen der bosnischen Hauptstadt Sarajevo, kann man an manchen Gebäuden die Einschusslöcher erkennen. Besonders das Militärhauptquartier ist übersät von Kriegsnarben aus der Belagerung von Sarajevo. Damals, vor 25 Jahren, wurde die Stadt von bosnischen Serben mit Granaten von den Bergen aus beschossen.

Doch jetzt ist Leben eingekehrt. In den Straßen tummeln sich die Menschen, man verbringt viel Zeit im Freien. Auch Touristen erkennen zunehmend den Wert der Stadt, die ein einzigartiges Bindeglied zwischen österreichischer und osmanischer Architektur darstellt. Sieht man einmal von den riesigen Plakaten ab, die zu Museen über die Belagerung Sarajevos und dem Massaker in Srebrenica führen, könnte man meinen, dass die Nachwirkungen des Konflikts endgültig bewältigt seien. Statt nach Pulverdampf riecht es nach Cevapcici und Pljeskavica. Doch immer noch spürt man die Auswirkungen des Kriegs.

Komplexes System

Heuer jährt sich der Friedensvertrag von Dayton zum 25. Mal. In einem nächtelangen Verhandlungsmarathon einigten sich die ehemaligen Konfliktparteien Kroatien mit dem damaligen Präsidenten Franjo Tuđman, Bosnien-Herzegowina unter Alija Izetbegović und Serbien unter Slobodan Milošević auf einen kalten Frieden. Aus dem Land wurde eine Föderation mit drei Entitäten, dafür jede Menge an Problemen, die bis heute noch andauern. Alle drei Entitäten haben unterschiedliche Vorstellungen zur Zukunft des Landes, eine Mehrheit findet sich nicht. Zu tief sind immer noch die politischen Gräben zwischen Bosniaken, Kroaten und Serben, das Parteiensystem ist zersplittert. Bei den Wahlen 2018 warben 68 Parteien und 36 Koalitionen um die Stimmen, für Außenstehende ist "das komplizierteste System der Welt" nicht durchschaubar. Ein eingefrorener Konflikt, der für Bosnien-Herzegowina eines bedeutet: Stillstand. Notwendige Reformen stauen sich, der Weg in die Europäische Union ist somit nach wie vor ein langer.

„Die Grundstücke in Bosnien sind in Relation zu den erwarteten Erträgen sehr teuer.“ - Frank Albert, SUPERNOVA

Scheu vor Immo-Investments

Während Slowenien, Kroatien und Serbien sich vom Zerfall Jugoslawiens erholt haben - Slowenien und Kroatien sind bereits EU-Mitglieder und Serbien kurz davor, bleibt Bosnien ein weißer Fleck für westliche Investoren. Die politische und rechtsstaatliche Lage, garniert mit infrastrukturellen Problemen, schreckt Anleger ab. Zwar hatte danach unter anderem die Hypo Alpe Adria in Bosnien fleißig Kredite vergeben und in Immobilien investiert, sich jedoch massiv - wie überall am Balkan - die Finger verbrannt. Übrig geblieben ist ein Portfolio notleidender Assets, die immer noch abgewickelt werden.

Dennoch gilt Österreich nach Slowenien als größter Investor in Bosnien - wenngleich Immobilienkonzerne nicht darunter sind.

"Bosnien ist ein wunderschönes Land, wird aber von der Politik aufgerieben.“ - Dietmar Reindl, IMMOFINANZ

Frank Albert, Geschäftsführer des Retailers Supernova, der mittlerweile größter Einzelhandelsinvestor in Slowenien ist und in Kroatien und Serbien ebenfalls Standorte unterhält, sieht in Bosnien-Herzegowina einen vergleichsweise kleinen Markt, der politisch zu kompliziert ist: "Zum einen sind die Verkehrsverbindungen in Bosnien nicht wirklich gut ausgebaut, ohne Flugzeug würde man nach Sarajevo einen Tag brauchen. Zum anderen sind die Grundstücke in Relation zu den erwarteten Erträgen sehr teuer. Dafür ist die Körperschaftssteuer mit zehn Prozent sehr niedrig - dennoch ist die politische Lage in dem Land sehr instabil."

Dietmar Reindl, COO der Immofinanz, hat sich zwar in Bosnien umgesehen, für langfristige Immobilieninvestments sei das Land allerdings noch nicht stabil genug: "Zwar ist Bosnien ein wunderschönes Land, allerdings wird es unter der Politik dort aufgerieben. Als Bestandshalter muss man sich bei einem Investment sehr sicher sein, doch sowohl die politische Lage als auch die aktuelle grundbücherliche Situation sprechen derzeit dagegen."

Tatsächlich gibt es in letzterem Zusammenhang in Bosnien-Herzegowina noch eine wesentliche Hürde. Im zweiten Weltkrieg ist ein Drittel des Grundbuchkatasters vollkommen zerstört und nie wieder ersetzt worden. Sämtliche Besitzverhältnisse danach sind händisch nachgetragen worden - bis zum Krieg. Nach dem Bosnienkrieg hat sich die Situation noch einmal verschärft, denn im Zuge der ethnischen Säuberungen sind die ungeklärten Besitzverhältnisse noch einmal über den Haufen geworfen worden. Landgrabbing ist keine Seltenheit. Für die dreigeteilte Politik allerdings ein zu heißes Pflaster, um es anzugreifen.

Denn das könnte auch Restitutionen mit sich bringen - und das birgt wiederum Konfliktpotenzial. Dabei hätte Bosnien-Herzegowina jede Menge Entwicklungsmöglichkeiten, ist sich Friedrich Wachernig, Vorstand bei der S Immo sicher: "Die bosnische Währung ist mit einem fixen Wechselkurs an den Euro gebunden, was zu einer stabilen Preisentwicklung und niedrigen Inflationsrate führt. Gleichzeitig ist das Land auf Grund seiner zentralen Lage ein günstiger Standort für Unternehmen, die die Märkte Südosteuropas bedienen wollen." Immerhin: Die bosnische Währung Konvertibla Marka, die aus der Deutschen Mark hervorgegangen ist, ist fix an den Euro gekoppelt, im Verhältnis 2:1. Auch die bosnische Währung war ein Kompromiss nach dem Krieg - als inoffizielle Währung war die Deutsche Mark während des Kriegs sehr verbreitet - und weil die Währungsbezeichnungen Kuna und Dinar vorbelastet waren, hatte man sich eben für die Mark entschieden.

„Die politisch angespannte Situation bremst das Wachstum in Bosnien.“ - Friedrich Wachernig, S IMMO

Keine Aktivitäten geplant

Die S Immo plant allerdings aktuell nicht, in Bosnien aktiv zu werden; in Kroatien hat der Konzern im Vorjahr einen Büroturm gekauft, Belgrad hält Wachernig ebenfalls für bankable, wenngleich man hier nicht investiert ist. Aber Bosnien? "Sarajevo ist vergleichsweise eine kleine Hauptstadt, in einer Liga mit z.B. Bratislava, Pristina oder Tirana. Schon allein auf Grund der Größe wird hier der wirtschaftliche Aufschwung noch etwas länger auf sich warten lassen, auch die politisch angespannte Situation bremst das Wachstum", so Wachernig.

Schwierig ist in dem gebeutelten Land auch die Arbeitslosigkeit. Diese ist in den vergangenen Jahren zwar etwas gesunken, liegt aber immer noch bei 35 Prozent. Dass diese gesunken ist, hat nicht nur mit einer Entspannung am Arbeitsmarkt zu tun, sondern viel mehr mit der Abwanderung. Doch auch die ist assymmetrisch. Während die kroatische Entität auch über kroatische Pässe verfügt und damit Niederlassungsfreiheit innerhalb der EU und die serbische sich auch eben in Serbien - und nach Beitritt in die EU auch dort - niederlassen kann, ist es für die Bosnier ohne einen der genannten Pässe schwieriger. Denn hier werden sämtliche Hürden schlagend, wie sie für Einwanderer von Drittstaaten entsprechend aufgestellt wurden. Doch bis alle dieselben Chancen haben - etwa durch einen EU-Beitritt Bosniens - ist es noch ein sehr langer Weg.

Während Bosnien-Herzegowina ein Vierteljahrhundert nach Kriegsende nicht und nicht in die Gänge kommt, sind Kroatien und Serbien, die ehemaligen Konfliktparteien in dem Gebiet, fein raus. Nicht nur politisch, sondern auch für Investoren. Seit 2008 ist die S Immo in der kroatischen Hauptstadt Zagreb investiert, die Immofinanz ebenfalls seit einiger Zeit mit der FMZ-Marke Stop Shop in Slowenien, Kroatien und Serbien. Bis allerdings auch Bosnien in den Fokus von westlichen Investoren rückt, sind noch umfassende Reformen notwendig. Ein Fehler wird auch bei den Verhandlungen zum Daytoner Friedensvertrag geortet. Reindl: "Man konnte damit zwar die akuten Kriegshandlungen stoppen, aber eine Strategie zur Normalisierung des Landes ist nie erarbeitet worden, das Land ist sich selbst überlassen worden." Doch die Gefahr ist nicht zu unterschätzen - denn Konfliktpotenzial ist, auch befeuert durch die Politik, immer noch vorhanden. So kann aus dem kalten Frieden schnell wieder eine heiße Phase werden. Vor allem, weil geopolitisch interessierte Mächte wie Türkei, China und die Vereinigten Arabischen Emirate in das Gebiet drängen. Ob das für Europa sowie die bosnische Zivilbevölkerung ein adäquater Zustand ist, ist fraglich.