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Emerging Markets locken Investoren

Große Chancen mit Shopping-Centers

Autor: Gerhard Rodler

Als "Emerging Markets“ bieten die Märkte der Schwellenländer interessante Investmentmöglichkeiten bei Shopping-Center-Entwicklungen und bestehenden Immobilien. Der Mangel an einem angemessenen Produktangebot im Bereich Shopping-Center in den entwickelten Märkten hat weltweit bei den Entwicklern von Einkaufszentren und Investoren zu einer intensiveren Expansion in die Schwellenmärkte geführt, als es bei den übrigen Asset-Klassen der Fall ist.

Das ergibt eine CBRE-Studie, die für eine höhere Markttransparenz sorgen soll - mit dem Ziel, eine theoretische Grundlage für die Bewertung der Preisgestaltung in den Schwellenmärkten zu schaffen. Außerdem sollen sie mit den aktuellen Bewertungsrenditen verglichen werden können, um etwaige Fehlbewertungen zu erkennen. Die Studie umfasst eine große Bandbreite an Schwellenmärkten, angefangen von Armenien bis hin zu den Vereinigten Arabischen Emiraten, die über eine Reihe erstklassiger Einkaufszentren verfügen, sich aber als Anlagemarkt erst noch entwickeln müssen.

Die Grundaussage der Ergebnisse ist, dass die übergeordneten Risikofaktoren eines Landes – etwa politische und staatliche Risiken sowie Korruption – die Bewertung von Shopping-Centern in den Schwellenmärkten bestimmen. Die Ergebnisse zeigen, dass diese in den Schwellenmärkten einen deutlich größeren Einfluss auf die Entscheidungsfindung der Investoren ausüben, als das etwa die Verbrauchernachfrage oder die immobilienspezifischen Faktoren tun.

Der Internationalisierungsgrad – sei es bei ausländischen Direktinvestitionen insgesamt oder immobilienspezifisch – stellt einen weiteren wichtigen Aspekt dar. Indien und Argentinien beschränken Investitionen aus dem Ausland und verhindern so, dass internationale Investoren die Renditen drücken. Demgegenüber hat das Gewicht des lokalen Kapitals in China und Nigeria den gegenteiligen Effekt – es drückt die Renditen tiefer, als sie ein internationaler Investor anhand des Risikoprofils dieser Märkte ansetzen würde.“ Grundlage der Studie ist ein multiples Regressionsmodell, in dem die aktuelle Nettodurchschnittsrendite (von CBRE angesetzt) in jedem Land die abhängige Variable ist. Die potenziell erklärenden Variablen, die analysiert wurden, fallen in die drei Hauptkategorien – Risiko, Nachfrage und Immobilien.

Die 27 enthaltenen Schwellenmärkte sind über die ganze Welt verteilt und umfassen Afrika, Asien, Eurasien, Mittel- und Osteuropa, den Nahen Osten und Lateinamerika. Die untersuchten Schwellenmärkte sind: Afrika: Kenia und Nigeria; Asien: China, Indien, Indonesien, Thailand, Vietnam; Eurasien: Armenien, Georgien, Kasachstan, Türkei; CEE: Baltikum, Bulgarien, Kroatien, Rumänien, Russland, Serbien, Slowakei, Ukraine; MENA: Bahrain, Ägypten, Libanon, Marokko, Oman, VAE; Lateinamerika: Argentinien und Mexiko