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Es wird eng im Ländle

Hinter dem Arlberg werden Grundstücke knapp. Grund ist der stetige Zuzug in das westlichste Bundesland.

Autor: Stefan Posch

Das Wohnen in einem Einfamilienhaus liegt in der Natur des Vorarlbergers, erklärt Reinhard Götze, Eigentümer von Re/Max Immowest Bregenz. Doch Vorarlberg ist nach Wien das am dichtesten besiedelte Bundesland Österreichs. Seit den 50er-Jahren hat sich die Einwohnerzahl verdoppelt, und auch in Zukunft soll Vorarlberg weiter wachsen. Besonders die Ballungsräume werden einen Zuzug erleben. Das spürt auch der Wohnimmobilienmarkt, der von der Wohnraumknappheit getrieben ist. Eine gebrauchte Eigentumswohnung in Bregenz kostet laut dem Immobilienpreisspiegel 2017 von S Real zwischen 1.700 und 3.400 Euro pro Quadratmeter. Vor einem Jahr waren es noch rund 100 Euro weniger. Auch in Feldkirch, Dornbirn und Lustenau stiegen die Preise. Die Mieten im Wohnbereich blieben hingegen relativ stabil.

Grundstückspreise stiegen extrem

Tobias Vonach, Geschäftsfeldleiter Immobilien bei Rhomberg Bau, sieht als Hauptgrund für die Preissteigerung die Grundstücksverknappung in Vorarlberg. Die Grundstückspreise seien teilweise, wie etwa im Rheintal, in den vergangenen Jahren um 50 Prozent gestiegen, erzählt Vonach, der auch eine Entwicklung von Einfamilienhäusern Richtung Wohnungen sieht. "Das ist natürlich preislich bedingt", erklärt Vonach. "Im Grundstücksmarkt wird es kein Ende der steigenden Preise geben", prophezeit Götze. Auch der Mietmarkt wird ansteigen, da sich viele Vorarlberger Eigentum nicht mehr leisten können. Es gebe aber "keine Ansätze einer Blase", ist Götze überzeugt.

Büromieten stagnieren

Bregenz ist, was die Büromieten betrifft, die teuerste Stadt im Ländle. Mit sechs bis zehn Euro Nettomonatsmiete pro Quadratmeter muss man in der Hauptstadt rechnen. Dornbirn liegt mit 5,80 bis 9 Euro knapp dahinter. "Der Büromarkt entwickelt sich in einem guten Bereich", sagt Egon Hajek, Geschäftsführer der Prisma. "Auch wenn die Büromieten, so wie in ganz Österreich, stagnieren", sei die Nachfrage in Vorarlberg weiterhin hoch, so Hajek. Das liegt auch daran, dass Vorarlberg ein beliebtes Bundesland für Firmenansiedlungen ist. "Vorarlberg ist ein Industrieland. Der Wirtschaftsraum entwickelt sich hervorragend", erklärt Hajek. Vonach sieht hingegen am Vorarlberger Büromarkt einen "reinen Verdrängungswettbewerb".

Aus für Seestadt Bregenz

Ein Großprojekt im Einzelhandelsbereich wurde Anfang des Jahres überraschend gestoppt. Die Prisma wollte gemeinsam mit der SES die Seestadt Bregenz mit etwa 15.000 Quadratmetern Retail-Fläche entwickeln. "Wir haben die Kosten für die zweistöckige Tiefgarage unterschätzt", sagt Hajek über die Gründe für das Aus. Eine Wirtschaftlichkeit hätte sich damit nicht mehr ergeben. Das Projekt hätte der Stadt "sicher gut getan". "Wir verstehen, dass die Enttäuschung jetzt groß ist", so Hajek weiter, der bei dem gescheiterten Projekt die Zusammenarbeit mit der Stadt Bregenz ausdrücklich lobt. Vonach sieht im Retail-Bereich einen "völlig übersättigten Markt". Teilweise müssten Entwickler aufgrund von Auflagen der Gemeinden Einzelhandelsflächen mitentwickeln. Diese seien aber schwer zu vermarkten, erzählt Vonach. Neuentwicklungen im Gewerbebereich seien eher als "Füllaktion für das Erdgeschoß zu sehen", so Vonach weiter. Götze sieht hingegen im Einzelhandelsbereich eine "Nachfrage nach 1A-Lagen wie nie".

Dornbirn mit meisten Retailflächen

Die größte Einzelhandelsfläche weist laut einer Studie vom Immobiliendienstleister Standort + Markt aber Dornbirn auf (40.100 m2). Bei Gewerbeflächen für Betriebsansiedlungen liegen Feldkirch und Bregenz preislich gesehen gleichauf (180 bis 190 Euro pro Quadratmeter). Projekte gibt es in Vorarlberg vor allem im Wohnbereich. Die Zima hat alleine zehn Neubauwohnprojekte in Bau und weitere zwölf in Planung, unter anderem das Projekt Kaiserpark Lustenau, das Ende des Jahres fertiggestellt werden soll. Die Prisma baut derzeit am Jahnplatz in Feldkirch an einem Stadtentwicklungsprojekt mit insgesamt 48 Mietwohnungen, Handelsflächen und 2.200 m2 Büromietflächen.