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EuGH-Urteil zu Kurzzeitvermietungen

Bestätigung für geschaffenen Regelungen

Autor: Stefan Posch

Kürzlich hat der EuGH über die Genehmigungspflicht für Wohnungs-Kurzzeitvermietungen entschieden. Nationale Regelungen, die die Kurzzeitvermietung einer Wohnung an Personen, die sich nur vorübergehend in der betreffenden Gemeinde aufhalten (ohne dort einen Wohnsitz zu begründen), genehmigungspflichtig machen, sind EU-rechtskonform bzw. von der Richtlinie über Dienstleistungen im Binnenmarkt erfasst. Konkreter Anlassfall, der zur Entscheidung geführt hat, waren zwei Eigentümer in Paris, die ihre Wohnungen ohne behördliche Genehmigung über eine Website zur kurzfristigen Vermietung an Personen, die nur temporär in der Stadt waren, angeboten hatten. Das Urteil bedeutet vor allem eine Bestätigung für bereits in Österreich geschaffenen Regelungen. Bisher ergibt sich die wesentliche Einschränkung hierzulande aus den Regelungen im Wohnungseigentumsrecht.

Grundsätzlich sind Wohnungseigentümer zur Vermietung ihrer Wohnung berechtigt. „Bei der kurzfristigen Vermietung von 2 bis 30 Tagen zu touristischen Zwecken kommt es aber auf die Widmung des Objekts im Wohnungseigentumsvertrag an“, so Peter Solt, Head of Real Estate bei der internationalen Sozietät Taylor Wessing in Wien. Ist die Eigentumswohnung laut Vertrag lediglich zu Wohnzwecken gewidmet, so schließt dies jede andere Tätigkeit aus. Demnach stellt die kurzfristige Vermietung eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar und bedarf der Zustimmung sämtlicher übriger Wohnungseigentümer. Sollte eine Widmungsänderung durch Zustimmung der übrigen Eigentümer möglich sein, so wäre z.B. in Wien auch noch die Bauordnung zu beachten. Laut Wiener Bauordnung ist die „gewerbliche Kurzzeitvermietung“ in Gebieten, die im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als sogenannte „Wohnzonen“ definiert sind, unzulässig. Solt's Annahme: „Die Festlegung von Wohnzonen wird für zukünftig zu errichtende Eigentumsobjekte von noch größerer Relevanz sein und wohl eher restriktiv auf die kurzfristige Vermietung einwirken. Die Abgrenzung zur erlaubten Vermietungstätigkeit ist eindeutig noch in Entwicklung.“ Künftig ist jedenfalls mit dem Fortbestand der bestehenden Einschränkungen und allenfalls sogar mit weiteren Einschränkungen, die die Wohnungsvermietung über Online-Plattformen erschweren oder von Genehmigungen abhängig machen, zu rechnen. „Tendenziell ist davon auszugehen, dass der Vertrieb von Wohnungen über Plattformen wie airbnb und booking.com in Objekten für Hauptwohnsitze oder langfristige Vermietungen stagnieren bzw. zurückgehen wird“, zieht Peter Solt Resümee.

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