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Firesales gibt es schon längst

Deutsche Fonds verkaufen unter Wert

Autor: Gerhard Rodler

Das Dienstleistungsunternehmen Scope hat sämtliche deutsche offenen Immobilienfonds in Auflösung analysiert. Dabei wurden alle bislang veröffentlichten Verkäufe betrachtet. Darüber hinaus hat Scope auch die Wertentwicklung und die Risiken der verbleibenden Bestandsobjekte untersucht. Die Kernergebnisse der Studie: Die Verkaufspreise liegen deutlich unter dem Verkehrswert.

Seit Bekanntgabe der Auflösung haben die 11 Fonds in Abwicklung insgesamt 126 Objekte veräußert. Im Durchschnitt lag der Verkaufspreis 12,5 Prozent unterhalb des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe. Mit Fortschreiten der Abwicklungsfrist nehmen die Wertverluste zu. Während sich der durchschnittliche Unterschied zwischen Verkaufspreis und gutachterlichem Verkehrswert im ersten Jahr nach Auflösungsbekanntgabe noch in Grenzen hält (-7,0 Prozent), liegt er im zweiten und dritten Jahr bereits bei -18,5 Prozent bzw. -22,2 Prozent. Scope erwartet weitere Wertkorrekturen. Die 381 noch im Bestand der Fonds befindlichen Objekte haben seit Auflösungsentscheidung im Durchschnitt 4,5 Prozent an Wert verloren. Im Zuge der Veräußerung dieser Objekte erwartet Scope weitere Wertkorrekturen in Höhe von durchschnittlich rund 5 Prozent auf die Verkehrswerte zum Zeitpunkt der Auflösungsbekanntgabe. Die Portfolios der Fonds unterschieden sich allerdings deutlich, so dass bei einigen Fonds mit bis zu 15 Prozent zu rechnen ist. Scope hat für alle 381 noch in den Portfolios befindlichen Objekte ein RisikoScoring durchgeführt. Dabei wurde auf die wichtigsten Immobilienrisiken abgestellt. Die risikoärmsten Immobilienportfolios haben:

• KanAm grundinvest-Fonds

• CS EUROREAL

• TMW Immobilien Weltfonds

• SEB ImmoInvest

Besonders hohe Risiken in den Restportfolios sieht Scope bei: DEGI GLOBAL BUSINESS, DEGI INTERNATIONAL, DEGI GERMAN BUSINESS und AXA Immoselect. Die größten Wertverluste – sowohl bei bereits verkauften als auch im Bestand befindlichen – verzeichneten Immobilien in Japan (-49,4 Prozent), in den Niederlanden (-14,9 Prozent), in Spanien (-14,5 Prozent) und in den USA ( 10,8 Prozent). Hohe Vermietungsquoten schützen vor Abschlägen bei Veräußerung. Objekte mit hohen Vermietungsquoten (über 97 Prozent) haben erwartungsgemäß geringere Verluste zu verzeichnen.