immoflash

Fürchtet euch nicht!

Der Jahresausblick und darüber hinaus. Was die Immobilienwelt erwartet, wo neue Klippen drohen, wo sich neue Chancen auftun. Und ein vielfältiger Blick in die Zukunft - exklusiv erstellt von Experten, die zu den besten der Welt zählen. Keine Frage, wir gehen einer aufregenden, nicht immer einfachen, aber sehr erfolgversprechenden Zukunft entgegen... wenn wir die Herausforderungen erkennen und annehmen.

Autor: Gerhard Rodler und Barbara Wallner

Irgendwie hätte man jetzt wohl eine Nadel fallen hören können, an diesem späten Novembertag des Vorjahres im K3 Kongresszentrum in Kitzbühel. Auf der seit Wochen ausverkauften re.comm 2016 hatten sich über 200 Spitzenmanager aus der Immobilienwirtschaft Österreichs und dem umliegenden Ausland zum "Denken über den Tellerrand" zusammengefunden. Von Jahr zu Jahr begeisterte diese Veranstaltung mehr Top-Manager aus der Branche. Aber bei diesem ersten Vortrag blieb dem einen oder anderen etwas die Luft weg. Gerade eben hatte der Wissenschaftler Jeremy Rifkin davon gesprochen, dass die Häuser, so wie wir sie derzeit bauen, ganz schön alt aussehen, schon sehr, sehr bald. Wer jetzt nicht umdenke, werde wohl bald in Vergessenheit geraten. Was - nur im ersten Moment - wie eine Drohung wirkte, ist in Wahrheit der Schlüssel zu "Fürchtet euch nicht". Übrigens auch der rote Faden durch diese ganzen drei Tage. Denn alle diese radikalen Veränderungen sind weniger eine Drohung als eine Riesenchance für alle in der Branche. Zumindest, wenn man sich davor nicht fürchtet, sondern diese ohne Verzögerung für sich nutzt.

Kaum etwas ist so mobil, so schnellen Veränderungen unterworfen wie die Immobilienbranche. Das beginnt bei den Immobilienkonjunktur-Zyklen. Die Ups und Downs haben mittlerweile eine Geschwindigkeit erreicht, die im Schnitt eineinhalbmal kürzer ist als der Zeitraum, den man für eine durchschnittliche Projektrealisierung in der Regel benötigt. Da fährt bei Projekten vor allem im gewerblichen Bereich ein wachsendes Zeitrisiko mit. Denn: So ganz genau kann man die Zyklen im Vorhinein auch wieder nicht berechnen. Aktuell sind es die Niedrigzinsen, die zu einer absoluten Sonderkonjunktur der Immobilienbranche geführt und ansonsten überfällige Korrekturen nach unten verhindert haben. Auch wenn alle (Immobilien)Welt derzeit - wie die Maus vor der Schlange - auf die Zinsfront starrt: Die wahren Veränderungen spielen sich ganz woanders ab. Mehr im Verborgenen, dafür gerade auf die Immobilienbranche wesentlich nachhaltiger Einfluss nehmend, als es bei den Zinsen der Fall ist. Und: Die neuen Chancen übersteigen die sich auftuenden Risiken bei Weitem. Fast alle sich abzeichnenden Risiken sind vor allem Chancen, die sich neu auftun. Übrigens: Die re.comm 2017 findet vom 22. bis zum 24. November 2017 statt.

Kommentare

Jeremy Rifkin
Amerikanischer Ökonom und Trendanalyst

Wir stehen an der Schwelle zur dritten Industriellen Revolution. Warum? Alle industriellen Revolutionen bringen drei neue Technologien, die das Wirtschaftsleben verändern: Kommunikation, Energieerzeugung und Mobilitätsformen. Die Digitalisierung sorgt für alle drei: Internet, erneuerbare Energien, die vom Individuum erzeugt und dann in ein Energienetz eingespeist und geteilt werden, und bald völlig fahrerloser Transport. Hinzu kommt noch das Internet of Things, das Geräte vernetzt. In den nächsten 40 Jahren soll dadurch Smart Europe entstehen – und hier kommt die Immobranche ins Spiel: In den nächsten Jahrzehnten gilt es, den gesamten Gebäudebestand, das Energienetz und die Infrastruktur an die digitale Revolution anzupassen. Jeremy Rifkin ist einer der bekanntesten Ökonomen und einer der einflussreichsten Intellektuellen der USA. Er ist Bestsellerautor zahlreicher Bücher über die Auswirkung des wissenschaftlichen und technischen Wandels auf die Wirtschaft, die Arbeitswelt, die Gesellschaft sowie die Umwelt. Rifkin ist Berater der EU sowie verschiedener Regierungen auf der ganzen Welt. Er ist Vorsitzender der Foundation on Economic Trends und unterrichtet an der renommierten Wharton School der Universität von Pennsylvania. Das Gebäude als Kraftwerk wird endlich Realität – und das intelligente Gebäude, das gleichzeitig eine riesige Datenverarbeitungsmaschine wird. Gebäude 4.0 – vor allem im gewerblichen Bereich – verdrängen bisherige Büroobjekte. Und zwingen zum Umdenken: Qualität (technische Lösungen) schlägt Preis. Chancen auch für Endinvestoren, die bestehende Objekte durch Nachrüstungen zukunftsfit und wettbewerbstauglich machen. Die Miethöhe verliert an Bedeutung. Es zählt, was das Gebäude „kann“.

Angela Oguntala
Futures Consultant

Unsere Fähigkeit, ein „Was wäre wenn…“ zu imaginieren, bringt uns weiter. Doch darf bei aller Begeisterung auch die Selbstkritik nicht zu kurz kommen. Oguntala rät, die eigenen Ideen von einem auf den ersten Blick vielleicht unpassenden Blickwinkel aus zu betrachten: einem religiösen. Einem philosophischen. Mit Menschen zu sprechen, die weder Zielgruppe noch Auftraggeber sind, und die eigenen Ideen immer aus so vielen Blickwinkeln wie möglich zu betrachten. Angela Oguntala leitet das „Innovation Lab“ des dänischen Designers Eskild Hansen. Gemeinsam mit namhaften Organisationen erarbeitet sie Chancen und Herausforderungen potenzieller Entwicklungen von Zukunftstechnologien. Ihre Projekte konzentrieren sich auf den Aufbau einer flexiblen Haltung, sich mit alternativen Zukunftsszenarien zu beschäftigen und Visionen, Dienstleistungen sowie Erfahrungen zu entwickeln, die auf eine wünschenswerte Zukunft hinarbeiten. Zu lange schon haben die allermeisten Immobilienentwickler „im eigenen Saft geschmort“, nicht nach neuen, revolutionären Ansätzen, sondern meist nur nach einer Bestätigung für eigene, alte (Vor-)Urteile gesucht. Innovation in der Immobilienbranche bedeutet aber, ganz neue, revolutionäre Ansätze zu suchen – und zwar nicht nach bekannten Mustern, sondern weit darüber hinaus. Weil: Neue Produkte findet man eben nur selten mit altbewährten Methoden.

Caspar Berry
Poker-Experte

„Unsicherheit ist überall, aber Menschen mögen sie nicht. So sehr, dass sie so tun, als würde sie gar nicht existieren.“ Die Zukunft kann man einfach nicht vorhersehen, egal wie fundiert unsere Voraussagen sind. Was also tun? Jeder Pokerspieler sieht den Kartenstapel vor sich auf dem Tisch – die Manifestation der Unsicherheit. Also wägt er Szenarien unterschiedlicher Wahrscheinlichkeit ab und lässt sich dann auf die Unsicherheit seiner Entscheidung ein. Wir müssen unsere Entscheidungsprozesse neu und großflächiger strukturieren. Als Poker-Experte war Caspar Berry für Sky Sports sowie als Berater für die Pokerszenen in „James Bond – Casino Royale“ tätig. Er studierte Volkswirtschaftslehre und Anthropologie an der Universität Cambridge. Bereits während seines letzten Semesters wurde sein erstes Drehbuch verfilmt. Im Alter von 23 Jahren schreibt Caspar Drehbücher für Miramax und Columbia TriStar. Zwei Jahre später fasst er den Entschluss, der sein Leben komplett verändert: Er zieht nach Las Vegas und wird professioneller Pokerspieler. Ein Umdenken bei der strategischen Unternehmensplanung ist nötig: Keine starren Quartals- oder Jahresziele, sondern flexible, lernende Systeme auch bei den Unternehmensstrategien. Es geht auch nicht immer um stetes Wachstum. Wenn sich unser Umfeld rascher als je zuvor ändert, so muss auch ein sehr rascher Strategiewechsel – und eine starke Trial-and-error-Kultur – erlaubt sein.

Philipp Riederle
Podcaster, Entrepreneur

Zwischen X und Y liegen Welten – zumindest, wenn es um die jeweilige Generation geht. Die berühmten Millennials sind unter anderen Voraussetzungen aufgewachsen – dementsprechend anders ist auch die Entscheidungsgrundlage für Konsumgüter, Arbeitgeber etc. Um eine solche Generation als Kunden zu gewinnen, muss die Digitalisierung ernst genommen werden – und das geht weit über Facebook-Account und YouTube-Kanal hinaus. Digitalisierung bedeutet auch örtliche Unabhängigkeit des Kunden. Philipp Riederle produziert seit einigen Jahren erfolgreich einen Video-Podcast, der regelmäßig alle Podcast-Charts stürmt. Im Alter von 17 Jahren gründete er „Phipz Media“, dessen Schwerpunkt in der Konzeptionierung, Produktion und Multiplikation neuer Medien liegt. Philipp Riederle weiß, dass Smartphone, Internet und das Web 2.0 einen Epochenwechsel herbeigeführt haben, der weit über den technischen Wandel hinausgeht. Seine Mission ist es, über den Paradigmenwechsel aufzuklären. Digitalisierung in der Immobranche hat nichts mit gratis Wlan im Gebäude zu tun. Es geht darum, die neuen Generationen zu verstehen, die so grundverschieden ticken wie noch die Generation davor. Das bedeutet aber auch, dass bei der Projektentwicklung und vor allem der Projektentscheidung jene Generation einbezogen werden sollte, die auch die (zukünftigen) Nutzer darstellt – und zwar quer über alle Assetklassen hinaus. Dazu wird aber wohl der eine oder andere Chef noch über seinen eigenen Schatten springen müssen.

Jorgen Randers
Professor für Klimastrategie

Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum werden sich bis 2052 verlangsamen – was sich allerdings nicht verlangsamen wird, ist unser Verbrauch von fossilen Treibstoffen und die Produktion von Treibgasen. Es gibt eigentlich nur eines, was wir tun können: Umsteigen auf erneuerbare Energien. Was diesen Umstieg verhindert, ist – auf den Punkt gebracht – ein Mangel an Vertrauen: Jene, die im Moment von fossilen Energien profitieren, wie etwa der Automobilmarkt, müssten darauf vertrauen können, dass der Umstieg von der Gesellschaft abgefangen wird. Beispielsweise durch Kompensationen und Arbeitslosen-Absicherungen. Jørgen Randers ist Professor für Klimastrategien an der BI Norwegian Business School in Oslo und behandelt neben allgemeinen Klimafragen auch Themen wie Szenariotechnik und Systemdynamik. Zuvor war er Präsident der BI Norwegian Business School sowie stellvertretender Generaldirektor des WWF International in der Schweiz. Randers ist Mitglied in Aufsichtsräten und Beiräten für nachhaltiges Wirtschaften verschiedener Unternehmen. Gebäude zählen zu jenen Energieverschwendern, die, umgelegt auf entsprechende Leistungskennziffern, sich am wenigsten weiterentwickelt haben. Autos fahren mit einem Bruchteil des Kraftstoffes wie noch vor zwei Jahrzehnten, die Industrie sparte noch mehr ein. Nur bei den Gebäuden tut sich wenig. Dabei bewirken 10 oder 20 % mehr Investitionen in intelligente Energiemanagement- und Gewinnungssysteme ein Vielfaches an langfristiger Energieeinsparung – und verschaffen Gebäuden damit auf Jahrzehnte hinaus einen Wettbewerbsvorteil. Nur wer jetzt dafür die Basis legt, wird in Zukunft erfolgreich sein, denn Betriebskosten werden immer mehr als zweite Miete realisiert.

Nick Bostrom
Futurologe / Professor

Wir können davon ausgehen, dass Künstliche Intelligenz eines Tages mit unserer Intelligenz gleichziehen wird. Das bringt Vorteile, aber auch Gefahren mit sich – denn eine KI, die in der Lage ist, vorauszuahnen und zu planen, ist viel schwerer zu kontrollieren. Nick Bostrom ist ein schwedischer Philosoph an der Oxford University und gilt als der weltweit einflussreichste „Futurist“. Der gebürtige Schwede (Jahrgang 1973) studierte Physik, Mathematik, Neurowissenschaften und Philosophie unter anderem am King’s College in London sowie an der London School of Economics. Er ist Vorstand der von ihm gegründeten World Transhumanist Association sowie des Institute for Ethics and Emerging Technologies. Werden künftig Roboter Entwürfe und Pläne zeichnen, wird Software Projekte entwickeln – von der Grundstückssuche über die Analyse bis hin zu komplexer Projektentwicklung? Es ist sehr wahrscheinlich, wenn man überlegt, dass „Dr. Watson“ (eine hochentwickelte Software) unter anderem sogar bei seltenen Krankheiten erfolgreich agiert, wo selbst ein Team von Spitzenärzten scheitert. Absehbar, dass auch emotionale Faktoren zunehmend von einer Software geleistet werden können. Das kann man nun schön finden oder auch nicht, man wird damit leben müssen. Nur bei der Kreativität und dem Ausbrechen aus klassischen Verhaltensmustern wird der Mensch seine Position noch länger verteidigen können. Den Kreativen, Unkonventionellen gehört die Zukunft!

Viktor Mayer-Schönberger
Big Data-Experte

Big Data ist eine Möglichkeit, die Welt besser zu verstehen. Bisher werden Daten gesammelt, um Fragen zu beantworten – ob wir aber die richtige Frage gestellt haben, das wissen wir nicht. Big Data erlaubt es uns, aus bestehenden Daten ganz neue Fragestellungen abzuleiten – und dadurch auch im Business produktiver sein zu können. Mayer-Schönberger mahnt allerdings sehr viel Verantwortlichkeit und Respekt im Umgang mit Big Data ein. Denn die Gefahr sind nicht die Daten – es ist unsere (falsche) Interpretation. Viktor Mayer-Schönberger ist einer der meistgefragten Experten in Sachen Big Data. Der Professor des Oxford Internet Institute beschäftigt sich mit den gesellschaftlichen Folgen der Datennutzung und propagiert das „Recht auf das Vergessen“ in digitalen Zeiten. Seine Forschungsergebnisse und Ideen finden Umsetzung in der offiziellen Politik der Europäischen Union. Gerade die Immobilienbranche steht erst am Anfang, wenn es um die clevere Nutzung der Analyse jener Daten geht, die jedem Immobilienentwickler, jedem Endinvestor zugänglich sind. Aber um Big Data effizient in der Immobilienwelt nutzen zu können, bedarf es einer anderen Denkweise. Es geht nicht (mehr) darum, bereits fertige Thesen durch Big Data zu bestätigen oder zu verwerfen. Beides bringt keine innovativen Lösungen. Sondern es geht darum, sich mit Big Data offen inspirieren zu lassen. Denn auch in der Immobranche gilt: Nicht die Größten, nicht die Schnellsten, sondern die Kreativsten werden das Match künftig gewinnen.

Saskia Sassen
Globalisierungstheoretikerin

Sassen beobachtet einen Trend, Immobilien zu erwerben, ohne sie tatsächlich zu nutzen – als reines Investitionsobjekt. Ihre These: Worum es eigentlich geht, ist Land – Grundstücke im Stadtgebiet. Denn eine Immobilie zu kaufen, ist die einfachste Variante, Land im urbanen Raum zu bekommen. Ein weiteres Anliegen von ihr ist die Migration – und zwar eine Flüchtlingsbewegung, die nichts mit Krieg oder Terror zu tun hat. Sondern mit jenen Menschen, die durch die Verödung von Land durch große Konzerne heimatlos gemacht wurden. Diese Flüchtlinge sind unsichtbar für das Gesetz. Die US-amerikanische Wirtschaftssoziologin Saskia Sassen wurde durch ihre Analysen über Globalisierung und internationale Migration bekannt. Als Globalisierungstheoretikerin prägte sie den Begriff der „Global City“ – Städte, an denen Globalisierung „gemacht“ wird. Zielgruppen-Verhalten verändert sich: Eigentum dient der Geldanlage, was man selbst nutzt, wird gemietet. Damit ändern sich die Anforderungen an Wohnimmobilien, weil sie flexibler werden müssen. Die anhaltende Migration schafft eine weiter enorm wachsende Nachfrage nach Wohnungen im untersten Preissegment, die über Generationen zunehmen wird.

Rory Sutherland
Britischer Werbeprofi

„Marketing ist, zu wissen, worin sich Ökonomen täuschen.“ Es ist die Annahme, dass Menschen aufgrund von Information, Vertrauen und Wissen rational entscheiden, die Sutherland völlig ablehnt. Sie entspricht in nichts dem tatsächlichen Verhalten des Menschen. Ein gutes Essen schmeckt besser, wenn man es in einer schönen Umgebung genießt; Wert entsteht also mindestens so sehr im Gehirn wie – in diesem Fall – in der Küche. Darüber hinaus hat der Mensch wesentlich weniger Gewalt über seine Entscheidungen, als er denkt. Die meisten Entscheidungen werden unterbewusst getroffen. Rory Sutherland ist Vice Chairman und Kreativdirektor von Ogilvy & Mather UK und Experte für Verbraucherverhalten, Trends und den Einfluss des Internets. Sutherland gilt als praxisorientierter Experte mit vielbeachteten Konzepten. Entscheidungen über eine Immobilie sind eine hochemotionale Angelegenheit. Abseits von Kaufpreis- oder Miethöhe oder Renditen entscheidet in überraschend hohem Ausmaß „der Bauch“, auch wenn man sich das nicht gern eingesteht. Umkehrschluss: Bei Immobilien läuft viel über Sympathie und über die emotionale „Verpackung“

Jeffrey Grossman
Professor am MIT

Wir leben in einer völlig neuen Ära des Materialdesigns. Zum ersten Mal in der Geschichte ist es möglich, jedes Element des Periodensystems zu verwenden, um neue Materialien zu erzeugen. Von dieser Fähigkeit hängt auch eine mögliche Energierevolution ab: Im Moment wird für Solarzellen beispielsweise Silikon verwendet – allerdings ist Karbon sehr viel effizienter. Und weil es so effizient ist, kann man es tausend Mal dünner machen. So dünn, dass es auf jeder Oberfläche verwendet werden kann – etwa auch auf Textilien. Dr. Jeffrey C. Grossman geht völlig neue Wege, um in der disziplinübergreifenden Wissenschaft neue Ideen zu generieren und Kreativität zu wecken. Er ist Professor im Fachbereich Materialwissenschaft und Werkstofftechnik am Massachusetts Institute of Technology (MIT). Er leitet eine Forschungsgruppe, die neue Materialien zur Energieumwandlung und -speicherung sowie zum Wärmetransport erforscht, prognostiziert und entwickelt. Vor seiner Zeit am MIT gründete und leitete er die Forschungsgruppe für computergestützte Nanowissenschaften an der University of California, mit der er neue Materialien zur Energieanwendung entwickelt. Das wird auch die Immobilienbranche auf lange Sicht verändern. Wir sollten uns darauf einstellen, dass Häuser der Zukunft nicht mehr nur aus Ziegel, Beton oder Holz gebaut werden. Erste Textilbauten gibt es ja versuchsweise – aber das ist erst der Anfang.

Sugata Mitra
Weltweit bekannter Bildungsexperte

Wir lernen heute in einem nie dagewesenen Ausmaß – die Antwort auf jede mögliche Frage ist über Computer und Smartphone jederzeit abrufbar. Das wirft die Frage auf: Ist unser Schulsystem noch zeitgemäß? Schließlich kommt es aus einer Zeit, als Wissen in entsprechenden Institutionen gehortet wurde und nicht jeder und immer Zugriff darauf hatte. Mitra experimentiert mit sogenannten Self Organized Learning Environments, bei denen einer Anzahl von Kindern einfach ein Computer zur Verfügung gestellt wird. Das Ergebnis: Man braucht kein Lehrpersonal, die Neugierde ist der beste Lehrer. Mitra ist einer der weltweit bekanntesten Bildungsexperten. Laut „The Times“ ist er ein „Global Education Superstar“. Er lehrt als Professor für „educational technology“ an der Universität von Newcastle in England und erlangte durch sein „Hole in the Wall“-Experiment internationale Berühmtheit. Dabei ermöglichte der Erziehungswissenschaftler Kindern selbstbestimmten Zugriff auf das Internet und kam zu Ergebnissen, die unsere Auffassung über das Unterrichten revolutionieren könnten. Sein Experiment ist auch die Grundlage für das Drehbuch des Oscar-prämierten Films „Slumdog Millionaire“. In Zeiten des lebenslangen Lernens hat die Weiterbildung eine höhere Bedeutung als die Schulausbildung. Erfolgreiche Unternehmen werden die sein, die ein entsprechendes innerbetriebliches Umfeld schaffen, den natürlichen Weiterbildungstrieb der Mitarbeiter zu wecken und zu ermöglichen.

Weitere Artikel

  • » Ich bin dabei: re.comm 2016 – „Gäbe es die re.comm nicht bereits, müsste man sie ... mehr >
  • » Themenschwerpunkt: student housing – Am 2. und 3. November findet erstmals in Wien ... mehr >
  • » Baurecht-Konferenz in Wien – Die verschiedenen nationalen, europäischen und internationalen ... mehr >