Immobilien Magazin
Thomas Rohr

Geförderter Wohnbau – oder Österreichs „Trabi“

Volles Rohr – von und Mit Thomas Rohr

Das Wohnen muss zwar leistbar sein, wobei es aber nicht auf die Kosten, sondern auf die Höhe der Förderungen ankommt: Der Minister will mehr Geld für sein Ressort, die Länder wollen mehr Geld für den Wohnbau (um dieses für andere Zwecke ausgeben zu können), die Wohnbaugesellschaften mehr Geld, um etwas weniger auf die Kosten achten zu müssen und den Anteil für ihre Verwaltungskosten zu vergrößern.

Die Förderungsgrenzen, die praktisch die Baupreise darstellen, werden von den betroffenen Interessengruppen festgelegt: Das sind Ministerien (welche die Förderungsbeträge zur Verfügung stellen), Landesförderungsstellen, Gewerkschaften, Innungen, Wohnbaugenossenschaften, Banken. Will zum Beispiel die Gewerkschaft für ihre Leute eine Lohnerhöhung durchsetzen, werden die Förderungshöhe und damit die Baupreise entsprechend erhöht; Ähnliches gilt für Banken und ihre Zinsen, wobei es durchaus üblich ist, höhere Zinsen für den Wohnbau zuzugestehen, um an anderen politisch opportunen Stellen niedrigere Zinsen zu bekommen. Es geht bei diesen Verhandlungen einerseits um die stetige Steigerung des Gesamtkuchens und andererseits um die Anteile der einzelnen Teilnehmer daran. Ein echter Preis- und Qualitätswettbewerb wie in der freien Wirtschaft findet nicht statt; im Gegenteil: Jeder Teilnehmer wird sich hüten, besonders preiswerte Leistungen zu erbringen, weil dies dazu führen würde, dass sein Anteil im nächsten Jahr geringer ausfallen würde. Sämtliche Preise werden zusammen mit der Förderungshöhe prinzipiell am grünen Tisch ausgehandelt.

Die Planungen erfolgen nicht im Sinne eines Auftraggebers, der die von ihm erbauten Wohnungen verkaufen muss, sondern im Bewusstsein, dass die erzeugten Wohnungen auf jeden Fall, unabhängig von ihrer Qualität, an den Mann gebracht werden können, da der Spruch „einem geschenkten Gaul schaut man nicht ins Maul“ hier Geltung hat. So wurden Wohnungen mit unmöglichen Grundrissen, in verkehrsbelasteten Lagen und mit Nutzflächen gebaut, die zwar angenehm sind, die sich aber die Menschen bei Marktpreisen nicht leisten hätten wollen.

Die Anforderungen an die Qualität des Planens und des Bauens werden in einem solchen System allmählich immer geringer. Das wiederum hat zur Folge, dass das gesamte Baugewerbe samt dem Planungsbereich, weil es an Herausforderungen fehlt, immer mehr herabkommt, indem die Preise zu hoch sind und die Qualität zu niedrig ist. Das Problem schlechter Qualität ist zwar in den letzten Jahren wesentlich geringer geworden, dafür hat sich die Differenz zwischen leistbaren Eigenmitteln und den faktischen Kosten vergrößert und damit der Bedarf an notwendigen Förderungsbeträgen.

Die geförderten Wohnungen werden im Allgemeinen nicht verkauft, sondern „vergeben“. Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Wohnungen sind gering, das heißt, dass die Lage der Wohnung in einer bestimmten Umgebung oder innerhalb einer Wohnhausanlage bei der Preisgestaltung eine geringe Rolle spielt. Wer zuerst kommt, bekommt die bessere Wohnung. Im Allgemeinen kommt allerdings der zuerst, der den staatlichen Stellen, Parteien oder Genossenschaften nahe steht.

Letztlich sind die politischen Aspekte nicht zu vergessen. Wer sich nur mithilfe der Förderung eine entsprechende Wohnung leisten kann, ist den Politikern dankbar, die dies (mit Steuergeldern) ermöglichen, und fühlt sich erst recht zum Dank verpflichtet, wenn er durch sein Naheverhältnis zu einer Partei oder zur Genossenschaft eine bessere Wohnung ohne Preisausgleich bekommen hat. Er wird aus Anstand seine Wahlentscheidung entsprechend treffen.