Immobilien Magazin

Geheimnisvoll

Die Hausverwalter-Branche gilt als eine der geheimnisvollsten in der Immobilienwirtschaft. Trotz allem: Das Geschäft läuft gut.

Autor: Charles Steiner

Besonders gerne sonnt sich die Hausverwalterbranche nicht in der Öffentlichkeit. Im Gegenteil. Sie scheut die Publicity. Nicht anders ist es zu erklären, warum der Rücklauf der Fragebögen eher verhalten ist. Wer mit Hausverwaltern zu tun hat, dem wird oft gesagt, dass man Öffentlichkeitsarbeit gar nicht brauche. Vielmehr läuft das Geschäft über Mundpropaganda. Und auch wenn zwangsläufig mit Zahlen und Kalkulationen gearbeitet werden muss - wenn es darum geht, die Zahlen zu veröffentlichen, zeigt man sich eher schüchtern. Sei es wegen Gesellschafterinteressen, oder weil man die Zahlen, die vom Immobilien Magazin abgefragt werden, so nicht parat hat und sie erst zusammenstellen muss. Das kostet Zeit; und nicht jeder will sie sich nehmen.

Wachsende Umsätze

Dennoch: Das eingelangte Datenmaterial reicht aus, um einen Überblick über die wirtschaftlichen Kennzahlen des Hausverwaltergewerbes zu gewinnen. Was sich nämlich sofort herauslesen lässt: Keiner der Teilnehmer in diesem Jahr hat angegeben, dass die Umsätze sinken. In der Regel rechnet das Gros mit zumindest einem leichten Plus. Betrachtet man jene Teilnehmer, die im Vorjahr bereits beim Ranking mitgemacht haben, haben sich deren Prognosen sogar bewahrheitet: Bei allen, die im Vorjahr eine Umsatzsteigerung angegeben hatten, ist diese auch eingetreten.

Neue Teilnehmer

Ebenfalls erfreulich ist die Tatsache, dass, trotz einiger Abgänge größerer Unternehmen (etwa der IMV oder der IVAM) auch einige größere Player hinzugekommen sind. Etwa die EHL Immobilien Management GmbH, die als Tochter der EHL Immobilien 2014 gegründet wurde und im Vorjahr gleich einmal über fünf Millionen Euro Umsatz in ganz Österreich generierte. Ebenfalls neu dabei ist die Salzburg Wohnbau, die an die fünfeinhalb Millionen Euro in Salzburg, Kärnten und Oberösterreich umsetzte. Auch HSG Zander - das Unternehmen setzt seinen Fokus mehr auf Gewerbe-Immos und da sehr stark auf Büros, ist diesmal mit dabei. Mit der CBRE GmbH kam sogar ein globaler Player hinzu, der sich, wenn man die Fragebögen genauer betrachtet, ausschließlich auf Gewerbeimmobilien konzentriert. Ebenfalls zum ersten Mal mit dabei ist die Oberösterreichische Wohnbau Gesellschaft für den Wohnungsbau gemeinnützige GmbH, die, vornehmlich bei Wohnimmobilien tätig, sich gleich auf Platz eins setzte. Auch die Businesspark Management GmbH hat sich diesmal entschlossen, am Hausverwalterranking teilzunehmen.

Wie ausgewertet wurde

Beim Auswerten der Fragebögen ist methodisch so vorgegangen worden: Als "härteste Währung" hierbei wurden die Quadratmeter herangezogen. Das war deshalb notwendig, da nicht alle Angaben zu den Honorarvolumina gemacht haben. Gleichzeitig wurde von jenen, bei denen es Zahlen zu den Umsätzen gab, ein Balkendiagramm erstellt. Somit kann man sowohl nach stärkstem Honorarumsatz als auch nach Quadratmeterzahlen auswerten. Bei den Honorarumsätzen beziehungsweise den Quadratmeteranzahlen wurden jeweils die Daten aus den einzelnen Assetklassen mit einem automatischen Verfahren addiert und bei ersteren mit jenen der Gesamthonorarvolumina abgeglichen. Damit konnte auch die Richtigkeit der angegebenen Zahlen überprüft werden. Gleich vorweg: bei keinem einzigen der Teilnehmer ergab sich eine Abweichung zwischen Gesamthonorar und Honoraren nach Assetklasse.

Das sind die stärksten Hausverwalter

Misst man also nach Quadratmetern, dann hat die ÖRAG mit über 2,9 Millionen Quadratmetern verwalteter Fläche die Nase vorne - zusätzlich 600.000 m² an Büroflächen im Ausland. Gefolgt von der OÖ Wohnbau Gesellschaft für den Wohnungsbau gemeinnützige GmbH, die knapp zwei Millionen Quadratmeter im Vorjahr verwaltet hatte. Auf Platz drei die Arealis mit mehr als 1,7 Millionen Quadratmetern verwalteten Flächen. Mehr oder weniger ex aequo mit rund 1,6 Millionen Quadratmetern liegen die Salzburg Wohnbau und EHL Immobilien.

Nach Umsatz

Misst man allerdings nach Umsatz, dann landet die ÖRAG mit weit über neun Millionen Euro auf Platz eins, gefolgt von der Oberösterreichische Wohnbau Gesellschaft für den Wohnungsbau gemeinnützige GmbH mit mehr als sieben Millionen Euro. Auf Platz drei ist dann die WAG Wohnungsanlagen GmbH mit über sechs Millionen Euro. Da gilt allerdings nach Rücksprache mit dem Unternehmen zu beachten, dass im Sektor Mietwohnungen der Löwenanteil der verwalteten Flächen im Eigentum der WAG sind. Auf Platz vier sind dann die Salzburg Wohnbau, auf Platz fünf die EHL Immobilien Management GmbH zu verorten. Auf Platz sechs landen Brichard Immobilien mit 3,2 Millionen Euro, Platz sieben macht AREV Immobilien mit rund drei Millionen Euro. HSG Zander macht mit knapp zwei Millionen Euro den Platz acht.

Neues Regieren sollte mit alten Denkmustern brechen. MMag. Anton Holzapfel

Nach Assetklassen

Wenn man die einzelnen Fragebögen nach Assetklassen herunterrechnet, dann kristallisiert sich sehr stark heraus, wer den Fokus auf welche Assetklasse legt. Im Bereich Wohnen konnte sich die Oberösterreichische Wohnbau Gesellschaft für den Wohnungsbau gemeinnützige GmbH mit über 1,8 Millionen Quadratmetern und einem Umsatz von 6,1 Millionen Euro durchsetzen. Auf dem zweiten Rang landet die WAG mit 1,7 Millionen Quadratmetern und 6,6 Millionen Euro. Bronze gibt es für die Salzburg Wohnbau mit fast 1,3 Millionen Quadratmetern und 5,1 Millionen Euro Umsatz. Mit 1,1 Millionen Quadratmetern und fast vier Millionen Euro Umsatz erreicht die ÖRAG Rang vier.

Office

Anders die Aufteilung, wenn man nach der Assetklasse Büro geht: Dort liegt wiederum die ÖRAG mit 1,7 Millionen Quadratmetern in Österreich vorne. Rechnet man das Ausland noch hinzu, erweitert sich die Quadratmeteranzahl um 600.000 Quadratmeter, das Honorar um mehr als 1,3 Millionen Euro. Die Arealis kommt mit 861.000 Quadratmetern auf Platz zwei und die EHL mit 673.000 Quadratmetern auf Platz drei. Den vierten Platz macht mit 247,277 Quadratmetern die CBRE GmbH.

Sonstiges

Bei "Sonstiges" - das umfasst sowohl Retailflächen, Garagen und Ähnliches - hat die HSG Zander mit 840.000 Quadratmetern den ersten Platz erreicht, gefolgt von der EHL Immobilien Management GmbH mit 426.000 Quadratmetern. Die Dr. Neller Immobilien Consulting GmbH landet mit fast 260.000 Quadratmetern auf Platz drei, den vierten Rang hat die CBRE mit über 200.000 Quasratmetern inne. Bei letzteren beiden gilt zu sagen, dass Dr. Neller in Schwechat den Concorde Business Park - also Logistik - verwaltet und die CBRE sehr stark im Retail-Bereich und da besonders bei Shoppingcentern verortet ist.

Ohne Software läuft nichts

Die Technologisierung hat natürlich auch bei der Hausverwalterbranche Einzug gehalten. Um die große Menge an Daten effizient verwalten zu können und auch einen raschen Zugriff zu gewährleisten, nützt man spezielle Software, deren Entwicklung schon seit einigen Jahren zu einem starken Wirtschaftszweig geworden ist. Nach den eingelangten Fragebögen sind Real Data Systems und IGEL die am meisten genutzten Verwaltungsprogramme, hierauf folgt ITS Immobilien Treuhand Software. Auch andere Anbieter werden genannt, darunter Domizil, WOWIS oder YARDIS. Allerdings muss in diesem Zusammenhang erwähnt werden, dass diese Zahlen eventuelle Marktanteile nur unzureichend abbilden können. Dazu ist die eingetroffene Anzahl der Fragebögen zu gering und auch nicht jeder hat angegeben, welche Software er benützt.

Mehr Transparenz

Was sich allerdings aus den Daten sehr wohl ablesen lässt, ist die Tatsache, dass Transparenz auch bei Hausverwaltern immer mehr durchgesetzt hat. 60 Prozent der Teilnehmer erlauben, in die jeweiligen Daten online Einsicht zu nehmen. Die relative Zahl dazu aus dem Vorjahr ist etwa gleich geblieben. Und: Einige planen überdies ebenfalls, die Daten online bereitzustellen. Dieser Trend ist allerdings leicht erklärt: Immer mehr Kunden wollen volle Transparenz, wollen wissen, was sie für eine entsprechende Leistung wie bezahlen müssen. Die Zeiten mit der Black Box - also Kunde bestellt, Hausverwalter liefert und dem Kunden reicht das, sind vorbei. Er will wissen, was geliefert wird.

Gute Prognosen

Keine Angst vor der Zukunft dürften die Hausverwalter haben. Denn keiner rechnet mit einem Umsatzrückgang. Vielmehr das Gegenteil ist der Fall. Man erwartet sich, wie auch im Vorjahr, nachwievor Zuwächse an Umsätzen. Das ist insofern interessant, weil die Hausverwalterbranche weniger von Publicity als mehr durch Mundpropaganda lebt und, weil die Gewinnmargen im Hausverwalterbusiness in der Regel sehr klein sind. Dafür sind die Herausforderungen hoch. Nicht wenige echauffieren sich über gesetzliche Rahmenbedingungen und die überbordende Bürokratie in Österreich. Häufig genannt wurde in diesem Zusammenhang die ÖNORM B1300/B1301 - also das Bauwerksbuch, bei dem regelmäßig der Zustand der entsprechenden Liegenschaft zu dokumentieren ist, was einen zusätzlichen Arbeitsaufwand bedeutet. Auch das Eingehen auf die jeweiligen Bedürfnisse der Hauseigentümer ist mitunter nicht einfach. Besonders internationale Eigentümer haben in der Regel höhere Ansprüche als heimische. Darauf muss die Hausverwalterbranche gleichermaßen schnell und effizient reagieren. Ein weiteres Problem stellen parifizierte Zinshäuser dar: Da es mehrere Eigentümer gibt, ist es oft nicht einfach, im Sanierungsfall einen gemeinsamen Nenner zu finden. Ebenfalls eine Herausforderung sind eben die niedrigen Gewinnmargen, womit stets sehr eng kalkuliert werden muss. Das ist deshalb schwierig, weil man im Gegenzug auch maximale Qualität liefern muss. Auch das neue Mietrechtsgesetz bereitet sehr vielen Hausverwaltern Kopfzerbrechen. Trotz Trend zu Online und der Bereitstellung der Daten ist vielen Kunden nicht klar: Das bedeutet einen zusätzlichen Aufwand, besonders bei steigender Digitalisierung (Stichwort Digitales Schwarzes Brett). Denn auch dieses ist einerseits mit Inhalten zu befüllen, andererseits auch zu warten, damit es stets funktionstüchtig bleibt. Auch individuelle Kundenwünsche wollen berücksichtigt sein - allerdings ohne die Kosten zu sehr nach oben zu strapazieren. Andere nennen wiederum den gnadenlosen Wettbewerb, der von manchen Hausverwaltern geradezu als ruinös angesehen wird.

Hier geht's zum Hausverwalterrranking 2016!