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Gesamtrenditen deutscher Immobilien sinken weiter

Nur Industrie- und Logistikimmobilien liefern Renditen

Autor: Gerhard Rodler

Die Gesamtrenditen (Total Returns) für deutsche Immobilienanlagen bleiben zunächst noch hoch, sinken aber wegen der hohen absoluten Preisniveaus künftig in allen Segmenten ab. 2018 werden durchschnittlich nur noch 6 Prozent erwartet. Der Gipfelpunkt im Marktzyklus wurde mit 12,6 Prozent bereits 2013 erreicht. Das ist das Ergebnis der neuen GPI-Projektion von bulwiengesa. Die Risiken für die Stabilität des deutschen Finanzsystems, die sich aus den Nebenwirkungen des Niedrigzinsumfelds und der reichlichen Liquiditätsversorgung durch die großen Notenbanken ergeben könnten, werden durch diese jüngsten Ergebnisse zum German Property Index (GPI) für die jeweiligen Segmente des deutschen Immobilienmarktes also relativiert. Martin Steininger, Chefökonom bei bulwiengesa setzt hinzu: „Mit Blick auf die exzellente Position, die sich Deutschland ökonomisch über die letzten Jahre erarbeitet hat, verhält sich der institutionelle Immobilienmarkt hierzulande eigentlich weitgehend vernünftig. Extreme Einzelfälle gibt es in einem großen 50 Mrd.-Euro-Markt natürlich immer, aber die fallen nicht ins Gewicht.“

Informationen zur Preisentwicklung gerade von gewerblichen Immobilien sind relevant für Analysen zu Gesamtwirtschaft und Finanzstabilität und ergänzen in einem wichtigen Punkt die Berichterstattung über Bestände und Bauaktivitäten auf den Immobilienmärkten, nämlich in der Balance aus Angebot und Nachfrage. In Ermangelung amtlicher Angaben ist auch die Preisbeobachtung der Deutschen Bundesbank auf Daten privater Informationsdienste angewiesen. Hier liefert der GPI die entsprechenden Daten zur Ermittlung eines Preisindex für gewerbliche Immobilien. Hierzu gehören ebenfalls Wohnimmobilien, die im europäischen Vergleich der größte nationale Markt sind. Von institutionellen Akteuren werden sie aktuell besonders mit Perspektive auf Mietertrag und Investitionssicherheit sowie einen ausbaufähigen Net Asset Value in den Investitionsfokus genommen.

„Der deutsche Immobilienmarkt zeigte in den vergangenen Jahren eine signifikante Preis- und Wertentwicklung für das institutionelle Geschäft.“ Betont Steininger. Im vergangenen Jahr hat der nationale Total Return mit einem im Vergleich zum Vorjahr moderaten Anstieg von 12,0 Prozent auf 12,6 Prozent einen Gipfelpunkt in der seit 1995 laufenden Erhebung erreicht und wird gemäß der aktuellen Projektion im laufenden Jahr an Dynamik verlieren – auf einen Wert von dann 10,3 Prozent. In 2013 hat sich für fast alle Segmente des Immobilienmarktes ein Scheitelpunkt im Zyklus der jeweiligen Total Returns herausgebildet. Die durchschnittlichen Gesamtrendite für institutionell gehandelte deutsche Wohnimmobilien erklomm nach 16,2 Prozent (2012) in 2013 einen Höchstwert von 16,7 Prozent; für 2014 ist mit einer Beruhigung des Marktes auf 14,5 Prozent zu rechnen. Einzelhandelsimmobilien stiegen von 9,7 Prozent (2012) auf 10,6 Prozent (2013), während Logistikimmobilien auf einem hohen Niveau von 10,1 Prozent stagnierten. Einzig Büroimmobilien bestätigten erneut ihren Vorlaufcharakter: Nach dem Höhepunkt 2011 (12,2 Prozent) beruhigte sich der Markt in den folgenden zwei Jahren (10,9 Prozent, 10,2 Prozent) und liefert in der Projektion für 2014 einen weiteren Rückgang auf 8,5 Prozent.

Über den Prognosezeitraum von 2014 bis 2018 werden Wohnimmobilien vor entsprechenden Objekten im Industrie-, Einzelhandels- und Bürosegment die beste Performance vorhergesagt. Die günstigen Finanzierungsbedingungen und die gute Konjunktur trugen und tragen außerdem zu weiteren Preissteigerungen bei. Bezogen auf die Cash Flow Rendite, also die Rendite aus laufen Mieterträgen, wird das Teilsegment Industrie vor Wohnen, Einzelhandel und Büro in den nächsten fünf Jahren am besten abschneiden. Entsprechend ist auch die Gesamtrendite am Ende des Projektionszeitraumes für deutsche Industrieimmobilien am höchsten. Hier sind aktuell und in den Folgejahren vor allem Logistikimmobilien enthalten. 2018 liegt danach der Total Return für dieses Segment bei 7,7 Prozent. Städte, die in der Prognose für die Gesamtrenditen besonders gut abschneiden, sind eher die mittelgroßen deutschen Städte, die bislang noch nicht so starke Entwicklungen zeigten. Ein entsprechender Nachholeffekt im Wohnungsneubau wird den Analysten von bulwiengesa zufolge in Bamberg, Ingolstadt und Leipzig erwartet. Bei Büroimmobilien zeigen Koblenz, Regensburg und Potsdam überdurchschnittliche Total Returns, im Logistiksegment stechen Gera, Fulda und Erfurt mit ihrer guten verkehrstechnischen Erreichbarkeit hervor. Nur im Einzelhandel stehen auch die großen A-Städte in den vorderen Rängen, allen voran Berlin. Abseits der A-Städte signalisieren in den jüngsten Berechnungen von bulwiengesa die D-Standorte Ravensburg, Ulm und Weimar perspektivisch gute Einstiegsmöglichkeiten für private und institutionelle Marktteilnehmer. Diese „Hidden Champions“ schlagen in der Projektion die Total Returns der entsprechenden Standorttypen.