Immobilien Magazin

GUTE AUSSICHT IM OSTEN

Der CEE-Raum boomt aktuell wie schon lange nicht. Attraktivere Renditen, eine immer bessere Infrastruktur und ein hohes Wirtschaftswachstum überzeugen immer mehr Investoren.

Autor: Stefan Posch

Investitionen im CEE- und SEE-Raum sind wieder en vogue. Im vergangenen Jahr wurde in den CEE-6 (Polen, Tschechien, die Slowakei, Ungarn, Rumänien und Bulgarien) mit 13,1 Milliarden Euro erstmals das Investitionsvolumen der Vorkrisenzeit übertroffen (2007: 13 Milliarden Euro). Aktuell liegen die Volumen nach drei Quartalen laut den Zahlen von Colliers International sogar über jenen des Vorjahreszeitraumes.

Höhere Rendite als Treiber

Dietmar Steger, Head of Capital Market bei Colliers International Vienna, sieht vor allem das im Vergleich zu Westeuropa größere Renditepotenzial in den CEE-/SEE-Märkten als Vorteil der Region. Zudem weisen die Länder ein schnelleres BIP-Wachstum auf, was die Wahrscheinlichkeit für steigende Mietpreise erhöht. Investitionen in der CEE-Region kommt auch der rasche Ausbau der Infrastruktur in der Region entgegen. Auf städtischer Ebene ist der Ausbau des Warschauer U-Bahnnetzes ein Beispiel. "Auf nationaler Ebene, die insbesondere, aber nicht ausschließlich den Industriesektor betrifft, hat sich auch die Schaffung von Autobahnnetzen beschleunigt", erzählt Steger. Wobei in Polen diese Entwicklung mit Abstand am schnellsten erfolgt. Überhaupt spiele die Erreichbarkeit der Immobilie für die Beurteilung der Investition eine große Rolle, über alle Assetklassen hinweg.

"Der Hauptnachteil in den meisten Ländern der Region ist die geringere Liquidität", sieht Steger aber auch Schattenseiten. Denn das Investitionsvolumen im Gewerbeimmobilienbereich sei im Vergleich zur Größe der Volkswirtschaften noch immer schwächer als in Westeuropa. Aktuell lokalisiert Steger in den Hauptstädten Ungarns und Rumäniens das beste Risiko-Ertrags-Profil für Investitionen für eine Zeitspanne von fünf Jahren.

Bukarest hat etwa die S Immo vermehrt ins Visier genommen. Im Frühling wurde der Umbau des Shopping-Centers Sun Plaza abgeschlossen. Das EKZ mit 170 Geschäften ist eines der größten Entwicklungsprojekte in der Geschichte des Unternehmens. Zudem steht die Büroimmobilie "The Mark" mit 25.500 Quadratmeter vermietbarer Fläche kurz vor der Fertigstellung. In Budapest ist beispielsweise die Warimpex aktiv, die heuer etwa das Bürogebäude B52 Office erworben hat.

Polen als Treiber

Am stärksten ist das Investitionsvolumen aber in Polen gestiegen. In den ersten drei Quartalen betrug das Transaktionsvolumen etwa 5 Milliarden Euro, ein Wachstum um ganze 110 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. "Polen hat eine große Bevölkerung, die sechstgrößte in der EU, und ein hohes Wirtschaftswachstum, das sich nachhaltig in das Jahr 2019 ziehen wird", so Steger über die Vorteile, die der polnische Markt bringt. Zudem weise Polen einen relativ liquiden Immobilienmarkt auf, in dem Investoren quer durch das Risikospektrum Produkte finden können. Etwa Retailobjekte in Warschau mit Spitzenrenditen von 4 Prozent bis zu BPO-/SSC-Büros oder Logistikimmobilien in Regionalstädten, die etwa die doppelte Rendite bringen. Laut Steger werden die Regionalstädte in Polen für Investoren immer attraktiver, da in Warschau die Renditen zurückgehen.

"MEINER MEINUNG NACH BIETEN BUDAPEST UND BUKAREST DAS BESTE RISIKO-ERTRAGS-PROFIL."

Rückgang in Tschechien

In Tschechien hingegen ist das Investmentvolumen stark gefallen, um ganze 52 Prozent in den ersten drei Quartalen im Vergleich zum Vorjahr. "Das Volumen im vierten Quartal könnte aber wieder ansteigen, da Deka kürzlich den Kauf eines Logistikportfolios der CTP Group angekündigt hatte", erklärt Steger. Mit einem Transaktionsvolumen von 460 Millionen Euro ist der Ankauf von 50 Objekten mit rund 430.000 Quadratmeter vermietbarer Fläche der bis dato größte Immobiliendeal in Tschechien. Mit dieser Transaktion werde der Rückgang am Jahresende im Bereich von 35 bis 45 Prozent liegen, so Steger.

Auffällig ist, dass 80 Prozent des Volumens der ersten drei Quartale, also ohne den Deka-Deal, von inländischen Investoren getätigt wurden. Ausländische Player hielten sich in diesem Jahr in Tschechien zurück. "Wir führen dies aber nicht auf ein mangelndes Interesse zurück, da genug Anfragen an unser Büro getätigt werden", erklärt Steger. Vielmehr seien die Preise zu den aktuellen Renditen und das Fehlen von Produkten am tschechischen Markt das Problem. "So lange die Situation so ist, wird wohl das Volumen auf diesem Niveau bleiben", prognostiziert er.

Auch in Rumänien sank das Investitionsvolumen, wenn auch mit 12 Prozent ungleich schwächer. "Im Vergleich zu vor zwei Jahren ist das Volumen allerdings um 20 Prozent höher. Rumänien ist aufgrund der höheren Rendite im Vergleich zu anderen Ländern und der hohen Bevölkerungszahl attraktiv", erklärt Steger. Im Jahr 2018 hätten vor allem Büro-Deals in Bukarest den Markt dominiert.

Büro überholt Retail

Aktuell ist der Office-Sektor in der CEE-Region mit einem Volumen von 4 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen 2018 am gefragtesten und hat den Einzelhandelssektor (3,5 Milliarden Euro) überholt. Laut Steger liegt das einerseits am Produktmangel im Retail-Bereich und andererseits an dem Büroentwicklungs-Boom, der den gesamten CEE-Raum erfasst. Im Retail-Bereich aktiv war aber die Immofinanz, die kürzlich acht Fachmarktzentren in Slowenien, Serbien und Kroatien für 90,5 Millionen Euro erworben hat. Zudem befinden sich aktuell zwei Stop Shops in Polen und Serbien in der Projektentwicklung. Weitere Ankäufe werden laut der Immofinanz evaluiert.

Die vor allem in den Medien viel diskutierte nationale Politik, die in manchen CEE-Ländern, wie etwa Polen und Ungarn, aktuell gefahren wird, sieht Steger nicht als Problem für Investitionen an. "Keine dieser Regierungen hat erklärt, dass sie die Union verlassen wollen", beruhigt er.