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Gute Gründe für Wohnbau

Der Wohnbau in den Städten ist vom Grundstücksmangel geprägt. Die Preise für Bauland schießen in die Höhe und die Renditen sind im Fallen. Gebaut wird trotzdem.

Autor: Stefan Posch

Es wird in den österreichischen Ballungszentren gebaut, aber noch immer zu wenig. Ein Problem, das sich schon seit Jahren auf die Wohnimmobilienpreise auswirkt. Ein Grund für den Wohnungsmangel sind die zu wenig vorhandenen Grundstücke. Lösungsansätze gibt es einige, der Weisheit letzter Schluss fehlt aber weiterhin. "Ich glaube es gibt niemanden, der kein Problem damit hat", sagt Andreas Holler, Geschäftsführer Property Development der Buwog, über die Schwierigkeit, in Wien Bauland zu akquirieren. Zu dem Grundstücksmangel kommt zudem ein Zuzug, dessen Ende sich nicht absehen lässt. "In Wien gibt es im Gegensatz zu Hamburg oder Berlin nur wenig Flächen, und wenn, dann nicht in der nötigen Größe", so Holler weiter. Für Holler ist deswegen eine Nachverdichtung "ein großes Thema". Auch Hans- Peter Weiss, Vorstand der ARE, sieht bei der Nachverdichtung eine mögliche Lösung. "Die Preissteigerung der städtischen Grundstücke, insbesondere in Wien, aber auch in den anderen Landeshauptstädten, hat in den letzten Jahren zu einer stetigen Verteuerung von Wohnraum geführt. Davon betroffen sind nahezu alle Lagen. Die Verdichtung wird daher in Zukunft eine bedeutende Rolle spielen", so Weiss. Ein Beispiel für die steigenden Grundstückspreise ist die Seestadt Aspern. Laut Holler haben sich die Preise seit 2012 verdoppelt, und die Seestadt ist da keine Ausnahme. Am Hauptbahnhof hätten sich die Grundstückspreise im gleichen Zeitraum sogar vervierfacht, erzählt Holler. "In Wien werden mittlerweile sogar unterdurchschnittliche Liegenschaften über 1.000 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche angeboten", sieht auch Heinz Fletzberger, Vorstand der SÜBA Bau und Baubetreuung AG, eine Preissteigerung bei Grundstücken in hohem Ausmaß.

Wir befinden uns beim “leistbaren wohnen” in einer Sackgasse.

Leistbarer Wohnraum

Die Grundstückspreise machen den Bau von dem von Medien, Politik und Gesellschaft geforderten günstigen Wohnraum fast unmöglich. "Wir befinden uns aktuell beim Thema "leistbares Wohnen" in einer Sackgasse!", gibt Fletzberger zu bedenken. Durch die hohe Nachfrage seien die Liegenschaftspreise "ins Unermessliche gestiegen". Parallel dazu seien die Bauträger auch mit erhöhten Baukosten aufgrund der guten Auslastung der Baufirmen konfrontiert, so Fletzberger weiter. "Kernthema ist leistbarer Wohnraum, auch im freifinanzierten Bereich", ist Holler trotzdem überzeugt. Die Buwog hat kürzlich in der Seestadt Aspern mit dem Bau des Projektes "See See" gestartet, zwei von drei Wohngebäuden sind dabei der Kategorie leistbares Wohnen zuzuordnen. Für Holler beginnt "wirtschaftlich leistbarer Wohnraum" bei knapp über 3.000 Euro pro Quadratmeter. Die Buwog hat das Grundstück für das Projekt aber schon erstanden, als die Preise in der Seestadt noch moderat waren. Doch wie kann man den benötigten leistbaren Wohnraum auch in Zukunft schaffen? Holler sieht auch die Politik gefordert. Zum einem müsse mehr Bauland mobilisiert werden. "Man kann aber nicht auf einem Acker bauen, wo es keine Infrastruktur gibt", schränkt Holler ein. Auch Fletzberger sieht politischen Handlungsbedarf: "Die dringend notwendige und seitens der Politik versprochene Beschleunigung der Baubewilligungs- bzw. Umwidmungsverfahren wurde bis dato nicht umgesetzt - die Problematik ist also großteils hausgemacht", so der SÜBA-Vorstand. Holler kann sich auch eine eigene Widmung für leistbaren Wohnraum vorstellen. Ein Problem ist auch, dass bereits gewidmete Grundstücke nicht bebaut werden. "Es gibt einige Spekulanten, die das machen. Da kann man Maßnahmen setzen", so Holler. Das Land Salzburg wird etwa vorausichtlich (Stand Redaktionsschluss) zukünftig Baubewilligungen auf zehn Jahre befristen. Zudem muss für bereits gewidmetes Bauland, das nicht bebaut wird, nach fünf Jahren eine Abgabe an die Gemeinde bezahlt werden.

Der Ausbau öffentlicher Verkehrsanbindungen in die Ballungszentren könnte eine Entlastung bei den städtischen Grundstückspreisen bringen.

Baurecht

Wegen der hohen Grundstückskosten sind auch Baurechtsmodelle immer mehr im Kommen. "Der Vorteil einer Eigentumswohnung im Baurecht liegt ganz klar im Preis. Da der Anteil an den Grundstückskosten wegfällt, können die Objekte deutlich günstiger an die Kunden weitergegeben werden", erklärt Andreas Besenböck, Sprecher der Wiener Komfortwohnungen, die derzeit ein Projekt in der Jägerstraße im 20. Wiener Gemeindebezirk mit diesem Modell realisiert. Das Projekt ist aktuell mit einem Baurecht von 100 Jahren versehen. "Jedoch haben wir bereits eine schriftliche Zusage für eine Verlängerungsmöglichkeit um weitere 100 Jahre. Wir sprechen also von einem sehr langen Zeitraum", so Besenböck. Dadurch würde man bei der Wertentwicklung in den kommenden Jahrzehnten keine Unterschiede zu anderen Projekten sehen. Hans-Peter Weiss sieht das Problem der steigenden Grundstückspreise mit dem Baurechtsmodell aber nicht gelöst. Denn bei der Berechnung des Baurechtszinses werde der aktuelle Verkehrswert als Berechnungsgrundlage herangezogen.

Bauen nach oben

Sind Grundstücke Mangelware, wäre es auch eine Lösung, in die Höhe zu bauen. Holler sieht auch einen politischen Willen dazu, das in Wien zu ermöglichen, und einige Wohntürme befinden sich gerade in Planung, wie etwa der 150 Meter hohe Wohnturm Danube Flats, der S+B Gruppe oder das Großprojekt TrIIIple, ein Gemeinschaftsprojekt von ARE und Soravia. Doch auch in anderen Ballungszentren, wie etwa in Linz, entstehen derzeit vermehrt Hochhäuser, die für mehr Wohnraum sorgen sollen. Auch Paul Öllinger, Geschäftsführer der amb Holding, sieht Wohntürme als "absolut richtige Möglichkeit" an. "Es gehört nur städtebaulich koordiniert. In Wien funktioniert das ganz gut", so Öllinger. Andreas Holler sieht auch bei der Umwidmung von Gewerbeflächen eine Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen. Die Buwog plant etwa ein großes Wohnprojekt auf den ehemaligen Unilevergründen in der Breitenfurter Straße im 23. Wiener Gemeindebezirk.

Nachverdichtung mit Dachgeschoßausbauten

Ein weiterer Weg der Verdichtung sind Dachgeschoßausbauten. Doch Öllinger sieht zumindest bei klassischen Altbauten nur eine beschränkte Möglichkeit, die Nachfrage damit zu stillen. "Das sind keine Wohnungen, die die Masse braucht", so Öllinger, dessen amb Holding gerade drei exklusive Dachgeschoss-Maisonetten im Wiener Freihausviertel nahe der Karlskirche fertigstellt. In einem durchschnittlichen Wohnbezirk würde sich der Aufwand auch nicht rechnen. Potenzial, um dem Wohnraummangel zu begegnen, sieht Öllinger hingegen bei Dachgeschoßausbauten bei Gemeindebauwohnungen. Ein weiterer Trend in den Ballungszentren geht Richtung kleinere Wohneinheiten, auch in Komination mit Gemeinschaftsräumen. "Die Grundrisse werden effizienter", erklärt Öllinger. Gemeinschaftsräume hält der Immobilienprofi für "charmant", doch "Freunde sucht man sich aus, Nachbarn eher weniger", gibt Öllinger zu bedenken.

Man schaut sich auch im Umland von Wien um.

Ausweichen ins Umland

Eine anderer Lösungsansatz, dem Mangel an städtischen Baugründen zu entgehen, ist es, auf das Umland auszuweichen. Dass das den Preisdruck etwa in Wien abfedern kann, glaubt Holler aber nicht: "Das Ausweichen auf das Umland ist keine Lösung. Das ist ein anderer Markt." Auch Hans-Peter Weiss sieht die Ausbreitung nur bedingt als Lösung an: "Der verstärkte Wohnungsbau in Umlandgemeinden großer Ballungszentren kann das Problem steigender Preise nur bedingt lösen, und auch nur dann, wenn verstärkt in die Infrastruktur investiert wird, was aber zu weiteren Kosten führt, die seitens der öffentlichen Hand auf die Bauträger bzw. Wohnungskäufer umgelegt werden müssen." Christoph Schäffer, Vorstandsvorsitzender der NOE Immobilien Development AG (NID), sieht dabei zumindest eine Strategie. "Billiger ist es in Wien aber noch nie geworden", ist auch Schäffer skeptisch, dass die vermehrte Bautätigkeit im Umland die Preise in Wien drücken könnte. Holler sieht als Grund auch die heimische Mentalität. "Der Wiener ist nicht bereit, zu große Wege zurückzulegen. Alles über eine halbe Stunde ist zu weit", erklärt Holler. Öllinger fordert deswegen auch einen Ausbau der öffentlichen Verkehrverbindungen in das Umland der Städte. "Es gibt keinen Grund, außer der Politik, etwa die U4 nicht bis nach Klosterneuburg zu verlängern", nennt Öllinger ein Beispiel. Sogar die Gleise wären schon vorhanden. "Die öffentlichen Verkehrsmittel spielen dabei eine zentrale Rolle", sieht auch Andreas Besenböck die Erreichbarkeit als entscheidend an. Nur mit einer guten Anbindung wären die Menschen gewillt, in Gemeinden rund um Großstädte zu ziehen, da sie häufig in der Stadt arbeiten würden, so Besenböck weiter.

Entlang der Züge

Was die U-Bahn nicht kann oder darf, muss die Eisenbahn übernehmen. "Die Verbesserungen der Bahnanbindung an Tulln oder St. Pölten sind hierfür gute Beispiele", erklärt Besenböck. Mit der Eröffnung der neuen Westbahnstrecke Ende 2012 hat sich die niederösterreichische Hauptstadt zu einem Hotspot für die Wohnbautätigkeit entwickelt. Schließlich wurde damit die Fahrtzeit nach Wien von 41 Minuten auf 25 Minuten verkürzt. "Die neue Westbahn war der Startpunkt der Projektentwicklung, wie wir es kennen, in St. Pölten", erzählt Schäffer. Jetzt habe man hier einen funktionierenden Markt. Eine ähnliche Entwicklung erwartet sich Schäffer auch für Wiener Neustadt, wo die Pottendorfer Linie nach Wien ausgebaut wird. Auch Hotspots östlich von Wien entstehen, denn die Zugstrecke zwischen Wien und Bratislava wird bis 2023 erneuert und teilweise zweigleisig ausgebaut.

Yield Compression

Neben den Kostensteigerungen bei Grundstücken und im Bau sind auch die damit einhergehenden sinkenden Renditen ein aktuelles Problem im Wohnbau. "Bei Neubauwohnungen liegen die Renditen derzeit bei etwa 3,75 oder teilweise sogar nur bei 3,5 Prozent", erklärt Holler. Bei einer Rendite von 2,5 Prozent baue man nur noch kostendeckend. Fonds müssten aber auch ihr Managementfee abdecken können, so Holler, der aber erwartet, dass sich die Zinsen und damit auch die Renditen langfristig wieder erhöhen werden.

Zersiedelung - Gefahr Einfamilienhäuser

Die Grundstückspreise sind auch rund um die Ballungszentren gestiegen. Wollen Menschen trotzdem ein leistbares Haus im Grünen errichten, wird oft auf Bauland in der Peripherie gesetzt. Schließlich ist dieses günstiger zu haben. Doch um Infrastruktureinrichtungen wie etwa Schulen oder Geschäfte zu erreichen, müssen bei Einfamilienhaussiedlungen in der Peripherie oft weite Wege in Kauf genommen werden. Die Mobilitätskosten bei vordergründig günstigen Lagen werden oft unterschätzt. Eine Studie des Kölner Instituts der Deutschen Wirtschaft zeigt, dass in manchen ländlichen Gebieten in Deutschland viel zu viel gebaut wird. Die Folge sind sinkende Nachfrage, fallende Preise und steigende Leerstände.

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