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„Gute Wohnungen für gute Mieter“

Beim "Miet:Garantie"-Modell der Stadt Salzburg mit der gswb sollen mehr als 100 Wohnungen mobilisiert werden. "Sicher Vermieten" aus dem Ländle ist dabei Vorbild.

Autor: Rudolf Preyer

Gerald Illigen, seines Zeichens Baumeister und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger in Dornbirn, kann das Vorarlberger Modell "Sicher Vermieten" nur weiterempfehlen - als Eigentümer mehrerer Wohnungen "werde ich das in Zukunft auf alle Fälle weiter machen." In Vorarlberg stehen laut Schätzungen 7.000 bis 10.000 Wohnungen leer, so Landesstatthalter Karlheinz Rüdisser (ÖVP). In Dornbirn allein sind es zwischen 1.200 und 1.500, bei einer konstanten Wohnungswerberzahl von durchschnittlich 1.000 Personen, so Bürgermeisterin Andrea Kaufmann (ÖVP). Sicher Vermieten kommt da gerade recht. Eine regelrechte Medienkampagne wurde im Ländle nun gestartet: Sicher Vermieten wurde in diversen Vorarlberger Medien vorgestellt, so auch im Dornbirner Gemeindeblatt.

Sicher Vermieten

Ziel des neuen Dornbirner - und bald Vorarlberger - Modells Sicher Vermieten ist es, in einem ersten Schritt 50 leer stehende Wohnungen auf den Markt zu bringen. Unter dem Motto "Ein sinnstiftender Beitrag für die Menschen in unserem Ländle" haben sich das Land Vorarlberg, die VEV, die Vogewosi - die größte gemeinnützige Wohnbauvereinigung in Vorarlberg - und die Stadt Dornbirn auf ein Pilotprojekt zur Reaktivierung leer stehender Wohnungen geeinigt. Wohnungsbesitzer werden dabei von der Eigentümervereinigung beraten, anschließend schließen sie mit der Vogewosi einen Mietverwaltungs-Vertrag ab. Die Stadt Dornbirn teilt schließlich den Mieter zu. Das Risiko - etwa für Mietausfälle - sowie den Verwaltungsaufwand trägt - im Prinzip - das Land. Illigen: "Die Mieteingänge sind bis jetzt alle termingerecht eingegangen - das läuft ja alles über die Vogewosi und ist sehr angenehm, weil ich mich ums Einkassieren der Miete nicht kümmern muss." Die einzige Einschränkung von Sicher Vermieten betraf - bisher - die Höhe der Miete: Sie musste um 20 Prozent unter dem Richtwertmietzins liegen. Derzeit sind das in Dornbirn 6,62 Euro/m² anstatt 8,28 Euro/m²: Der Vermieter verzichtet somit auf einen Teil der Miete, erhält im Gegenzug aber Sicherheit. Hier ergaben sich - in der Vergangenheit - freilich schon Probleme.

Mietgarantie ist nicht gleich Mietgarantie – worauf zu achten ist. Dr. Stephan Größ, Head of Real Estate, Baker McKenzie Wien

Kinderkrankheiten

Rechtsanwalt Markus Hagen, Präsident der Vorarlberger Eigentümervereinigung und der geistige Vater von Sicher Vermieten, spricht zwar insgesamt von einer Win-win-win-Situation: "Land, Vermieter und Mieter profitieren von diesem Modell." Auch gibt es, so Hagen, bereits konkrete Pläne und auch den politischen Willen seitens des Bundeslandes Vorarlberg, das Dornbirner Modell auf das ganze Ländle auszuweiten. Dennoch gesteht Hagen Anlaufschwierigkeiten ein: "Wir haben im ersten Projektjahr wichtige Erfahrungen gesammelt. Den Mietzins haben wir - ausgerechnet in Dornbirn - zu niedrig angesetzt." Von einem Fixmietzins ist man abgekommen, die Rede ist jetzt von einem "ortsangemessenen" Mietzins. Die Dornbirner Bürgermeisterin Kaufmann sieht in "ihrem Modell" jedenfalls die Chance, rasch Wohnraum zu schaffen. Neuland betritt auch die Vogewosi, sagt Geschäftsführer Hans-Peter Lorenz: Es sei etwas anderes, einzelne Wohnungen zu vermieten und zu verkaufen, als ganze Häuser - da müsse man noch Erfahrung gewinnen. Illigen und mit ihm weitere Eigentümer sind in jedem Fall davon überzeugt, dass "ihr Dornbirner Modell" bald Schule machen wird. Dazu Hagen: "Alle Parteien unterstützen das Modell - und wollen eine Ausweitung auf ganz Vorarlberg."

Salzburg: "Miet:Garantie"-Modell

Die Wohnungsnot ist in der Stadt Salzburg allgegenwärtig. Mit dem "Miet:Garantie"-Modell mobilisiert das städtische Wohnungsamt nun gemeinsam mit der gswb leer stehende Wohnungen zur Vermietung: Ihr dezidiertes Vorbild ist das Dornbirner Modell. Und das sind die Eckpunkte: Das Wohnungsamt ist erste Anlaufstelle und Projekt-Koordination, während die gswb die Wohnung im Auftrag des Eigentümers direkt vermietet. Der Vermieter erhält 70 Prozent des ortsüblichen Mietzinses, der Mieter zahlt 80 Prozent: Mit der Differenz werden Verwaltungsaufwand und notwendige Reparaturen bestritten. Es gibt keine Nebenkosten für Vermieter und Mieter. Stadt und gswb garantieren dem Vermieter Miete, Betriebskosten und Reparaturkosten - nötigenfalls können diese auch eine termingerechte Räumung organisieren.

"Ängste nehmen"

Vermieten könne mit "Risiken und Unannehmlichkeiten" verbunden sein, so Heinz Schaden (SPÖ), Bürgermeister der Salzburg Stadt: "Da gibt es viele, die haben Angst, dass sie die Miete nicht regelmäßig bekommen. Oder dass die Bewohner Schäden verursachen, die dann schwer auszugleichen sind. Und dann gibt es die Angst, dass man das Mietverhältnis nicht beenden kann, wenn man seine Wohnung wieder selbst braucht", so Bürgermeister Schaden. Als Mieter sind Wohnungssuchende vorgesehen, die wegen eines höheren Einkommens auf der Dringlichkeitsliste des Wohnungsamtes auf "aussichtsloser Position" stehen - die Zuteilung im Garantie-Modell erfolgt außerhalb der üblichen Wohnungsvergaberichtlinien: Die Einkommensgrenze liegt hier - wie bei der Wohnbauförderung - bei 2.990 Euro netto monatlich für eine Person plus zehn Prozent.

Wohnungen mobilisieren

Die Höhe des tatsächlich zum Tragen kommenden - jetzt: ortsüblichen - Mietzinses wird beim Salzburger Modell jeweils bezogen auf den Einzelfall ermittelt. Die Mietverträge werden auf drei bis fünf Jahre befristet abgeschlossen. Gerechnet wird mit einem jährlichen Mietausfallsrisiko von vier Prozent und einem Abgang von sechs Prozent des jährlichen Hauptmietzinses für Abnützung und Reparaturen. Auch ein Prozesskostenrisiko ist einkalkuliert - die Haftungssumme der Stadt beläuft sich auf insgesamt 560.000 Euro.

Evaluierung nach vier Jahren

Das Garantie-Modell ist vorerst auf sechs Jahre befristet - nach vier Jahren ist eine Evaluierung vorgesehen. Derzeit gibt es schon an die 20 Wohnungen im Angebot, es wird laufend - unverbindlich - informiert und beraten. Katharina Stöffler, Ansprechpartnerin der Stadt Salzburg, erwartet, dass schon im Frühjahr 2017 die ersten Mieter nominiert werden können. Man braucht kein Wahrsager zu sein, um vorhersehen zu können, dass Dornbirns Sicher Vermieten und das Salzburger Miet:Garantie-Modell in Österreich bald Nachfolger finden werden.

Ins Gespräch kommen

Details zum Pilotprojekt „Sicher Vermieten“ erhält jeder Interessierte in Dornbirn in der Geschäftsstelle der Vorarlberger Eigentümervereinigung (www.vev.or.at) im Rahmen eines kostenlosen Beratungsgespräches. Und Eigentümer, die in Salzburg ihre leer stehende Wohnung „mit Garantie“ vermieten wollen, können sich beim Städtischen Wohnungsamt melden. Ansprechpartnerin ist dort Katharina Stöffler (Tel. 0662/80 72-22 69; katharina.stoeffler@stadt-salzburg.at).

Kommentar von Dr. Stephan Größ

Die Schaffung von mehr leistbarem Wohnraum steht seit Jahren auf der politischen Agenda. Neben der Schaffung von neuen Wohnungen dreht sich die Debatte vor allem um die Reaktivierung von leer­stehenden. Die Bundes­länder versuchen nun, mit verschiedenen Modellen dem leistbaren Segment auch Bestandswohnungen zuzuführen. Bei der bereits drohenden babylonischen Sprachverwirrung sollte jedoch der Blick auf die wesentlichen rechtlichen Unterscheidungsmerkmale nicht verloren gehen: Echte Vermietung: Hier wird zwischen dem Bundesland bzw. einer gemeinnützigen Bauver­ei­nigung (GBV, im Volksmund „Wohnbau-Genossenschaft“) einerseits und dem Eigentümer andererseits ein echter Mietvertrag ­abgeschlossen. Der Eigentümer bekommt langfrist­ige Vermietungssicherheit, im Gegenzug willigt er in einen günstigeren Mietzins ein. In der Folge schließt das Land bzw. die GBV einen Untermietvertrag ­mit dem Bewohner. Verwaltung: Bei diesem Modell übergibt der Eigentümer die Wohnung dem Land bzw. der GBV lediglich zur Verwaltung. Der Mietvertrag kommt dann direkt zwischen dem Eigentümer und dem Bewohner zustande. Der Verwalter weist dem Eigentümer allerdings die Mieter zu. Welches der beiden Modelle für den Eigentümer nun wirklich die bessere „Garantie“ bietet, kann pauschal nicht gesagt werden. Bei beiden Modellen wird ihm nämlich das Land bzw. die GBV einen mieterfreund­lichen Vertrag vorschreiben. Es gilt also, wie immer, die Details zu prüfen. Für die echte Vermietung spricht jedenfalls, dass der Eigentümer mit dem Land (bzw. der GBV) einen in der Regel zahlungsfähigen Vertragspartner hat. Bei der Verwaltung besteht hingegen ein direktes Vertragsverhältnis mit dem Bewohner. Dieser kann auch zum Kreis der Miet­nomaden zählen.

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