Immobilien Magazin

Hilfe, die Token kommen

Die Immobilienwirtschaft galt in Österreich nicht unbedingt als Vorreiter bei Innovationen. Proptechs ändern das zwar gerade. Aber auch deren Kunden sind eher die großen Player. Und jetzt das: Die Token kommen.

Autor: Gerhard Rodler

Johannes Steinböck ist zwischenzeitlich in Pension. Legendär ist bei den alten Hasen in der Immobilienbranche diese, viele Jahre zurückliegende, Schnurre von ihm dennoch. Monatelang hatte sich der Besitzer eines kleinen Maklerbüros abgemüht, den Deal seines Lebens auf die Reihe zu bringen: Den Verkauf eines der ersten großen Büroobjekte in einem neuen Office-District in Wien.

Im Grunde weiß man bis heute nicht, wie er an die privaten asiatischen Investoren gekommen war, aber diese vertrauten ihm mehr, als dem Verkäufer selber und die eigentliche Gefahr eines Scheiterns hatte nur mit der extrem komplizierten Terminkoordination zu tun, denn die Konditionen samt allen Nebenbedingungen waren überraschend schnell ausgehandelt. Und - was niemand in der Branche damals dem kleinen Nischenplayer ohne großartiger Struktur zugetraut hätte - Steinböck hatte es sogar geschafft, die letztlich doch an die 1.000 Seiten umfassenden Vertragswerke samt aller Dokumentationen aufzustellen.

An einem späten Freitagnachmittag klappte es: Alle waren beim Wiener Innenstadt-Notar versammelt, die Asiaten hatten einen Vorvertrag einseitig vorweg unterzeichnet, und vor allem auch die Generalvollmacht für ihren Repräsentanten vor Ort, welche ihn erst befähigte alleine rechtskräftige Unterschriften unter die Verträge zu setzen. Alle waren pünktlich da, die Unterschriften rasch erledigt. Steinböcks letzte gute Tat: Das gesamte Konvolut nach Asien mit dem Telefax zu übermitteln. Das tat er auch sofort, was einige Zeit in Anspruch nahm, weil jede Seite einzeln eingelegt werden musste. Als nach längerer Zeit das letzte Blatt endlich eingezogen war und er den Rest aus dem Sammelbehälter wieder an sich nehmen wollte, staunte er nicht schlecht: Das war keine Faxmaschine, sondern ein Schredder. Und der Vertrag in kleine Stücke geschnitten. Eine legendäre Schnurre, die jetzt viele Jahrzehnte zurückliegt und doch ein kleines Schlaglicht auf die Technikaffinität der Immobilienbranche zumindest damals wirft. Da war diese Konferenz in Berlin vor einigen Wochen so etwas, wie ein Ding aus einer anderen Welt.

Noch sind es nur erste Versuche, aber die Tokenisierung von Immobilieninvestments könnte die Immobilieninvestmentmärkte rasch und umfassend verändern. Das bestätigen die Teilnehmer der Konferenz in Berlin, die das Kommunikationsunternehmen Rueckerconsult unter Teilnahme des Beratungshauses Baker Tilly, der Immobilienfinanzierungsplattform iFunded und dem Bankhaus M.M. Warburg organisiert hat. Um die Rolle der Bundesrepublik als einen der führenden Digitalisierungs- und Fin-Tec-Standorte zu stärken, wolle die Bundesregierung blockchain-basierte Investments und insbesondere Security Token stärken.

Immobilieninvestments mit Speed

Die Vorteile einer blockchain-basierten Übertragung von Eigentumsrechten bestehen anlegerseitig in der im Vergleich zu physischen Wertpapieren prinzipiell höheren Fungibilität bei zugleich kleineren Losgrößen. "Blockchain hat insbesondere für Plattformen mehrere Vorteile. Sie bietet höhere Sicherheit und führt zu einer Senkung der Transaktionskosten, da Intermediäre ausgeschaltet werden", sagt Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer der iEstate GmbH. "Zudem eröffnen Security Tokens die Möglichkeit, an der Börse gehandelt zu werden. Und schließlich ist die Blockchain-Technologie eine wirklich globale Technologie, die es ermöglicht, weltweit Investoren anzusprechen."

Die Einsparungen bei den Transaktions- und Vertriebskosten sind auch für die Anbieter von elektronischen Wertpapieren interessant. "Die Vorteile können beispielsweise an die Entwickler der Immobilien weitergegeben werden, so dass Provisionen für die Durchführung der Finanzierung geringer ausfallen als auf dem herkömmlichen Weg", sagt Stephan. Zudem könnten Asset Manager, bei denen die Margen fortlaufend unter Druck stehen, über Security Token Emissionen auf entsprechenden Plattformen günstig neue Mittel von institutionellen oder privaten Investoren einwerben. Auch Banken haben die Vorteile der Tokenisierung erkannt und stellen sich auf die neue Form von Investments ein. "Token-basierte Wertpapiere bieten weitreichende Vorteile aufgrund ihrer schnellen, flexiblen und kostengünstigen Übertragbarkeit", sagt Jan Kühne, Leiter Digitale Strategien und Angebote bei M.M.Warburg & Co. "Die Technologie wird zu spürbaren Veränderungen im Wertpapierhandel führen. Für Banken bietet sich die Möglichkeit, sowohl Emittenten wie auch Investoren aktiv auf diesem Weg zu begleiten."

Warten auf Institutionalisierung

Aktuellen Handlungsbedarf sieht die Politik vor allem beim Anlegerschutz. "Um Manipulationsmöglichkeiten zu vermeiden, sollen künftig nur regulierte und beaufsichtigte Akteure, beispielsweise Banken, die Register führen dürfen", sagt Martina Hertwig von Baker Tilly. "Unserer Einschätzung nach sind die technischen Risiken für Anleger gering. Das Augenmerk der Anleger sollte auf dem Investment und dem Asset selbst - also der Immobilie - liegen. Anleger sollten sich fragen, wie hier Chancen und Risiken verteilt sind." Branchenvertreter sehen die aktuell größte Herausforderung entsprechend weniger in der Technologie als in den Rahmenbedingungen: "Wir wollen uns bewusst in einem regulierten Markt bewegen und ein Produkt schaffen, das von allen professionellen Marktteilnehmern akzeptiert wird. Dabei setzen wir neben BaFin-genehmigten Strukturen auch auf Luxemburger Vehikel", sagt Stephan.

Weitgehende Einigkeit besteht hinsichtlich der Zukunftsaussichten der Tokenisierung: "Wir sehen dem Trend mit positiven Erwartungen entgegen. Die Möglichkeiten von Token bedienen den Wunsch der Investoren nach liquiden Formen der Immobilieninvestition", sagt Kühne. Für Michael Stephan ist es daher keine Frage, "ob sich Blockchain als führende neue Technologie durchsetzen wird, sondern vielmehr, wie schnell." Hertwig schätzt: "In fünf Jahren werden mindestens 10 Prozent aller Wertpapiertransaktionen Blockchain-basiert abgewickelt.