immoflash

Hotels als Investors Darling

Hotels sind bei der diesjährigen Expo ein großes Thema. Denn sowohl Stadt-, als auch Ferienhotels erfreuen sich bei Investoren einer steigenden Beliebtheit.

Autor: Stefan Posch

Das Jahr 2016 sprengte alle Rekorde im österreichischen Hotelinvestitionsmarkt: 711 Millionen Euro wurden laut CBRE mit Hotelverkäufen umgesetzt. Aktuell liegt man zwar unter den Rekordzahlen des Vorjahres, als vor allem TrophyHotel-Verkäufe wie etwa das Hotel Imperial, das Hilton am Stadtpark oder The Ring das Transaktionsvolumen in die Höhe schießen ließen, doch noch immer ist die Nachfrage hoch. "Die Nachfrage ist nach wie vor größer als das Angebot", erklärt Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co, der davon ausgeht, dass das Transaktionsvolumen in diesem Jahr jenes der Jahre vor 2016 erreichen wird. "Der Hotelmarkt ist ein sehr dynamisches Segment und hat sich als professionelle Asset-Klasse etabliert. Das zeigen auch unsere Transaktionszahlen", bestätigt auch Martin Löcker, COO der UBM Development AG, die Hotels nicht nur entwickelt, sondern auch betreibt. "Das macht uns bei Investoren besonders interessant", so Löcker.

Der Hotelmarkt reagiert stark auf die Konjunktur. - Christoph Salzer, Warimpex

Flexibler Hotelmarkt

"Der Hotelbetrieb ist ein zyklischer Markt und reagiert stark auf die Konjunktur", erklärt Christoph Salzer, Geschäftsführer für Frankreich, Deutschland und Rumänien beim österreichischen Hotelentwickler Warimpex. Aufgrund der Preisveränderungen auf Tagesbasis könne der Hotelmarkt schnell auf einen Aufschwung reagieren. "Bei Bürogebäuden gibt es wegen der Mietverträge hingegen eine Verzögerung", so Salzer. Bei einem konjunkturellen Aufschwung ziehen die Hotels im Betriebsergebnis an, und infolge werden Investitionen in Hotels attraktiver. Natürlich kann die Flexibilität bei einem Abschwung der Konjunktur auch zu einem Nachteil werden. Zudem reagiert der Hotelinvestitionsmarkt zeitverzögert zum Hotelbetriebsmarkt. Ist der Zyklus gerade in einer aufsteigenden Phase, wird in Hotels investiert, doch bis das Haus eröffnet wird, kann sich der Zyklus schon in der nächsten Phase befinden. Als Beispiel nennt Salzer das Hotel Andel's Berlin, das Warimpex gemeinsam mit der UBM am Anfang der Finanzkrise im Jahr 2009 eröffnet hat. Es hatte mit schwierigen Anfangsjahren zu kämpfen, danach wurde es zu einem großen Erfolg und im Jahr 2015 von Union Investment gekauft. "Wenn die Konjunktur nach unten geht und gleichzeitig viele neue Projekte auf den Markt kommen, dann wird es schwierig", so Salzer. Das sei etwa in den Jahren 2009-2010 in Prag zu beobachten gewesen.

Weniger ist mehr. Die Hotelzimmer werden kleiner. Ausgleichen sollen das Gemeinschaftsflächen.

Langfristige Renditen

Grund für den aktuellen Hotelinvestitionsboom sind auch die sinkenden Renditen in den anderen Assetklassen. "Das Angebot wird immer geringer, die Preise immer höher. Damit sinken die Renditen in den klassischen Assetklassen", so Hochedlinger. Hotels hingegen würden dem Investor durch langfristige Pachtverträge eine sichere Rendite bringen. Die Renditen seien zudem höher als bei traditionelleren Investments in Büros. Mit Häusern in normal guten Lagen und einem langfristigen Pächter könne man mit Renditen von vier bis fünf Prozent rechnen, in B-Lagen in A-Städten mit etwa sechs bis sieben. Zudem hat sich die Transparenz des Hotelmarktes in den vergangenen Jahren stark erhöht. "Mehr Transaktionen bedeuten genauere Marktberichte", erklärt Hochedlinger.

Markt in Wien konzentriert

In Österreich ist der Stadthotelmarkt sehr auf die Hauptstadt Wien konzentriert. "Wien ist die einzige Stadt, die auch für internationale Investoren interessant ist", so Hochedlinger. Nur in der Bundeshauptstadt gebe es genügend Hotels, die deren Ansprüche, was etwa die Mindestzimmeranzahl betrifft, erfüllen. Hochedlinger sieht in Wien noch einiges an Potenzial für neue Häuser: "Es werden immer mehr Menschen reisen, und Wien ist eine sehr interessante Destination. Man muss sich aber als Hotel sehr klar positionieren." Auch Löcker sieht den österreichischen Markt in der Stadt-Hotellerie als gut entwickelt an, ortet aber in Deutschland insgesamt mehr Potenzial: "Auf einer Skala von eins bis zehn ist der Hotelmarkt in Deutschland zehn Mal so interessant wie der österreichische." In Deutschland konzentriere sich die UBM vor allem auf die CityHotellerie. Entwicklungspotenzial gebe es laut Löcker vor allem noch in den Top 7-Städten. "Die Übernachtungen sind hier weiterhin stark steigend und höher als die Zimmerkapazitäten. Deshalb ist der deutsche Hotelmarkt für Investoren weiterhin hot", so Löcker. Die Nachfrage an Hotels in B- und C-Städten schätzt er hingegen als eher gering ein. Salzer sieht in Deutschland vor allem Potenzial für Budget- und DreiSterne-Plus-Häuser. "Dieser Bereich ist in Deutschland sehr von der Privathotellerie geprägt. Deswegen können Hotelketten hier leichter Marktanteile gewinnen", erklärt er. Doch Hotelmärkte seien städte- und regionsspezifisch und man könne nicht von einem deutschen Gesamtmarkt sprechen.

Die Nachfrage ist nach wie vor grösser als das Angebot. - Lukas Hochedlinger, Christie & Co

Dünne Luft für Privathotels

Auch in den Wiener Markt drängen derzeit vermehrt Hotelketten mit einer großen Anzahl von Zimmern. "Privat geführte Hotels tun sich schwer, sich zu behaupten. Die Luft wird dünner für kleinere Häuser", so Hochedlinger. Grund sind auch die Personalkosten, die den größten Brocken der Ausgaben bei einem Hotelbetrieb ausmachen. "Es ist auch schwierig, gutes Personal zu finden, gerade weil der Markt im Wachsen ist", erklärt Hochedlinger.

Neue Hotelkonzepte

Nicht nur der Markt, sondern auch die Hotels selber haben sich verändert. So werden immer häufiger Stadthotels in ein Gebäude integriert, das auch andere Assetklassen beherbergt. "Die Idee ist nicht unbedingt neu. Mixed Use gab es in irgendeiner Form immer schon", erklärt Hochedlinger. Der Hochhausboom der vergangenen Jahre kommt dem Konzept aber entgegen. So können etwa in einem Büroturm die eher unbeliebten unteren Stockwerke mit einem Hotel langfristig verpachtet werden. Quasi das Hotel als Problemlöser für den Leerstand. Als Beispiel nennt Hochedlinger den DC-Tower und den Millennium Tower, wo sich das Melia beziehungsweise Harry's Home einquartiert haben. Die Häuser würden zudem von der vorhandenen Infrastruktur profitieren. Auch in Hotelgebäuden außerhalb der Türme findet man immer öfters andere Assetklassen vor. Denn auf eine großzügige Lobby wird vermehrt verzichtet, somit bleibt im Erdgeschoss Platz für Einzelhandels- oder Gastronomieflächen. "Ein Allheilmittel ist die Vermischung von Hotel und anderen Assetklassen aber nicht. Es muss immer dazu passen", schränkt Hochedlinger ein. Zudem müsse man auch den Exit miteinkalkulieren. Viele Fonds würden sich schließlich oft nur auf eine Assetklasse konzentrieren.

Der Hotelmarkt hat sich als professionelle Assetklasse etabliert. - Martin Löcker, UBM Development

Weniger ist mehr

Ein weiterer Trend im Stadthotelgewerbe lautet: weniger ist mehr - zumindest abseits der Fünf-Sterne-Kategorie. Das betrifft auch die Zimmergröße. Die fehlenden Quadratmeter für ein Fauteuil werden bei modernen Häusern mit einer Lobby mit Wohnzimmeratmosphäre ausgeglichen. Das einchecken mittels Smartphone erspart dem Hotel Personalkosten und dem Gast das lästige Anstellen an der Rezeption. Heute brauche der Hotelgast vieles nicht mehr, erklärt Hochedlinger und nennt als Beispiel das Zimmertelefon. Auch große Kästen seien heute oft verzichtbar, da die Aufenthaltsdauer der Reisenden heutzutage kürzer sei als in der Vergangenheit. Statt einer Minibar in jedem Zimmer sorgt in den neuen Häusern oft ein größerer Automat in der Lobby für das leibliche Wohl. Auch auf das Zimmerservice wird oft verzichtet. Das größte Hotel New Yorks, das New York Hilton Midtown, hat schon im Jahr 2013 das Zimmerservice eingestellt. Wird keine Küche mehr für das Zimmerservice benötigt, spart ein Hotel sowohl Platz als auch Personalkosten. "Zimmerservice ist eine Kategoriefrage", erklärt Hochedlinger. Bei Häusern bis zu vier Sternen sei ein Verzicht denkbar. Ein Vorreiter für neue Zugänge im Hotelgewerbe ist Amsterdam. Ein Beispiel ist das Unternehmen The Student Hotel, das sich an internationale Studenten richtet und laut Hochedlinger auch schon bald mit einem Haus nach Wien kommen wird. Die Erdgeschosse sind in den Häusern öffentlich zugänglich und mit Kaffeehäusern, Lounges und Co-Working-Spaces gefüllt. Auch wenn Wien eher für den klassischen Kulturtourismus bekannt ist, sieht Hochedlinger auch hier für die neuen hippen Häuser Potenzial.

Die ganze Adriaküste hat unglaubliche Zuwächse. - Martina Maly-Gärtner, Michaeler & Partner

Apartments als Finanzierung

Neue Konzepte sind auch in der Ferienhotellerie zu beobachten. Das betrifft aber vor allem die Finanzierung neuer Häuser. Entwickler setzen vermehrt nicht mehr nur auf das Hotel alleine, sondern zusätzlich auch auf Apartmenthäuser, an denen Investoren grundbücherliches Eigentum erwerben können. "Der Hotelbetreiber nimmt diese Apartments mit ins Service auf und die Eigentümer können mit der Weitervermietung Renditen erzielen", erklärt Martina Maly-Gärtner, Managing Director Hotel & Tourism Consulting bei Michaeler & Partner, das Konzept. Der Hotelentwickler kann mit den Verkäufen den Hotelbau leichter finanzieren. Beispiele dafür sind etwa die Apartments edel:weiss am Katschberg oder die Hotels & Residences Punta Skala in Kroatien, die beide von Michaeler & Partner entwickelt wurden. Ein Trend zur Automatisierung, wie bei den Stadthotels, ist bei den Ferienhotels nur bedingt zu beobachten. Zwar würden die Gäste auch digital anreisen wollen und sich nicht mehr an der Rezeption anstellen müssen, doch in der Ferienhotellerie wolle sich der Gast verwöhnen lassen. "Die Leistung, die der Kunde braucht, ist bei der Ferienhotellerie höher", erklärt Maly-Gärtner. Deswegen ist das Einsparungspotenzial beim größten Kostenpunkt Personal geringer. Zudem seien Mitarbeiterunterkünfte in der Ferienhotellerie ein Muss.

Sommertourismus hat sich etabliert

Im Gegensatz zu den Stadthotels sind Ferienhotels zudem von einer Saisonalität geprägt. Wobei diese in Österreich laut Maly-Gärtner geringer ist als in anderen Ländern. "Der Sommertourismus hat sich in Österreich gut etabliert", erklärt sie. In Kroatien reagiere man mit größeren Hotels, um in den Sommermonaten die notwendigen Umsatzzahlen zu erreichen. Der Ferienhotelmarkt in Österreich sowie auch jener in Kroatien und Italien profitiert aktuell von den unsicheren politischen Lagen in anderen Urlaubsdestinationen, wie etwa der Türkei oder Ägypten. "Die ganze Adriaküste hat unglaubliche Zuwächse", so Maly-Gärtner. Das bleibt auch großen Investmenthäusern nicht verborgen. So hat sich etwa ein Fonds von Morgan Stanley im vergangenen Jahr mit 55 Prozent an dem Resort Punta Skala beteiligt. Das zeigt, dass sich institutionelle Investoren auch abseits der Städte nach Hotels umschauen.

Vor- und Nachteile

für Hotels innerhalb von Mixed-Use-Konzepten.
+
Risikostreuung
Langfristige Pachtverträge
Synergieeffekte für alle Nutzer
Städtebauliche Anforderungen
Erhöhte Wirtschaftlichkeit
Lösung für Problemprojekte

-
Aufteilung Betriebskosten
Allgemeinkosten
Nutzungszuweisung und Logistik
Drittverwendungsfähigkeit
Investorenrestriktionen
Technische Erschließung
Erhöhter Koordinierungsaufwand