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Immo-Herbstprognose: heiter, leicht bewölkt

Wohnen stark, Office orientiert sich neu, Hotel erholt sich bald

Autor: Gerhard Rodler

Die mit Spannung erwartete Herbstprognose der deutschen ZIA, dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft in Deutschland, sieht für den Herbst ein heiteres Immo-Wetter, wenngleich leicht bewölkt. Die Prognose ist immer auch für Österreich eine treffsichere Prognose.

Die Ergebnisse aus dem Herbstgutachten 2020 des Rates der Immobilienweisen, der im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA die Auswirkungen der Corona-Krise auf die verschiedenen Nutzungsarten untersucht hat: Die Innenstädte in Deutschland sind infolge der Corona-Krise in großer Gefahr, ihre Attraktivität zu verlieren, da die Veränderungen im Retail sich beschleunigen, aber auch Hotels leiden. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist aufgrund von langjährig festgeschriebenen Zinsen, hohen Laufzeiten und hohen Eigenkapitalanforderungen von Stabilität gekennzeichnet. Dagegen sind Wirtschaftsimmobilien besonders anfällig für Konjunktureinbrüche und Unternehmensinsolvenzen. Der Tourismus wird frühestens 2022 wieder das Niveau von 2019 erreichen - mit namhaften Wachstumsraten ist dann erst wieder in den Jahren 2023/2024 zu rechnen. Der Wohnungsmarkt zeigt sich von der Corona-Pandemie und ihren Folgen bislang völlig unbeeindruckt. Beim Wohnungsbau zeigt sich kein Einbruch, das Angebot wächst weiter. Ebenso steigen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt unbeeindruckt weiter an, zumal auch die Zinsen anhaltend niedrig sind. Bei Wohnimmobilien gibt es anders als bei Gewerbeimmobilien praktisch keinen Einbruch bei den Mietzahlungen. Die Erfahrungen während des Lockdowns können allerdings die Wohnlagepräferenzen beeinflussen. Pendeldistanzen verlieren an Bedeutung bei abnehmender Präsenzpflicht aufgrund flexiblerer Arbeitsformen. Das Umland der Städte, aber auch ländliche Räume mit entsprechender Anbindung an wirtschaftsstarke Regionen können mittelfristig an Bedeutung gewinnen.

Die Nachfrage bei Nutzern und Investoren im Segment der Logistikimmobilien ist weiterhin hoch und hat sich während der Krise sogar noch verstärkt. Im ersten Halbjahr 2020 wurden mit 1,13 Millionen m² umgesetzter Bürofläche lediglich 66 Prozent des Vorjahresniveaus erreicht, da Anmietungsentscheidungen vorerst eingestellt beziehungsweise deutlich in die Zukunft verschoben wurden. Die Fundamentalkennzahlen sind jedoch weiterhin positiv: Vor allem in den Metropolen stand eine vitale Nachfrage einem limitierten Angebot gegenüber. Erhebungen und Diskussionsbeiträge zum Homeoffice-Trend gehen derzeit davon aus, dass gegenüber dem durchschnittlichen Büroflächenbedarf von 2019 nur um (fast vernachlässigbare) rund zehn Prozent weniger Büroflächen benötigt werden. Für den deutschen Büroimmobilienmarkt war bisher aber entscheidender, wie stark die Bürobeschäftigung zu- oder abnahm. In den A-Städten sank die Bürofläche pro Kopf von 2006 bis 2019 von 27 auf zuletzt 25 m², gleichzeitig stieg die Zahl der Bürobeschäftigten um rund zwei Millionen in Deutschland.