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Immobilienaktien stellen Fonds in den Schatten

Der direkte Vergleich beweist: Wenn es um Renditen geht, ist die Performance von österreichischen Immobilienaktien klar voran.

Autor: Karl-Heinz Goedeckemeyer

Immobilienanlagen spielen für institutionelle und vermögende Investoren eine zusehends wichtigere Rolle. Institutionelle Investoren planen, ihre Immobilienquote in den kommenden Jahren weiter zu erhöhen. Neben offenen und geschlossenen Fonds sind Immobilienaktien eine dritte Kategorie der indirekten Immobilienanlage. Sie spielen für österreichische Anleger aber nur eine untergeordnete Rolle, da traditionell ein Großteil der indirekten Investments in Fonds fließt. Dabei sind Immobilienaktien gerade für Inländer interessant. Investoren können nicht nur Konjunkturzyklen spielen, sondern ihr Portfolio gut diversifizieren. Sie können Unternehmen aus unterschiedlichen Segmenten (Büro, Wohnen, Handel, Logistik) und Regionen auswählen. Die Wertentwicklung einer Aktie ergibt sich aus den Gewinnen und der Bewertung eines spezifischen Unternehmens, während sich die Entwicklung eines offenen Fonds aus Miet- und Zinseinnahmen sowie der Bewertung der Immobilien ergibt. Gewerbliche Mietverträge sind typischerweise langfristig und an die Entwicklung der Verbraucherpreise und damit die Inflation gekoppelt. Börsennotierte Immobilienaktien bzw. -fonds sind die liquideste Form der Immobilienanlage, da sie sich jederzeit zum Marktwert verkaufen lassen. Dabei handelt es sich in der Regel um Aktiengesellschaften, die in ein Immobilienportfolio investieren. Die Wertentwicklung von Immobilienaktien reagiert nicht allein auf die zugrunde liegenden Immobilienmärkte, sondern ist auch dem Umfeld auf den Kapital- bzw. Aktienmärkten geschuldet. Daher unterliegen sie auch der Volatilität dieser Märkte. Bei offenen Immobilienfonds, wo der Schwerpunkt der Anlage zumeist auf Büroobjekten liegt, ist die Schwankungsanfälligkeit dagegen gering, so der allgemeine Tenor. Die Erfahrungen aus der Finanzkrise - hier wurde die Anteilsrücknahme bei einem Großteil der deutschen Immobilienfonds ausgesetzt - haben jedoch gezeigt, dass Anleger mit Immobilienfonds auch erhebliche Verluste erleiden können.

Magere Performance bei österreichischen Immobilienfonds

Wenn man die Performance der österreichischen Immobilienaktien anhand des IATX der Wiener Börse mit der Entwicklung der offenen Immobilienfonds vergleicht, wird sichtbar, dass der Immobilienindex sowohl in der Jahresbetrachtung (YTD-Stand 13. Juni 2017) als auch im längerfristigen Vergleich besser abschneidet. Gemäß einer Statistik der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften legten die Publikumsfonds - die in österreichische Immobilien investieren - im laufenden Jahr im Schnitt um ein Prozent (Kenngröße TER) zu. Auch im Dreijahres- bzw. Fünfjahres-Vergleich ist die Performance nicht wesentlich besser. Im Schnitt konnten die Immofonds um 2,9%-2,5 % (3 J.) bzw. 2,4%-3,4% zulegen, wobei die Raiffeisen-Immobilienfonds in allen Betrachtungszeiträumen deutlich schlechter abschnitten mit minus 2,77% im Dreijahres- bzw. -1,6% im Fünfjahreszeitraum. Spürbar besser schnitten hingegen die Immobilienfonds von Real Invest Austria und Semper Real Estate ab. Diese Fonds erreichten in den jeweiligen Zeiträumen die Spitzenwerte. Auch bei den offenen deutschen Immobilienfonds ist die Wertentwicklung seit vielen Jahren bescheiden. Gemäß dem Datenanbieter IPD lag der annualisierte Total Return (Wertentwicklung inkl. Dividende) im 5-Jahres-Durchschnitt bei 2,7% und über 10 Jahre bei 2,8%.

Österreichische Immobilienaktien schlagen Fonds deutlich

Mit den an der Börse notierten Immobilienaktien konnten Investoren in den jeweiligen Betrachtungszeiträumen dagegen eine deutlich höhere Rendite einstreichen. So konnten die im IATX notierten österreichischen Immobilienaktien nach einer Statistik der Wiener Börse in den vergangenen drei Jahren um knapp 44% und in den letzten fünf Jahren (Stand: 13.06.2017) sogar um 121% zulegen. Selbst in den ersten fünf Monaten dieses Jahres glänzte der IATX mit einer Performance von knapp 17%. Investoren, die sich mit den richtigen Aktien eingedeckt haben, erzielten eine noch weitaus höhere Rendite. Nach einer Auswertung von "Börse Express" legten die Titel von Warimpex seit Jahresanfang (Stand: 8.6.2017) um 75%, CA Immo 29%, S-Immo 27% und UBM Development um 20% zu. Da der IATX auf Basis der 2017er-Gewinnschätzungen ein Kurs-Gewinn-Verhältnis von 23,9 aufweist, scheint die Luft nach oben zumindest mittelfristig begrenzt zu sein.Immoaktien rentieren auf lange Sicht höher als globale Aktien und Renten. Auch im europäischen Vergleich schnitten die österreichischen Immobilienaktien in der Ein-Jahres-Betrachtung ähnlich gut ab wie zum Beispiel die Titel aus Deutschland, Spanien und Norwegen. In diesem Kontext ist auch darauf hinzuweisen, dass Immobilienaktien in den jeweiligen Betrachtungszeiträumen besser abschnitten als etwa globale Bonds gemäß dem J.P. Morgan Bond Index. Während zum Beispiel der FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex UK im 3-Jahres- und 5-Jahres- Zeitraum gemäß dem Datenanbieter EPRA um 13,6% bzw. 15,9% zulegte, warfen globale Renten lediglich einen Total Return (TR) von 3,3% bzw. 2,9% ab. Auch Aktien (FTSE/Global) konnten mit der guten Performance von Immobilienpapieren nicht mithalten und auf Sicht von drei bzw. fünf Jahren nur eine Wertrendite (TR) von 8,8% bzw. 14% erzielen. Nur in der Ein-Jahres-Betrachtung schnitten Aktien mit 18,5% besser ab als europäische Immobilienaktien ex UK, die nur einen TR von 8,8% generierten. Obwohl der Ertrag, der mit Immobilienaktien zu erzielen war, immer noch besser ist als der Realertrag vieler Anleihen, werden vor dem Hintergrund der steigenden Renditen bei Staatsanleihen die Unternehmen bestrebt sein, ihre Dividenden weiter zu erhöhen, um nicht zuletzt den Renditeabstand zu vergleichbaren Investments wie den offenen Immobilien- und Spezialfonds zu gewährleisten.

Immobilien-Allokation bei den Fonds unterschiedlich

Mit Blick auf die Allokation ist darauf hinzuweisen, dass zwar die Investments überwiegend in Österreich getätigt werden. Dennoch investieren die Fonds auch in anderen Ländern wie z.B. Deutschland. Dies wird bei der Durchsicht des Verkaufsberichts des Raiffeisen-Immobilienfonds allzu deutlich. Einerseits war der Fonds per 31.12.2016 zu 99% in Büroimmo bilien investiert. Andererseits betrug die Österreich-Allokation lediglich ein Prozent, in den Niederlanden dagegen 54%. Im Vergleich dazu war der Erste Immobilienfonds A per 31. Mai 2017 zu 81% in Österreich und zu 19% in Deutschland investiert. Wie einer Statistik des VÖIG per 31. Dezember zu entnehmen ist, flossen den Immobilienfonds im vergangenen Jahr insgesamt 1,1 Mrd. Euro zu. Das Volumen der verwalteten Vermögen der KAGs lag per Jahresultimo bei 6,9 Mrd. Euro. Der Marktanteil der Bank Austria Real Invest lag im Schnitt bei etwa 48% und jener der Erste Immobilien Kapitalanlagegesellschaft bei rund 26%.

Gutes Investment - Immobilienaktien

Immobilienaktien können vor allem für inländische Anleger interessant sein, da man damit Konjunkturzyklen gut abschätzen kann, und vor allem lassen sich diese Aktien gut diversifizieren. So lassen sich Unternehmen auswählen, die unterschiedliche Assetklassen bespielen. Damit kann das Risiko gut abgefedert werden, auch Trendentwicklungen bei den einzelnen Segmenten können im Portfolio gut gesteuert werden.

Österreichische Publikumsfonds - Wertentwicklung / Risiko- und Ertrags-Analyse
Fonds-Bezeichnung   KAG Verwaltungsgebühr Kenngröße YTD 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre ISIN
Erste Immobilienfonds (A) EUR EIK 1,40 TER 0,75 1,51 1,98 2,38 AT0000A08SG7
Erste Immobilienfonds (T) EUR EIK 1,40 TER 0,75 1,51 1,98 2,38 AT0000A08SH5
Erste Respons. Immobilienfonds (A) EUR EIK 0,75   0,24       AT0000A1LNT8
Erste Respons. Immobilienfonds (T) EUR EIK 0,75   0,24       AT0000A1LNU6
immofonds 1 (A) EUR VBI 1,00 TER 0,95 2,21 2,15 2,45 AT0000632195
immofonds 1 (T) EUR VBI 1,00 TER 0,95 2,20 2,14 2,45 AT0000A0S392
Raiffeisen-Immobilienfonds (A) EUR RIK 1,15 TER -2,53 -6,60 -2,74 -1,61 AT0000633409
Raiffeisen-Immobilienfonds (T) EUR RIK 1,15 TER -2,53 -6,60 -2,75 -1,62 AT0000633417
Real Invest Austria (A) EUR BAI 0,90 TER 0,63 2,24 2,62 2,77 AT0000634357
Real Invest Austria (T) EUR BAI 0,90 TER 0,62 2,23 2,60 2,77 AT0000634365
SemperReal Estate (A) EUR CPI 1,80 TER 1,04 2,38 2,46 3,35 AT0000622980
SemperReal Estate (T) EUR CPI 1,80 TER 1,04 2,38 2,46 3,35 AT0000615158