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Immofinanz ebnet Weg für Fusion mit CA Immo

Verkauf oder Abspaltung von Russland-Portfolio geplant

Autor: Gerhard Rodler/Linda Kappel

Nach über einem Jahr des Hin und Her sind jetzt die Würfel gefallen. Die Immofinanz wird – wenn alles nach Plan geht – die CA Immo übernehmen. Der Auftakt dazu wurde soeben gesetzt. Gestern, Sonntag 17. April, hat die Immofinanz 25.690.163 Inhaberaktien von Terim Limited (Zypern) sowie 4 Namensaktien an der CA Immobilien Anlagen AG von O1 Group Limited (Zypern) erworben. Die Termin Limited ist zugehörig zur O1 Gruppe. Damit hat sich die Immofinanz mit einem Anteil von rund 26 Prozent des Grundkapitals jedenfalls zunächst die Sperrminorität gesichert.

Die Übernahme dieses Anteils stellt einen ersten Schritt hin zu einem geplanten vollständigen Zusammenschluss der beiden Unternehmen im Wege einer Verschmelzung dar. Vor der avisierten Verschmelzung plant die Immofinanz ihr nach wie vor problematisches Russland-Portfolio abzuspalten oder nach Möglichkeit zu verkaufen. Letzteres wäre wohl nur zu einem Preis deutlich unter den seinerzeitigen Ankaufskosten möglich. Den Vermögenswert des Russland-Portfolios gibt Immofinanz-CFO Stefan Schönauer mit 1,2 Mrd. Euro an (inklusive Finanzierungen in Höhe von 700 Mio. Euro), in den beiden letzten Geschäftsjahren gab es Abschreibungen auf das Portfolio von in Summe 600 Mio. Euro. Im Fall einer Abspaltung des Russland-Portfolios wäre ein Listing in Wien denkbar.

Der Kaufpreis für die Transaktion beträgt 23,50 Euro pro Aktie. Das gesamte Transaktionsvolumen beläuft sich auf rund 604 Mio. Euro und soll durch zusätzliches Fremdkapital sowie die Ausgabe einer Wandelschuldverschreibung finanziert werden, 200 Mio. seien liquide vorhanden.

Der eine oder andere Marktteilnehmer hatte eine Übernahme der CA Immo durch die Immofinanz schon länger erwartet, war doch der überraschende Abgang von CA Immo CEO Bruno Ettenauer als Vorzeichen dafür gewertet worden. Bekanntlich wollte Ettenauer mit der von ihm damals geführten CA Immo bereits wesentliche Teile der Immofinanz-Aktien übernehmen, was aber letztlich nicht realisierbar war.

Im Zusammenhang mit dem Erwerb des Anteils an der CA Immo hat EG Immobilien Europe Limited (Zypern) der Immofinanz eine Call Option für den Rückkauf jener Immofinanz-Aktien eingeräumt, welche 12 Monate nach Closing des Verkaufs der CA Immo Aktien noch gehalten werden. Ein Rückkauf würde zum künftigen Marktpreis erfolgen sowie den Regulierungen für den Rückkauf eigener Aktien unterliegen.

Die Transaktion steht naturgemäß unter aufschiebenden Bedingungen, insbesondere der kartellrechtlichen Freigabe in Österreich, Deutschland und anderen Jurisdiktionen, der Zustimmung des Aufsichtsrats der Immofinanz AG sowie der Zustimmung des Vorstands von CA Immo zur Übertragung der Namensaktien.

Über die weiteren Schritte – Immofinanz-CEO Oliver Schumy rechnet bis Halbjahr 2017 mit einem weit fortgeschrittenen Stadium der Verschmelzungspläne – werden auch die Aktionäre beider Gesellschaften zu befinden haben. Es ist damit zu rechnen, dass demnächst außerordentliche Hauptversammlungen anberaumt werden. Die gemeinsame Streubesitz-Marktkapitalisierung würde 2,8 Mrd. Euro betragen.

Jedenfalls könne ein künftiges vereintes Unternehmen große Synergien heben, Schumy spricht von Effekten in Höhe von 30 Mio. Euro jährlich: „Allein bei den Finanzierungskosten könnte es zu Einsparungen in Höhe von 3 Mio. Euro jährlich kommen, positive Auswirkungen sind auch bei den Maklerkonditionen zu erwarten. Es ist mit attraktivem Umsatzwachstum bei gleichzeitiger Reduktion der Leerstände zu rechnen. Infolge des Zusammenschlusses würde das neue Unternehmen unter die 12 Top-börsennotierten Gewerbeimmobilien-Aktiengesellschaften in Europa mit einem regional ausgewogenen Portfolio in Deutschland, Österreich und den wichtigsten CEE-Ländern im Gesamtwert von 6 Mrd. Euro aufsteigen." Der neue Player, so er wie geplant entsteht, würde eine signifikante Größe am deutschen Büromarkt darstellen.