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Immoinvestoren auf Trockenpulverfass

Sorge über niedrige Renditen

Autor: Gerhard Rodler

Der moderate Ausblick für die Immobilienmärkte spiegelt die Entwicklung der Gesamtwirtschaft wider. Wirtschaftsindikatoren, wie der PMI, liegen nach wie vor auf einem mit dem Wirtschaftswachstum übereinstimmenden Niveau, haben sich aber im Laufe des letzten Jahres abgeschwächt. Das BIP-Wachstum hat sich verlangsamt, während die anhaltenden geopolitischen Risiken die Dynamik belasten - darunter Brexit, Proteste in Frankreich und das Ausbreiten globaler Handelskonflikte. Das Jahr 2019 sollte zunächst das Jahr sein, in dem die EZB und andere europäische Zentralbanken mit einer Straffung ihrer Geldpolitik beginnen. Wenngleich die weiterhin lockere Geldpolitik die Preisgestaltung im Immobiliensektor auch in diesem Jahr unterstützen sollte, sind Investoren zunehmend über das niedrige Renditeniveau besorgt.

„Nach einigen Jahren starker Fundraising-Aktivitäten gibt es immer noch genügend Kapital, das nach Einstiegsmöglichkeiten im europäischen Immobiliensektor sucht“, sagt Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate. „Das Transaktionsvolumen liegt weiterhin über dem langfristigen Durchschnitt. Die Investmentaktivitäten haben sich jedoch aufgrund der rückläufigen Wirtschaftsprognosen in der zweiten Jahreshälfte 2018 und Anfang 2019 deutlich abgekühlt.“ Dabei spielen vor allem länderspezifische Faktoren eine Rolle. Angesichts eines unsicheren Ausgangs der Brexit-Verhandlungen verfolgen Investoren in Großbritannien - Europas größtem Investmentmarkt - eindeutig einen abwartenden 'Wait-and-See'-Ansatz. Ebenso sind die Kapitalflüsse aus Kontinentaleuropa und außerhalb Europas nach Großbritannien deutlich zurückgegangen.

Indes entwickelt sich das Investitionsvolumen in den beiden anderen großen europäischen Märkten Deutschland und Frankreich besser. Getrieben von einer starken Nachfrage aus dem Ausland nach Büroimmobilien, verzeichnete Deutschland beispielsweise im Jahr 2018 zum zweiten Mal seit der globalen Finanzkrise ein höheres Transaktionsvolumen als Großbritannien.

Niedrige Renditen in den Kernmärkten führen aber dazu, dass Investoren das Deal Underwriting schwieriger finden, zumal die Wachstumsaussichten sich in jüngster Zeit eingetrübt haben. Außerdem halten laut RICS bis zu 80 Prozent der Investoren die Preise in Frankreich und Deutschland für überteuert. Hinzu kommt die geringe Verfügbarkeit von Immobilien - ein weiterer Faktor, der die Marktaktivität bremst.

Laut der jüngsten Umfrage von INREV lagen die Mittelzuflüsse für europäische Strategien im Jahr 2018 bei über 30 Milliarden Euro, was weitgehend dem Gesamtvolumen entspricht, das im Jahr 2017 aufgenommen wurde und über dem Höchststand des Jahres 2007 vor der globalen Finanzkrise lag. Folglich dürften Investoren auch im Jahr 2019 noch genügend Kapital zur Verfügung haben. Das Paradoxe dabei ist, dass die Investoren, während sie sich Sorgen um die Preisgestaltung, aufgrund der mehrjährigen starken Kapitalbeschaffung, machen, gleichzeitig auf einem Rekordwert von 'Trockenpulver' sitzen. Das verfügbare Kapital deutet vor allem auf eins hin - Renditedruck.