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Jetzt oder nie

Rustler - die Entwickler legen ihr Haupt­augen­merk auf leistbares Wohnen. Kein einfaches Unter­fangen, wie Markus Brandstätter und Alexander Scheuch im Gespräch mit Charles Steiner erklären. Normenfluten und teure Grundstücke lassen Baukosten nach oben schnellen.

Autor: Charles Steiner

Rustler ist im Bereich Entwicklung sowohl im Alt- als auch im Neubau aktiv. Wohin tendiert derzeit eigentlich die Nachfrage auf Kundenseite? Brandstätter: Aus meiner Sicht hält sich diese ziemlich die Waage. Sowohl Neubau als auch generalsanierter Altbau werden gleich intensiv angefragt, wobei es dabei darauf ankommt, wie und in welcher Qualität das jeweilige Produkt gestaltet und umgesetzt wird.

Und wo liegen Ihre Präferenzen? Brandstätter: Derzeit mehr im Neubau, und zwar aus dem Grund, dass das typische Wiener Zinshaus mittlerweile schwer zu finden ist und die Preise derzeit so hoch sind, dass das Endprodukt, die Eigentumswohnung, für den Mittelstand kaum mehr leistbar ist.

Ist das Angebot an leistbarem Wohnen in Wien ausreichend oder gibt es da noch Handlungsbedarf? Brandstätter: In diesem Segment muss noch sehr viel getan werden. Da ist auch die Politik gefordert, denn es gibt derzeit viele "Baustellen", die man angehen sollte. Etwa bei der Flächenwidmung, wo Grundstücke nicht oder zu wenig und auch zu wenig rasch für Wohnraumschaffung umgewidmet werden. Dann werden Normen verabschiedet, bei denen nicht geprüft wird, welche Auswirkungen diese auf die Baukosten haben werden. So braucht man beispielsweise ab 15 Wohnungen im Neubau zwingend einen Kinderspielplatz - egal, ob es vor dem Objekt ohnedies einen Park mit Spielplatz gibt. Diesen skurrilen Fall hatten wir jüngst bei einem Projekt in Wien Margareten.

Scheuch: Was die Sanierung im Altbau betrifft, ist in den vergangenen 20 Jahren mit Normen deutlich überzogen worden. Diese sind zwar durchwegs gut gemeint, haben aber zu einem gewissen "Overkill" geführt, die Bauträgern die Kosten deutlich erhöhen ohne einen Mehrwert für den Kunden zu bieten. Die Novellierung der Bauordnung war viel zu wenig umfassend, da müsste ein deutlicher nächster Zug kommen. Konstruktive Vorschläge und Initiativen in der Immobilien- und Bauwirtschaft gibt es dazu bereits.

Das hat der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft ebenfalls beklagt. Dieser hatte ja jüngst argumentiert, dass die Novellierung der Bauordnung lediglich der Stadt zu Gute kommen würde, dem privaten Bauträger aber nicht. Stimmen Sie dem zu? Brandstätter: Wir stimmen dem ÖVI hier zu. Folgende Frage muss man sich für das Endprodukt stellen: Wie kann sich der Bewohner die Wohnung leisten, sowohl im Miet- als auch im Kaufbereich? Nehmen wir als Beispiel die Stellplatzverpflichtung: Pro 100 m² muss ein Stellplatz bereitgestellt beziehungsweise teuer über die Stadt Wien abgelöst werden. Warum kann der private Bauträger nicht selbst entscheiden, wie viele Stellplätze errichtet werden? Es wurde weiters als große Errungenschaft gelobt, den Notkamin abzuschaffen. Diese Maßnahme beeinflusst die Baukosten aber lediglich im Promille-Bereich. Daher bin ich der Meinung, dass hinsichtlich der Bauordnung viel mehr unternommen werden muss, um die für Wien notwendige Nachverdichtung zu unterstützen.

Das klingt ja fast so, als würden diese Normen und Bestimmungen einen Widerspruch zum leistbaren Wohnen darstellen... Brandstätter: Natürlich braucht es Normen und Gesetze, um Qualität zu gewährleisten. Die Fülle macht leistbares Wohnen allerdings schwierig, denn es gibt über 3.000 Normen für das Bau- und Baunebengewerbe. Oft werden dabei auch Normen für den Neubau beschlossen, die dann auch automatisch für den Sanierungsbereich anzuwenden sind. Das stellt Planer und Bauträger vor große Herausforderungen. Insgesamt führt die Normenflut definitiv zu einer Verteuerung der Baukosten. Es kommt auch vor, dass sich Normen auf ein bestimmtes Gebiet beziehen und dann im Widerspruch zu anderen stehen.

Wie wird es denn mit dem starken Zuzug möglich, leistbares Wohnen zur Verfügung zu stellen? Scheuch: Es wird nur in der Kombination aus Stadterweiterung und -erneuerung gehen. Deswegen bedient Rustler ganz bewusst auch Neubau und Altbau. Würde man sich da zu sehr festlegen, schließt man auch bestimmte Kundenkreise vorweg aus. Wir sehen uns jedoch nicht als Anbieter von großvolumigem Neubau am Stadtrand - da gibt es andere Marktteilnehmer. Wir vermitteln zwar auch solche Objekte externer Partner und Bauträger oder etwa auch Luxuswohnungen von externen Abgebern, aber wir entwickeln solche Immobilien nicht selbst.

Brandstätter: Mir ist es ein Anliegen, im Wohnbau innovativer zu sein. Das haben wir im Grunde in ganz Europa nicht geschafft. Die letzte wichtige Innovation in der Bauwirtschaft liegt lange zurück und ist der sogenannte "Isokorb", wo Balkone thermisch vom Wohnbereich getrennt sind. Insgesamt entwickelt sich die Baubranche zu langsam, wenn es um neue Techniken geht. Warum soll es nicht möglich sein, dass man beispielsweise Häuser druckt? In einigen Ländern werden bereits erste Projekte dazu umgesetzt, wie ich mich selbst in Dubai überzeugen konnte.

Das könnte auch Baukosten senken... Brandstätter: Natürlich. Wenn man im Neubaubereich statt um rund 2.000 Euro/m² um 1.500 Euro/m² brutto bauen kann, ist es möglich, Kostenvorteile auch an die Kunden weiterzugeben.

Da ist die Politik aber sicher eine Hürde... Brandstätter: Dass die Entwicklungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen so schwer absehbar sind, ist sicher ein Problem für die Bau- und Immobilienwirtschaft. Aber wenn wir in Bälde in Wien die Zwei-Millionen-Einwohnermarke erreichen werden, müssen wir jetzt agieren. Die Verteuerung der Grundstückspreise ist zwar nicht erfreulich, den größten Anteil der Kosten machen aber immer noch die Baukosten aus. Wenn man diese durch Innovationen senken kann, dann kann man das "Endprodukt" leistbar für den Kunden anbieten.

Ein Appell also an die Baubranche oder an die Gesetzgeber? Brandstätter: An beide. Die private Immobilienwirtschaft schafft definitiv viele Arbeitsplätze und ist auch maßgeblich an der Stadtentwicklung beteiligt. Aber wenn hier zu wenig in Richtung Innovation getan wird oder aber vorhandene Probleme nicht aufgezeigt werden, dann hat auch der Gesetzgeber zu wenig Druck beziehungsweise Änderungsbedarf.

Scheuch: Es gelingt uns in der öffentlichen Wahrnehmung viel zu wenig zu transportieren, was die Branche jetzt schon leistet und wieviel die private Immobilienwirtschaft in die Qualität der Substanz investiert. Wir müssen viel mehr aufklären, auch um das unrichtige und politisch von einigen Gruppierungen gerne gezeichnete Bild vom Vermieter oder Immobilienbesitzer als "Abzocker", "Immobilienhai" oder ähnliches zu widerlegen. Dazu müssen wir mit Fakten aufklären. Beispielsweise bei der Diskussion um die angeblich explodierenden Mieten in Wien: Wir haben über 5.000 tatsächliche Mitabschlüsse aus den vergangenen Jahren analysiert und stellten fest, dass über viele Jahre die Nettomieten in Wien stagnierten und erst in 2016 wieder angestiegen sind. Von explodierenden Mieten also keine Rede. Was allerdings sehr wohl laufend steigt, sind Abgaben und Gebühren wie für Müllabfuhr, Wasser, Kanal oder Parken, die allesamt in Wien extrem hoch sind und jüngst weit über der Inflation erhöht wurden. Was für Wien auch ein Problem ist, dass nach wie vor viel zu wenig neue Unternehmen zu uns kommen. Wien standortpolitisch attraktiv zu machen wäre für mich sehr wichtig, und da hat es leider viele Versäumnisse gegeben. Oder aktuelle wirtschaftlich unglückliche und nachteilige Entscheidungen, wie die jüngste Diskussion zur Erweiterung des Flughafens Wien zeigt.

Normenflut - In Österreich gibt es über 3.000 Normen im Baugewerbe. Das kostet. Für leistbares Wohnen oft zu viel.

Und wie muss für den Kunden eine perfekte leistbare Wohnung aussehen? Brandstätter: Die Wohnungen werden kleiner - und sie werden viel besser geplant sein müssen. Wenn man gute Verwertungsergebnisse erzielen will, sind auch Freiflächen wie Balkon, Garten, Terrasse ein Muss.

Scheuch: Das gilt mittlerweile auch für Regelgeschosse und auch für sanierte Objekte, und nicht mehr wie früher, wo häufig nur im Dachgeschoss Freiflächen geschaffen wurden.

Heißt also auch, dass man nicht nur den Dachausbau als Cash Cow betrachtet, es müssen auch andere Geschosse diesen Anforderungen entsprechen? Scheuch: Ja. Und zwar bis hin zu möglichen Gartenwohnungen im Erdgeschoss, die ebenfalls verstärkt auch in innerstädtischen Lagen nachgefragt werden.

Brandstätter: Wobei wir darauf achten, dass keine Wohnung über der 350.000 Euro-Marke liegt. Wohnungen zwischen 250.000 Euro bis zu diesen 350.000 Euro lassen sich gut verwerten, sofern die Planung passt und Freiflächen vorhanden sind und im Falle einer Sanierung diese entsprechend hochwertig durchgeführt wird.

Dominieren bei der Nachfrage dann eher Einzelpersonen oder Familien? Brandstätter: Bei uns gibt es häufig Familienkonstellationen, wo die Eltern zwischen 60 und 65 Jahre alt sind, die Kinder um die 30 Jahre, und die Eltern hier ihre Kinder beim Wohnungserwerb finanziell unterstützen. Weiters sind in diesem Segment Paare vertreten, die Wohnungen um die 70 m² bis 80m2 nachfragen.

Wie sieht es mit dem Trend zu Singlewohnungen aus? Brandstätter: Dem tragen wir auch Rechnung mit jenen zwei Wohnprojekten, die heuer umgesetzt werden. Da beginnen die Wohnungsgrößen ab rund 40m² - aber jeweils mit zwei Zimmern, also grundsätzlich knapp, aber durchdacht geplant. Diese Wohnungen richten sich einerseits an die Zielgruppe der Kunden, die Vorsorgewohnungen erwerben möchten, andererseits eben an Singles.

Scheuch: Wobei es bei diesen Projekten einzelne Wohnungen mit Grundrissen zwischen 70 und 80 m² geben wird, um auch diesen Bedarf der zuvor erwähnten Paare abdecken zu können. Dieser Trend ist auch in der generellen Vermittlung deutlich zu erkennen. Da sind die Erfahrungswerte dieselben wie bei unseren eigenen Projekten: Ab 400.000 Euro wird es "dünn", schon allein wegen der fehlenden Möglichkeit der Finanzierung. Im Bereich der Vermietung sind in der Regel ebenfalls die sehr großen und teuren Wohnungen deutlich schwerer zu vermitteln.

Innerhalb des Gürtels bemerkt man einen kräftigen Preisanstieg, der mittlerweile auch auf umliegende Bezirke ausstrahlt. Für welche Bezirke gibt es da noch Potenzial? Brandstätter: Mein persönlicher Hotspot - und dort haben wir in den vergangenen drei Jahren drei Projekte entwickelt - ist derzeit Margareten West.

Scheuch: Margareten ist definitiv im Kommen, obwohl dieser Bezirk noch der günstigste innerhalb des Gürtels ist. Deshalb investieren wir wie auch andere Entwickler in diesen Bezirk - schon allein deshalb, weil wir an einen weiteren Aufwind in Margareten glauben. Diese Entwicklung dehnt sich aber auch mittlerweile auf Außengürtelbezirke aus, wie wir in der Makelei eindeutig erkennen. Diese Lagen werden anspringen, weil sie noch zentral gelegen sind und der Wohnbedarf nicht nur durch großvolumigem Wohnbau am Stadtrand gedeckt werden kann. Daher werden auch Bezirke wie Meidling, Rudolfsheim-Fünfhaus oder Ottakring, wo Rustler ebenfalls investiert hat, weiteren Aufschwung erfahren.

Rustler ist diesbezüglich auch in Berlin tätig. Gibt es Unterschiede oder Gemeinsamkeiten zum Wiener Markt? Brandstätter: Berlin ist, was die Entwicklung der einzelnen Bezirke betrifft, doppelt so schnell als Wien. Wir haben vor drei Jahren in Neukölln investiert, auch in Kreuzberg. Da war zu beobachten: Zuerst kommen Start-ups, dann Studenten, parallel folgt eine starke Belebung der Lokalszene - und dann steigen auch die Preise.

Wie sieht es denn mit den Bauordnungen in Berlin aus? Leichter oder schwerer als in Wien? Brandstätter: Die Behörde ist dort manchmal etwas langsamer als bei uns, aber sie sind pragmatischer. Wenn man in Wien ein Projekt einreicht, muss man dazu die gesamte Statik, die gesamte Bauphysik liefern. In Berlin braucht man nur einen Einreichplan, eine Bestätigung eines Statikers und Bauphysikers, dass er die Daten für den Baubescheid nachliefert. Man muss somit nicht alles auf einmal abgeben, sondern nur die Bestätigung, dass alles korrekt gebaut wird.

Welche Projekte hat Rustler derzeit in der Pipeline? Brandstätter: Wir beginnen im März mit mehreren Projekten gleichzeitig. Es entstehen dabei 50 Eigentumswohnungen bei zwei Projekten im 15 Bezirk, 26 Wohnungen in Margareten sowie ein Projekt in Ottakring, wo wir noch überlegen, ob wir 29 Eigentumswohnungen einzeln verwerten oder das Objekt für einen Investor entwickeln. In Berlin setzen wir ein Projekt in Friedenau mit Eigentumswohnungen um. Weitere zwei Wiener Objekte stehen derzeit in der Ankaufsprüfung.

Zum krönenden Abschluss: Worin liegt die Faszination an der Immobilienbranche? Brandstätter: Es ist eine Branche, in der man nachhaltige Werte schaffen kann und auch ein wichtiges Grundbedürfnis der Menschen abdeckt. Konsequent zu sein ist ebenso wichtig wie Neuem gegenüber aufgeschlossen zu sein, um gute Produkte zu liefern.

Scheuch: Die Branche ist sehr abwechslungsreich, es ist von allem etwas dabei. Kein Tag gleicht dem anderen. Bereichernd finde auch den laufenden Kundenkontakt. Und man kann mit anderen Partnern zusammenarbeiten, denn ich schätze den Austausch mit Branchenkollegen.