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Kompakt, praktisch, leistbar

Das Reizwort der Politik und der Immobilienwirtschaft schlechthin: leistbares Wohnen. Wenn Grundstücke aber rar und teuer sind, stellt sich die Frage: Wo kann man an anderen Stellen einsparen?

Autor: Charles Steiner

Draußen regnete es in Strömen, drinnen, in irgendeinem schicken Kaffeehaus in der Leopoldstadt, schwebte der Duft von frischem Kaffee in die Nasen. Die Immobilienrendite AG hatte zu einer Pressekonferenz geladen, einige Journalisten hatten bereits Platz genommen und eine Kellnerin war emsig dabei, die Bestellungen für die mediale Entourage aufzunehmen. Dass doch nicht wenige Medienvertreter sich durch das unwirtliche Wetter in den Zweiten gewagt hatten, lag an einem Reizwort, das bereits seit geraumer Zeit durch die Politik und die Immobilienbranche geistert: leistbares Wohnen.

Ohne Steuercent

Die Immobilienrendite AG hatte nämlich im Vorfeld angekündigt, leistbares Wohnen ohne Steuercent, also staatlicher oder kommunaler Förderungen, bereitstellen zu können und dazu ein entsprechendes Projekt vorgestellt. Mathias Mühlhofer, Vorstand der Immobilienrendite AG, beginnt zu erzählen: "Wir haben festgestellt, dass am Wohnungsmarkt in Wien tatsächlich eine Kategorie fehlt, nämlich leistbares Wohnen. Das wird aber nur von Genossenschaften realisiert - allerdings in zu geringen Stückzahlen." Seine Lösung, die ohne Steuergeld funktionieren soll: "Einerseits durch Kleinwohnungen, andererseits durch Nutzung von bereits bestehender Infrastruktur." Im konkreten Fall handelt es sich hierbei um ein Neubauprojekt in Wien-Liesing mit Wohnungen zwischen 30 und 60 m², wo eine bereits bestehende Unterkellerung einer ehemaligen Industrieliegenschaft zu einer Garage umgebaut wurde. Immerhin: Die günstigste Wohnung ist bereits ab 80.000 Euro zu haben, 20 der 79 Wohnungen um unter 100.000 Euro. Und den Investoren soll das dennoch Rendite bringen.

Mit dem Trend zu Kleinwohnungen verengt man den Markt für Familien

Wird Kleinwohnen einzementiert?

So ganz überzeugt von diesem Modell ist Winfried Kallinger, Geschäftsführer von Kallco Bauträger, allerdings nicht: "Ich halte das für eine Scheinverbilligung. Das ist so, wie wenn man sagt, ein Puch 500 ist billiger als ein Mercedes. Kleinere Wohneinheiten bedeuten auch mehr Aufwand, besonders im Sanitärbereich." Er sieht in diesem Trend auch eine andere Komponente mitschwingen, und zwar eine soziale: "Mit der Tendenz, Ein- bis 1,5-Zimmer-Wohnungen zu bauen, zementiert man mit der in Österreich gängigen massiven (und unflexiblen) Bauweise eine Wohnform ein, die sich früher oder später rächen wird", führt Kallinger näher aus. Was er damit meint? "Wie soll man denn in einer 45 m²- bis 60 m²-Wohnung eine Familie gründen? Mit dem Trend zu Kleinwohnungen verengt man nur den Markt für Wohnungen, die auch familiengerecht sind."

Grundstückspreise regulieren

Kallingers Ansatz für leistbaren Wohnraum ist ein anderer - und der mag stellenweise durchaus radikal klingen. "Man braucht Mut, um preisregulierende Methoden bei der Grundstückspolitik anzuwenden", sagt Kallinger. "Es gibt ja bereits Gesetze, die das möglich machen, sie werden nur nicht angewendet." Er spricht dabei den Paragraf 43 der Wiener Bauordnung an - dieser erlaube, unbebaute oder nicht entsprechend bebaute Liegenschaften zu enteignen, wenn dadurch die "bauordnungsgemäße Bebauung dieser Liegenschaft erreicht wird." Warum er diese für einige zugegebenermaßen extremen Maßnahmen befürwortet? "Die Kosten bei Material, Planung und Ausführung sind steuerbar und vom Marktgeschehen nicht so abhängig. Grundstücke schon", findet Kallinger.

Leistbar durch Baurecht

Szenenwechsel. An einem sonnigen Frühlingstag mitten in Wien-Brigittenau wurde Spaten gestochen für ein Wohnprojekt mit 192 freifinanzierten Wohnungen, die von der Wiener Komfortwohnungen gebaut werden. Ein laues Frühlingslüfterl umweht die Teilnehmer, Bauherr Alexander Finster ruft die Gäste zur Feier des Tages zur Konsumation bereitgestellter Gin Tonic auf. Und auch hier war der Tenor, dass leistbares Wohnen immer knapper wird - und dem will sich der Bauherr mit einem anderen Trend entgegenstellen, dem Baurecht. Das Grundstück, nahe der U-Bahnstation Jägerstraße, wurde nämlich nicht um teures Geld gekauft, sondern gepachtet. "Der Kostenvorteil durch Baurecht entsteht durch den Wegfall des Grundstückserwerbs, so können wir Kostenersparnisse von bis zu 1.400 Euro pro m² erzielen", sagt Finster, "das Baurecht erlaubt uns geringere Investitionskosten, weswegen wir Wohnraum auch für mittlere Einkommensbezieher zu erschwinglichen Preisen anbieten können."

Für den Nutzer ändert sich durch das Baurecht im Endeffekt wenig.

Sichere Angelegenheit

Wie sieht das mit dem Baurecht genau aus? Reinhold Lexer, stellvertretender Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, erklärt das so: "Man pachtet das Grundstück, baut Wohnungen mit einer Genehmigung für 70 bis 100 Jahre darauf und zahlt dem Besitzer einen monatlichen Baurechtszins, der indexiert ist. Das kommt vor allem dann vor, wenn der Grundstückseigner seinen Boden nicht verkaufen will." Für den Nutzer ändert sich wenig. Die Wohnungen, so sie gekauft werden, seien sowohl belastbar als auch vererbbar - heißt, die Erben treten dann in den Baurechtsvertrag ein. "Und die Erben können dann den Baurechtsvertrag um eine weitere langfristige Periode verlängern", so Lexer. Sicher ist das Baurecht auch, denn "der Grundstückseigner kann den Vertrag nicht ohne Weiteres kündigen und erklären, er wolle es jetzt für sich nutzen."

Gesamtkosten niedriger

Nur spielt da auch eine andere Komponente mit, wie Kallinger einwirft: "Da Grundstücke Marktpreisen unterworfen sind, sind es auch die Baurechtszinsen. Das heißt, je teurer der Marktwert des Grundstücks ist, desto teurer auch der Zins, der zu entrichten ist." Dennoch sei das eine Alternative zum Grundstückserwerb, weil damit zumindest die Gesamtkosten niedriger sind. Nichts desto trotz: Aufgrund des Grundstücksmangels bringt Kallinger Regulierungsmaßnahmen ins Spiel. "Das müsste allerdings auch verfassungskonform einhergehen." Auch die Widmungspolitik sollte die Stadt überdenken, wünscht sich Kallinger. Zumindest werden die Wohnungen nicht noch kleiner werden, findet Michael Ehlmaier. "Die sind schon so effizient gebaut, dass jede weitere Verkleinerung nur mehr mit einem massiven Einschnitt in die Wohnqualität einhergehen kann", führt der Geschäftsführende Gesellschafter von EHL Immobilien näher aus.

Kleinwohnungen sind Mangelware

Im Kaffeehaus in der Leopoldstadt rückt indes die Pressekonferenz dem Ende zu. Mühlhofer wirft noch einen Punkt ein, um Wohnen leistbar zu machen. "Mit Grundstücksoptimierung kann man ebenfalls Kosten senken", sagt der Immorendite-Vorstand, "die Reserven, die man hat, gut ausnützen." Denn, und da widerspricht Mühlhofer Kallinger: "Es fehlen vor allem leistbare Kleinwohnungen." Jene also, die von jungen Menschen, Singles oder Paaren benötigt werden für ihren Start ins Leben. Die Kellnerin serviert die Kaffeetassen wieder ab, die Journalisten verabschieden sich, um das Gesagte zu verschriftlichen. Draußen hat es aufgehört zu regnen.

Der § 43 BO - Totes Recht, aber ...

In Wien gibt es ein Gesetz, wonach Grundstücke enteignet werden können, dieses wird aber nicht oder sehr selten angewendet. Es handelt sich hierbei um den §43 der Wiener Bauordnung, der erlaubt, unbebaute oder nicht entsprechend bebaute Liegenschaften zu enteignen. Dies kann entweder aus städtebaulichen Rücksichten oder durch Interesse für die Stadtstruktur eingeleitet werden. Allerdings hat der Eigentümer Möglichkeiten: Eine Enteignung ist nur zulässig, wenn der Eigentümer einer Aufforderung der Baubehörde, die Bestimmungen des Bebauungsplans einzuhalten, innerhalb eines Jahres nicht nachkommt.

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