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Konsolidierung des Immobiliendienstleistermarktes

Branche im Umbruch, aber viele neue Chancen

Autor: Robert Rosner

Advicum hat die aktuellen Entwicklungen in der deutschen Immobilienbranche unter dem Blickwinkel der Marktkonsolidierung von Immobiliendienstleistern entlang der immobilienwirtschaftlichen Leistungskette analysiert. Konkret beleuchtet wurden die Bereiche Asset, Property und Facility Management. Das Transaktionsvolumen hat sich seit dem Tief nach der Finanzkrise wieder erholt und stabilisiert sich auf hohem Niveau. Bewegung ist schon seit längerer Zeit im Markt. Der Dienstleistermarkt wurde in den letzten Jahren durch Outsourcing-Deals großer Bestandshalter vor allem im Property und Facility Management dynamisiert, die Bewirtschaftung großer Portfolien wurde an externe Dienstleister vergeben.

Diese Dynamik hat sich verlangsamt. Die Auftraggeber-Dienstleister-Beziehungen haben sich stabilisiert und entwickeln sich zu längerfristigen strategischen Partnerschaften. Generisches Wachstum hat sich für Dienstleister somit deutlich erschwert. Auch der Margendruck ist gestiegen. Neue Mittel und Wege wurden evaluiert und auch gefunden und der deutsche Dienstleistermarkt hat wieder Fahrt aufgenommen. Dienstleister aus den unterschiedlichen Bereichen Asset-, Property- und Facility Management werden immer intensiver und aktiv im Rahmen von M&A Aktivitäten nachgefragt oder aber auf dem Markt angeboten.

Parallel dazu expandieren deutsche Dienstleister im Ausland und versuchen so neue Märkte besser zu erschließen, da der deutsche Markt inzwischen hart umkämpft ist. Allein Bilfinger stehen (für den Gesamtkonzern) über 800 Millionen Euro für Übernahmen bis Ende 2014 zur Verfügung. Mit Europa Support Services hat sich Bilfinger in Q1 2014 einen großen Dienstleister mit über 3.300 Beschäftigten in Großbritannien einverleibt. Daneben laufen Übernahmegespräche mit GVA und diese werden voraussichtlich noch heuer abgeschlossen sein. Auch die Kassen anderer großer Dienstleister sind prall gefüllt. CBRE war auch in Q1 2014 aktiv und hat durch die Übernahme von Valteq in Deutschland seine Marktposition gestärkt. Insgesamt wurden im laufenden Jahr bereits mehr als fünf solcher Transaktionen öffentlich bekanntgegeben oder angekündigt.

Der Kampf um die Marktvorherrschaft hat begonnen. Hier geht es jedoch nicht nur um deutsche Lösungen sondern viel mehr um die Möglichkeit, dass sich ausländische Dienstleister weiter in den deutschen Markt einkaufen werden. Finanzinvestoren übernehmen namhafte Dienstleistungsgesellschaften und werden diese auf Profit trimmen. Als aktuellstes Beispiel könnte hierfür die Übernahme der Hochtief Property Management genannt werden. Doch was bedeutet dies für die Qualität der erbrachten Leistungen? Werden diese Leistungen dadurch besser? Aktuell muss festgehalten werden, dass der Druck und die Verunsicherung im Markt steigen und man sich teilweise mehr Gedanken über die Zukunft einzelner Gesellschaften und deren Eigentümer macht, als sich konsequent um die Immobilien zu kümmern. Auftraggeber überdenken ihre Vergabesituation neu und hinterfragen bestehende Systeme. Kommt die nächste Welle des Dienstleisterwechsels? Aus heutiger Sicht noch nicht, da viele Auftraggeber einen stabilen – wenn vielfach auch nicht optimalen – Partner bevorzugen und derzeit gespannt auf die weiteren Veränderungen warten.

Die Vorbereitungen für die anschließend gegebenenfalls notwendigen Aktionen und Reaktionen laufen und die Auftraggeber bereiten sich auf unterschiedliche Szenarien vor. Doch aus heutiger Sicht ändert der Kauf oder Verkauf von diesen Unternehmen leider nichts am eigentlichen Problem in der Dienstleisterbranche: der Qualität! Dieser Ruf nach Qualität wird zu einem noch stärkeren Konsolidierungsdruck führen, Unternehmen mit niedriger Wettbewerbsfähigkeit und geringerer Kompetitivität in der Kostenstruktur werden dem Druck nicht standhalten und vom Markt verschwinden. Vor allem der hohe Wettbewerbsdruck, niedrige Margen, Wachstumstendenzen der Dienstleister und das Vordringen ausländischer Kaufinteressenten formen ein Umfeld, das letztendlich zu Konsolidierung führen wird.