Immobilien Magazin

Liebe Leserin, Lieber Leser!

Wenn ich mit einer neuen Erkenntnis von der diesjährigen Mipim in Cannes Mitte März wieder nach Hause gefahren bin, dann mit dieser: Wir werden wohl auf längere Zeit die bisher geltenden drei Faktoren für erfolgreiche Immobilienprojekte (Lage, Lage, Lage) gründlich umschreiben müssen. Künftig wird es wohl lauten müssen: Finanzierung, Finanzierung, Finanzierung – und dann erst die Lage und das Projekt an sich.

Auch wenn sich da und dort noch der eine oder andere Bankenvertreter auf der diesjährigen Mipim getummelt hatte, wird allen Presseerklärungen zum Trotz die Bedeutung der klassischen Immobilienprojektfinanzierung durch bisher übliche Bankfinanzierungen vorerst einmal der Vergangenheit angehören. Denn schon allein die geforderte Mindestkapitalunterlegung der Projekte mit Eigenkapital macht es auch den vergleichsweise großen Playern nur noch in geringem Umfang möglich, Projekte in den bisher gewohnten Dimensionen zu realisieren. Da werden in Zukunft weder die großen Fische vor den kleineren noch die schnelleren vor den langsameren, sondern jene mit den cleveren Finanzierungsideen das Rennen machen (und die ersten Vertreter dieser neuen Spezies sehe ich schon recht erfolgreich agieren am Markt).

Auf der anderen Seite gibt es aber nach den sehr geringen Projektvolumen der letzten Jahre erste frühlingshafte Zeichen einer Nachfragebelegung seitens der potenziellen Nutzer. Im einen oder anderen Markt gibt es bei großen zusammenhängenden Flächen bereits wieder erste Anzeichen von Verknappung oder zumindest sinken die Leerstandsraten deutlich.

Apropos deutlich: Klar wurde auch, dass – nicht nur, aber natürlich hier besonders – am Wiener Markt nahezu mit jeder Neuvermietung auf der anderen Seite ein neuer Leerstand (meist in etwas größerem Umfang sogar) entsteht. Denn die Büroimmobilienvermietung lebt aktuell von Umziehern, die es meist effizienter angehen wollen und damit den Raumbedarf beim Umzug optimieren wollen. Das war schon in den Achtziger- und Neunzigerjahren so – und dennoch ist seither die Immobilienbranche an sich gewachsen (der ausgewiesene Gesamtflächenbestand an Büroflächen in Wien aber beispielsweise nicht oder kaum merklich).

Ein Thema ist dieser (nur ein knappes Jahrzehnt unterbrochene) Trend weniger für die Immobilienentwickler als für die Immobilieninvestoren, die mit einer klassischen „buy and hold“-Strategie in so einem Markt langfristig ins Verderben rennen – oder zumindest einen laufenden kleineren oder einmal sehr großen Abwärtungsbedarf bekommen werden. Die Rede ist hier vor allem von den großen Versicherungen, die sich wohl etwas zu sehr auf den oben zitierten Lagefaktoren ausgeruht hatten und sich neuerdings auch in den von ihnen besetzten Bestlagen mit dem Leerstandsproblem beziehungsweise Umzugsphänomen konfrontiert sehen.

Wenn man also eine künftige neue Dynamik am Wiener Immobilienmarkt erwarten darf, dann am ehesten aus der Riege der in der Regel sehr langfristig denkenden und agierenden institutionellen Investoren, die in der seit diesem Jahr sich wieder schneller drehenden Immobilienwelt wohl den einen oder anderen Gang zulegen dürften. Erste Anzeichen dafür hat es ja im zu Ende gehenden Vorjahr bereits gegeben. Jedenfalls ein Teilmarkt, den man nicht aus den Augen verlieren sollte, meint Ihr

Gerhard Rodler