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Logistik ist das neue Retail

Zunehmender Online-Handel verordnet dem stationären Handel eine Zwangs-Schlankheitskur, schafft dafür aber eine neue Königsklasse: Logistikflächen. Vor allem die letzte Meile ist da ein Zukunftsthema, das auch auf der Expo Real eine immer größere Bedeutung bekommt.

Autor: Gerhard Rodler

Es gab Zeiten, da schossen Einkaufs- und Fachmarktzentren wie Pilze aus dem Boden. Der Bedarf an neuen, fast immer zusätzlichen Verkaufsflächen war schier unersättlich. Sowohl bei den Mietern, also den Handelsketten, wie auch den Investoren, die sich von den überdurchschnittlich hohen Renditen und den so gut wie nicht vorhandenen Leerständen anlocken ließen. Aus dieser Zeit stammt unter anderem das überdurchschnittlich große Retail-Portfolio der Immofinanz. Wie gesagt: Das war einmal. Heute ist alles ganz anders. Und der eine oder andere Investor hat bereits lernen müssen, dass hohe Renditen eben so gut wie immer mit einem hohen Risiko und/ oder einem hohen Revitalisierungs- Investitionsbedarf einher gehen.

Logistikimmobilien haben sich in Europa zu einer der meistgefragten Assetklassen entwickelt. Ian Worboys, P3

Erste Einkaufszentren werden - beispielsweise im Linzer Umland - mangels Vermietungsperspektiven komplett abgerissen und die Liegenschaft ganz anders genutzt. Andere verkleinert oder zumindest radikal umgebaut. Zwischenzeitig gilt die Faustregel: Alle fünf Jahre fließen nochmals ein Großteil der seinerzeitigen Gesamterrichtungskosten in „lebenserhaltende Maßnahmen“. Das haut die besten Renditen zusammen... Und einzelne Geschäftsflächen, sofern sich diese nicht gerade in den allerbesten Shoppinglagen befinden, sind noch einmal schwieriger wieder zu vermieten. Wie kann man also leerstehende Geschäftsflächen doch noch neu verwerten, womit können sich die monothematischen Retailentwickler künftig beschäftigen, wo spielt schon jetzt „die Musik“ in der Branche? Und: Wo gibt es jetzt noch immer hohe Renditen? Die Antwort: Logistik ist das neue Retail. Denn die Geschäftsflächen leiden vor allem durch die - auch in Zukunft weiter - zunehmende Bedeutung des Online- Handels. Wenn mehr via Versandhandel abgewickelt wird, sinken die Umsätze naturgemäß im stationären Handel - und kein Handelssegment bleibt da auf lange Sicht verschont.

Aber: Online-Handel braucht Logistik und Logistik braucht (neue) Flächen. Große, also die klassischen Logistikparks. Aber neuerdings auch kleine Nahverteilerpunkte für die letzte Meile. Und dazu eignen sich auch nicht mehr anders verwendbare Geschäftsflächen - idealerweise beispielsweise nicht mehr genutzte Lebensmitteloder Hartwarengeschäfte in B-Lagen. Die sind flächenmäßig groß genug und bieten in der Regel auch Platz für Anlieferung und Abtransport. Und auch die Widmungsfrage dürfte da in der Regel kein allzu großes (Anrainer-) Problem sein. Kein Wunder also, dass das Thema Logistik auch auf der Expo Real einen immer breiteren Stellenwert einnimmt. P3 beispielsweise, langfristiger Investor und Entwickler von Logistikimmobilien in Europa, präsentiert sich auf der Expo Real 2017 in München. Im Fokus steht das paneuropäische Portfolio, das seit dem letztjährigen Messeauftritt um 635.000 m² auf 4 Millionen m² Logistikfläche und damit um 20 Prozent gewachsen ist. Innerhalb eines Jahres sind 26 neue Immobilien dazugekommen. Damit hat sich P3 unter den führenden Logistikimmobilienentwicklern in Europa etabliert.

Last mile. Zentralerlager sind das eine, Nahversorgungs-Logistik-Hubs das andere. Letzere lösen nicht mehr vermietbare Geschäftsflächen ab.

Neben 300.000 m² neu entwickelter Logistikfläche hat P3 im letzten Jahr elf neue Logistikobjekte in Spanien mit 337.000 m² gekauft. Zusätzlich erweitern Grundstückskäufe von insgesamt 130 Hektar die Landbank für den Bau von insgesamt 1,8 Millionen m² Hallenfläche. Baugenehmigungen für neue Projektentwicklungen liegen für Polen, Spanien, Italien, die Slowakei, Tschechien, Rumänien und Deutschland vor. Diesem Wachstum trägt P3 auch mit einem Zuwachs bei den Mitarbeitern Rechnung. Seit der letzten Expo Real hat sich das Team um 35 Prozent von 101 auf 136 Logistikimmobilienspezialisten für Entwicklung, Vermietung, Verwaltung und Finanzierung erweitert.

Ian Worboys, P3 CEO: „Logistikimmobilien haben sich in Europa zu einer der meistgefragten Assetklassen entwickelt. Die anhaltende Hochkonjunktur und die historisch niedrigen Zinsen treiben die Preise weiter in die Höhe. Allerdings setzt P3 im Unterschied zu vielen Mitbewerbern nicht auf schnelle Rendite durch Bau und Verkauf. Wir kaufen und entwickeln Immobilien für langfristigen Bestand im eigenen Portfolio. Neben dem strategischen Zukauf von Grundstücken verfolgen wir seit einigen Jahren den kontinuierlichen Ausbau des Portfolios und haben uns mit dieser Strategie unter den Top 10 im Markt etabliert.“ Logistikpionier in Österreich ist übrigens der Walter Business-Park, der bei Wiener Neudorf südlich von Wien direkt an der Südautobahn einen ausgereiften Logistik- und Büropark betreibt. Walter Businesspark ist übrigens auf der Expo Real ebenfalls vertreten.

Die jüngste Baustufe 7 ist seit 2016 in der Vermarktung und bereits über 70 Prozent ausgelastet. Sie ist nach dem Gebäudebewertungssystem „GREEN BUILDING“ der Europäischen Union zertifiziert. Insgesamt verfügt der WALTER BUSINESS- PARK über eine Gesamtmietfläche von 71.000 m² Büro & Lager. Die Mieteranzahl stieg im 1. Halbjahr 2017 auf 70 Unternehmen aus 15 Nationen. Die Gesamtauslastung liegt bei über 80 Prozent. Im Sommer 2017 wurde ein neues Projekt gestartet: „Modernisierung der Baustufen 1-6“. Geplant sind sowohl eine Modernisierung auf den aktuellen Stand der Technik als auch eine attraktive Fassadengestaltung. Mehrere Architekturbüros wurden zu Gestaltungsvorschlägen eingeladen. Der Schwerpunkt der Unternehmen WALTER IMMOBILIEN und CONTAINEX IMMOBILIEN liegt auf der Investition in wertbeständige Wohnimmobilien sowie gewerbliche Liegenschaften in ausgesuchten Lagen. Zu unserem Immobilien- und Liegenschaftsportfolio zählen: Wohnimmobilien in Berlin, Wohnimmobilien in München, Wohnimmobilien in Wien, Gewerbe-Liegenschaften in Ungarn, Industrie- Liegenschaften in Russland.

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