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Ludwig Hoffman Quartier –
eine Verwandlung

Berliner Stadtquartiersentwicklung im Alleingang - das ist nicht alltäglich. Institutionelle Investoren, staatliche Förderungen sowie Projekt-Riesen wie BUWOG und Co würde man normalerweise mit Mega-Wohnbauprojekten der deutschen Hauptstadt in Verbindung bringen. Andreas Dahlke, geschäftsführender Gesellschafter und Kopf der SITUS GmbH Grundstück + Projekt, des Projektentwicklers, zeigt - zugegeben - auf eindrucksvolle Art und Weise, dass es auch anders geht.

Autor: Barbara Bartosek

Zur Ausgangslage: Das Areal, auf dem sich das Ludwig Hoffmann Quartier befindet, liegt im "hohen Norden" von Berlin, im Stadtteil Buch. Buch wurde erst 1898 in die Verwaltung der Metropole eingegliedert - mit dem erklärten Ziel, die Randlage zur Entlastung der städtischen Kliniken zu nutzen. Zwischen 1909 und 1915 wurde in der Folge das damals größte europäische Krankenhausprojekt unter Stadtbaurat Ludwig Hoffmann in Angriff genommen. Dieses war dann fast hundert Jahre eine wichtige Versorgungseinheit für medizinische Leistungen. Die Anlage wurde im Charakter einer Gartenstadt entwickelt, mit 33 neoklassizistischen Gebäuden. Die Anordnung in Pavillons war damals eine gängige Lösung, um dem Keimübertritt zwischen den Stationen entgegenzuwirken. Ein Umstand der von Beginn an, bei der Entwicklung von Umnutzungskonzepten des denkmalgeschützten Areals, sehr für Wohnbau gesprochen hat. Buch hat sich zudem aktuell zu einem sehr aufstrebenden Stadtteil von Berlin entwickelt. Nach einer kurzen schwierigeren Umbruchphase kurz nach der Wende, präsentiert sich Buch nun wieder als international bedeutender Gesundheits- und Forschungsstandort. Das Helios-Klinikum, der Bucher BioTech Park, das Leibnitz-Institut für Molekulare Pharmakologie, das Max-Delbrück-Centrum sowie verschiedene Forschungseinrichtungen der Berliner Charité führen das Feld an. Parallel zu der Vielzahl an High-Tech-Arbeitsplätzen steigt naturgemäß auch der Bedarf an einem modernen Wohnungsangebot - das Erfordernis einer Lösung steht daher bereits länger im Raum. Zumal die Wohnungspreise im 20 Autominuten entfernt gelegenen Hotspot Prenzlauer Berg in den letzten Jahren nahezu explodiert sind.

Das Projekt

Andreas Dahlke wurde auf das Ludwig Hoffmann Quartier aufmerksam, als er - bereits als Mitwirkender an einer Immobilienentwicklung - in Buch, in dem vergleichbaren, aber wesentlich kleineren Projekt "Ludwigpark", zu tun hatte. Dahlkes Background lag nämlich nicht von Anfang an im Immobilienbereich - sondern der Philosophie. Erst mit der Wiedervereinigung Deutschlands hat er seine beruflichen Aktivitäten in die Branche gelenkt. Mit einigen Jahren Erfahrung und vom Areal des ehemaligen Krankenhauses fasziniert, entwickelte er für die brach liegenden 28 Hektar ein Nutzungskonzept, dass neben Wohnbau auch einen Schwerpunkt auf soziale Infrastruktur und Quartiersentwicklung legt. Das Konzept fand bei der Bezirksverwaltung Pankow Anklang und wurde schließlich freigegeben. 2012 konnte er den Grund - nicht zuletzt wegen der strengen Auflagen - relativ günstig von einem Liegenschaftsfonds des Landes erwerben und mit seinen Aktivitäten im Rahmen der eigens gegründeten Projektgesellschaft starten. Mittlerweile wiegt das Vorhaben bereits an die 300 Millionen Euro Investitionsvolumen. Bei Fertigstellung 2020 werden über 280.000 Quadratmeter mit 900 Wohnungen sowie zwei Schulen, drei Kindergärten, einer Sporthalle und weiteren sozialen Einrichtungen, wie ein Seniorenwohnheim und betreute Wohnmöglichkeiten für Menschen mit besonderen Bedürfnissen, entwickelt sein.

Wie geht das?

Am Beginn steht laut Dahlke das Brennen für eine Idee. Die Entwicklung der kaufmännischen Lösung muss in der Folge darauf zugeschnitten werden. In Dahlkes Fall war das ein strenges aber stetig schrittweises Vorgehen bei der Entwicklung. Die ersten Wohngebäude wurden einzeln als Rohlinge an Bauträger verkauft, die nach den strengen Vorgaben des Gesamtprojektes die Substanz sanierten, im Rahmen der Denkmahlschutz-Auflagen Wohnungen entwickelte, und diese dann einzeln abverkauften. Mit den Erlösen hat Dahlke dann Gebäude für Gebäude in Angriff genommen und insbesondere die schulischen Versorgungseinheiten quersubventioniert. Eine bemerkenswerte Zusatzinfo ist in diesem Zusammenhang, dass das Vorhaben bislang auch entlang der Zeitachse planmäßig realisiert werden konnte. 2012 war der allererste Spatenstich. Über 500 Wohnungen sind in der Zwischenzeit fertiggestellt und bezogen worden und außerdem sind bislang keine verzögernden Faktoren für das Projektende 2020 erkennbar. Dem Erfordernis sämtliche Leitungen zu sanieren - von der Elektrik bis zur gesamten Verrohrung - und nicht zuletzt auch dem, des Einbringens moderner Standards gegenübergestellt, war ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor, dass auch Neubauten am Grundstück möglich gemacht wurden. Die Großzügigkeit der Anlage wird dadurch aber nicht beeinträchtigt, das gesamte Projekt wird von den weitläufig angelegten Gartenanlagen dominiert. Die Parkplätze der Bewohner finden sich auch ausschließlich am Rande des Geländes, wobei für eine entsprechende Anlieferungs- und Versorgungsstruktur gesorgt ist. Das Teilkonzept für den Neubaubereich des Ludwig Hoffmann Quartiers bezieht verschiedene Innovationen für das "Wohnen der Zukunft" ein. So findet beispielsweise zur Energieversorgung nur modernste Technik Anwendung. Nach seiner fast hundertjährigen Vergangenheit im Dienste der Gesundheit hat das Ludwig Hoffmann Quartier nun zu einer neuen Bestimmung gefunden, die sich gewissermaßen auch in den Dienst der Allgemeinheit stellt. Ein schönes Beispiel für die vielfältigen Möglichkeiten in der Immobilienbranche.

LHQ. Aus einem ehemaligen Krankenhaus wächst ein Stadtquartier mit hoher Lebens- und Wohnqualität.

Interview

Wie kommt es, dass quasi "ein Einzelkämpfer" zu so einem großen Projekt findet? Andreas Dahlke: Mit Sicherheit lässt sich sagen, dass ich für dieses Projekt den idealen Zeitpunkt erwischt habe. Fünf Jahre früher hätten sich nicht die nötigen Vermarktungschancen im Umfeld als Ausgangslage für so ein ambitioniertes Projekt gezeigt, fünf Jahre später hätte bestimmt eine der großen und namhaften Projektgesellschaften die Entwicklungschance für sich gewonnen.

Wäre das nur ein Nachteil für Sie - oder auch generell einer für das Quartier gewesen? Andreas Dahlke: Im Ludwig Hoffmann Quartier, kurz LHQ, wird das derzeit viel zitierte "leistbare Wohnen" großgeschrieben. In dem Projekt steckt außerdem kein Cent Fördergeld und dennoch werden zukünftig über 1000 Schüler hier ihre Bildung erhalten. Die Errichtung der Montessori-Gemeinschaftsschule und der Gebäude für die Evangelische Grundschule Buch wurde aus den Erlösen des Gesamtprojektes getragen. Das wäre so bestimmt nicht möglich gewesen, wenn sämtliche Projektstufen hart kalkuliert wären - wie es in Rahmen von renditegetriebener Fonds und Investors Relations üblich ist. Ich wollte von Anfang zusätzlich zu den Wohnungen auch eine Sozialstruktur schaffen.

Das klingt fast nach Weihnachten und ist wohl eher unüblich in der Branche? Andreas Dahlke: Ich bin Geschäftsmann und leite ein Unternehmen, das auf Gewinn ausgerichtet ist. Keine von uns arbeitet umsonst. Aber ich bin davon überzeugt, dass man geleichzeitig zum profitorientieren Wirtschaften auch etwas für die Allgemeinheit tun kann, ja muss. Mit dem Ludwig Hoffmann Quartier ist es uns, meinen zehn Mitarbeitern und mir, gelungen, sehr unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht zu werden.

Weitere Vorteile? Andreas Dahlke: Das Nutzungskonzept mit der sozialen Infrastruktur ist in der Umgeben sehr gut angekommen und wird unterstützt. Nicht zuletzt, weil wir frühzeitig alle umgebenden Player informiert und miteinbezogen haben. Und auch die bereits im LHQ ansässigen Bewohner sind Feuer und Flamme für das Projekt. Die Gemeinschaft fiebert und lebt mit den Entwicklungen des Projektes mit, es menschelt. Wir machen darüber hinaus regelmäßig Veranstaltungen um das Gemeinschaftsgefühl zu stärken. Zuletzt der Kunst-Event #48 LHQ wo sich unterschiedlichste Künstler mit Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft des Areals eindrucksvoll auseinandergesetzt und den Blick auf historische Anlagen "aufgebrochen" haben. Wir betreiben sozusagen aktives "Campusmanagment". Das ganze Projekt stößt auf größten Zuspruch und der ist für die Umsetzung von unschätzbaren Wert.

Hat Ihnen der Denkmalschutz Kopfzerbrechen bereitet? Andreas Dahlke: Der Wohnungskauf im Denkmalschutz hat steuerliche Vorteile. Die meisten Wohnungen sind im Eigentum realisiert und werden von den Besitzern vermietet. Auf Grund der Steuervorteile ist es möglich, die Mieten gering zu halten, was für das Gesamtkonzept maßgeblich ist. Der Mietpreis liegt durchschnittlich bei € 10,50 pro Quadratmeter. Der Kaufpreis ist allerdings auf Grund der Marktentwicklungen mittlerweile von anfangs € 2.900,- auf etwa € 4.400,- gestiegen. Wir könnten mittlerweile jede Wohnung fünfmal verkaufen. Natürlich gehen mit Denkmalschutz auch spezielle Aufwendungen einher. Aber einerseits waren die Grundrisse der ursprünglichen Substanz gut für Wohnbau geeignet und andererseits überwiegen die Vorteile aus dem speziellen Charakter und dem dadurch mitgeformten Image.

Apropos Image - Sie selber sind Bucher geworden und stehen authentisch hinter dem Stadtteil. Es heißt, Sie haben analog dazu das Projekt und die Errichtung gänzlich der Stadt Berlin verschrieben. Andreas Dahlke: Damit ist wohl die Auswahl der Gewerke gemeint. Abgesehen von der polnischen Firma, die uns mit Fenstern versorgt, sind alle unsere Lieferanten ausschließlich aus der Region.

Danke für das Gespräch.

Das Projekt LHQ - Zahlen und Daten

Entwicklungsträger: Ludwig Hoffmann Quartier Objektgesellschaft mbH & Co. KG
Ursprungsnutzung: Medizinische Einrichtung historische Bauzeit 1909 – 1914/15
Grundstücksgröße: ca. 280.000 m² Brutto-Grundfläche
Bestand: 135.000 m², davon 120.000 m² denkmalgeschützt
Neubau: 25.000 m²
Nutzung: 900 Wohnungen, 2 Schulen, 3 Kindertagesstätten, servicierte Seniorenwohnungen, Betreutes Wohnen für Kinder und Jugendliche, Gewerbe-/Büroflächen in drei Häusern, Sporthalle Gesamtinvestitionsvolumen ca. 300 Mio. Euro