Immobilien Magazin

Mehr Stadt braucht das Land

Der Zuzug in die Ballungszentren Österreichs macht den Wohnraum in den Städten zur Mangelware. Stadtentwicklungsprojekte sollen für Entspannung auf dem angespannten Wohnmarkt sorgen.

Autor: Stefan Posch

Ein Stadtentwicklungsgebiet ist viel mehr als die Gesamtheit einzelner Immobilienprojekte. Dieser Meinung ist auch Thomas Ritt, Leiter der Abteilung Kommunalpolitik bei der Arbeiterkammer Wien, die eine Studie über die öffentlichen Räume bei Wiens Stadtentwicklungsprojekten in Auftrag gab. Ritt sieht deswegen die Zusammenarbeit zwischen den Baufeldern als zentral an: "Bauplatzübergreifende Kooperation ist wichtig. Dafür braucht es ein funktionierendes Stadtteilmanagement." Die Betreuung endet aber nicht mit dem Bau der Gebäude. "Konflikte zwischen den Bewohnern sind unvermeidlich. Deswegen braucht es auch Gebietsbetreuung über die Bauphase hinaus", so Ritt.

Bauplatzübergreifende Kooperation ist wichtig. - Thomas Ritt

Stadtteilmanagement

In der Seestadt Aspern ist besonders viel in diese Richtung investiert worden. "Auch, weil die Seestadt wie ein Alien über dem Flugplatz abgeworfen wurde", erklärt Ritt. Im Gegensatz zu anderen Stadtentwicklungsgebieten, wie etwa dem Sonnwendviertel am Wiener Hauptbahnhof, komme dort aufgrund der abgeschotteten Lage von alleine kein Leben rein. Laut Gerhard Schuster, Vorstand der Wien 3420 Aspern Development AG, gibt es typischerweise zwei Entwicklungen, die für Unruhe in der Bevölkerung sorgen: "Das eine ist der extreme Verfall von Gebäuden oder Infrastruktur. Das andere, wenn viele Menschen neu in ein Viertel zuziehen." Diese zwei Krisenfälle würden eine zentrale Anlaufstelle bedingen, die sich um die Anliegen der Menschen kümmert. Je größer ein Stadtentwicklungsprojekt ist, desto wichtiger sei ein Stadtteilmanagement. "Ein Stadtteilmanagement hat in Stadtentwicklungsgebieten eine wichtige Bedeutung in den Bereichen Koordination und Information - so auch in der Seestadt Aspern", meint auch Andreas Holler, Geschäftsführer Development Österreich bei der Buwog, die mit dem Projekt SeeSee das aktuell größte Projekt in der Seestadt entwickelt. "Dadurch, dass der neue Stadtteil erst nach und nach wächst und bestehende Bewohner ihre Erfahrungen und Wünsche einbringen, können auch ganz neue Ideen entstehen, die dann von der 3420 Aspern Development AG mit den einzelnen Bauträgern diskutiert werden", erklärt Holler. "Die Bauträger kommen vierteljährlich zusammen, um etwa Freiflächen zu planen oder auch die Nutzung der Erdgeschoßzone abzustimmen", so Schuster über die Vorgehensweise. "Es nutzt nichts, wenn vier Bauplätze nebeneinander einen Kleinkinderspielplatz einplanen", veranschaulicht Ritt das Problem, wenn Bauträger nicht miteinander planen.

Je größer, desto wichtiger ist ein Stadtteilmanagement. - Gerhard Schuster

Problemgeschoss

Eine Herausforderung bei Stadtentwicklungsprojekten ist auch oft die Belebung der Erdgeschosszonen. Ritt sieht etwa beim Sonnwendviertel am Wiener Hauptbahnhof Handlungsbedarf: "Laut der Studie der AK sind dort die Erdgeschosszonen extrem abweisend: unattraktiv, oft mit Nutzungen, die blickdichte Schaufenster verlangen und teilweise zu Abstellräumen verkommen." In der Seestadt ist es laut Ritt hingegen gelungen, den Handel für den Standort zu gewinnen. "Die Seestadt wird wie ein Einkaufszentrum gemanagt", veranschaulicht er. Die Bauträger sind verpflichtet, die etwa 3.000 Quadratmeter Handelsfläche in der Kernzone der Seestadt für zumindest zwölf Jahre an die Aspern Seestadt Einkaufsstraßen GmbH - ein Joint Venture zwischen Retailprofi SES Spar European Shopping Centers und der Wien 3420 AG - zu vermieten.

Der Blick über den Tellerrand Ist einer der wichtigsten Faktoren. - Hans-Peter Weiss

Die Einzelhandelsflächen werden dann je nach Bedarf weitervermietet. "Die Mieten sind dabei auf die Kaufkraft der jeweiligen Branche abgestimmt", erklärt Schuster. "Es stimmt, dass dieses Thema im Neubau insgesamt Herausforderungen birgt, aber gerade in der Seestadt Aspern sehe ich das Problem nicht", sieht auch Holler die Erdgeschosszone in Aspern gut aufgestellt. Bestehendes und kommendes Gewerbe seien gut auf die Bedürfnisse der Bürger abgestimmt. Walter Wittmann, Vorstand der Premium Immobilien, erwartet auch beim Projekt "Das Ensemble", das Premium Immobilien gemeinsam mit der ARE auf den brachliegenden Gewerbeflächen der ehemaligen Postbus-Zentrale im dritten Wiener Gemeindebezirk entwickelt, keine Probleme mit der Erdgeschosszone. "Im Erdgeschoss an der Erdberger Lände entstehen ein Lebensmittelhandel und ein Drogeriemarkt. Entlang des Parks wird ein Kindergarten entstehen. Bei den anderen Bauteilen werden moderne, nachgefragte Gartenwohnungen errichtet", erklärt er.

Ein wichtiger Punkt ist, in Quartieren Zusatzangebote zu schaffen. - Michael Thier

Bürger sprechen mit

Andreas Holler sieht bei Stadtentwicklungsprojekten einen Trend in Richtung Einbeziehung der Bürger: "Die Bedürfnisse der Anrainer fließen stärker in die Planungsprozesse ein - es geht nicht mehr nur darum, den zukünftigen Bewohnern ein ansprechendes Quartier zu errichten, sondern einen Mehrwert für das gesamte Grätzel zu schaffen." Freiflächen würden dabei eine große Rolle spielen. Eine Möglichkeit dazu ist ein kooperatives Verfahren. Anders als bei städtebaulichen Wettbewerben steht dabei nicht das konkurrierende Planen im Vordergrund, sondern das gemeinsame Entwickeln von Lösungsansätzen.

Eine urbane Infrastruktur im näheren Umfeld ist sehr vorteilhaft. - Gunter Amesberger

Dabei werden auch die Interessen der Bürger mit einbezogen. In der Seestadt Aspern wird sowohl auf Wettbewerbe, als auch vereinzelt auf kooperative Verfahren gesetzt. "Das kommt auf die Aufgabenstellung an", erklärt Schuster. Ein kooperatives Verfahren wurde etwa bei der Entwicklung des Masterplans Ebelsberg, das mit über 30 Hektar größte Stadtentwicklungsprojekt in Linz, bei dem die Areale der früheren Hiller Kaserne sowie der angrenzenden "Sommergründe" entwickelt werden, angewendet. "Dieses Verfahren war hier vorteilhaft, weil die Vorgaben, die für die Auslobung eines Wettbewerbes notwendig sind, wie Wohnungsanzahl, Dichte, Höhe der Bebauung sowie der Anteil Gewerbe, nicht genau festlagen", so Gunter Amesberger, Stadtentwicklungsdirektor der Stadt Linz. "Im Rahmen des kooperativen Verfahrens wurden diese Rahmenbedingungen sowie klare Regeln für die nun zu erstellenden Flächenwidmungs- und Bebauungspläne gemeinsam mit allen Stakeholdern entwickelt." Laut Amesberger müsse bei einem neu entwickelten Quartier die gute Erreichbarkeit sowohl mittels öffentlichem als auch Individualverkehr gewährleistet sein. "Darüber hinaus ist eine urbane Infrastruktur im näheren Umfeld sehr vorteilhaft", so Amesberger.

Der gesamte Freiraum wurde gesamtheitlich erdacht und geplant. - Walter Wittmann

Urbane Lage als Vorteil

"Das Ensemble" ist ebenfalls ein Projekt, das von der urbanen Lage profitiert. Wittmann rechnet deswegen nicht mit einer Entwicklung Richtung "Schlafstadt": "Wer schon im Zentrum wohnt, wird sich nicht dezentral orientieren." Der gesamte Freiraum werde zudem gesamtheitlich erdacht und geplant. Das sei wichtig für einen zusammenhängenden Charakter und für eine optimale Verteilung von Spiel- und Aufenthaltsräumen im Freien. Dafür wurde eine Parkanlage mit rund 7.000 m2 geplant, die für die Nachbarschaft und die neuen Bewohner ein Begegnungsraum sein wird. "Der Park verbindet den Kardinal-Nagl-Platz über die Drorygasse mit dem Donaukanal und wird daher nicht nur für Bewohner, sondern für die gesamte Nachbarschaft von Attraktivität sein", ist Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer der ARE, überzeugt. "Der Blick über den Tellerrand ist bei Quartiersentwicklungen einer der wichtigsten Faktoren. Das Projekt muss einen nachhaltigen Mehrwert für die Nachbarschaft und den gesamten Bezirk bieten", betont er.

Bedürfnisse der Anrainer fließen stärker in die Planungsprozesse ein. - Andreas Holler

Wohnen ist nicht genug

Auch Michael Thier, Marketingleiter bei C&P Immobilien, die das Brauquartier Puntigam in Graz entwickelt, sieht die Schaffung von Zusatzangeboten, "wie etwa Arbeitsplätze, Freizeitgestaltungsmöglichkeiten oder auch Mobilitätsangebote", als "enorm wichtigen Punkt" an. Die ersten zwei von insgesamt neun Bauabschnitten stehen gerade unmittelbar vor der Fertigstellung. "Der Trend wird dahin gehen, dass Menschen mehr Wert auf Life- style usw. legen, daher muss ein entsprechendes Angebot in unmittelbarer Nähe geschaffen werden", erklärt er. Mit einem entsprechenden Nutzungsmix möchte man den Bewohnern alles "unkompliziert und vor allem nahe" bieten, was das tägliche Leben braucht. "'Nur' das Wohnen wird in solchen großen Einheiten zukünftig zu wenig sein", ist Thier überzeugt. Auch in der Seestadt Aspern setzt man auf die Schaffung von Arbeitsplätzen. 20.000 Stellen sollen insgesamt geschaffen werden. Auch das soll verhindern, dass die Seestadt zur "Schlafstadt" wird. Essenziell für Betriebsansiedlungen ist aber der Bau des Lobautunnels. "Für die Wohnbevölkerung ist der Lobautunnel nicht so wichtig. Für sie ist er eher ein Nice-to-have", erklärt Schuster. Doch vor allem Betriebe mit einem hohen Transportanteil würden eine zusätzliche Straßenverbindung brauchen. Einen Schritt weiter geht Thomas Ritt, der ohne den Lobautunnel die ganze Entwicklung im Norden der Seestadt in Gefahr sieht.

Projekte

Heumarkt
Am 1. Juni setzte der Wiener Gemeinderat den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan für das Heumarktprojekt des Entwicklers Wertinvest fest. Damit wird nun auch der umstrittene 66 Meter hohe Turm gebaut.

Wildgarten
1.100 freifinanzierte und geförderte Wohnungen auf einem 11 Hektar großen Grundstück errichtet die ARE beim Wohnprojekt Wildgarten in Liesing.

Sonnwendviertel
Im Sonnwendviertel südlich des Hauptbahnhofes entstehen 5.000 Wohnungen für etwa 13.000 Menschen. Bis voraussichtlich 2019 wird das gesamte neue Stadtviertel errichtet und besiedelt sein.

Nordbahnhof
Das Gelände am ehemaligen Wiener Nordbahnhof ist eines der größten Entwicklungsgebiete der Bundeshauptstadt. 20.000 neue Bewohner sollen bis 2025 hier einziehen.

Seestadt Aspern
Die Seestadt Wiens ist eines der größten Stadtentwicklungsgebiete Europas. In mehreren Etappen wird Wohnraum für mehr als 20.000 Menschen und fast ebenso viele Arbeitsplätze geschaffen.

Viertel Zwei
Mit dem Bau des Viertel Zwei beim Prater hat IC Development schon 2007 begonnen. Bis 2022 werden auf einer Gesamtfläche von rund 80.000 m² etwa 10.000 Menschen, wohnen, studieren und arbeiten.

Das Ensemble
Kürzlich feierten die Projektpartner ARE und Premium Immobilien den Spatenstich für “Das Ensemble”. 800 Wohnungen entstehen auf der Erdberger Lände im dritten Wiener Gemeindebezirk.

Projekt Ebelsberg
Auf einer Fläche von 46 Fußballfeldern ist in Linz am Areal der Hiller Kaserne sowie der angrenzenden „Sommergründe“ die Stadterweiterung Ebelsberg geplant. Damit ist es das größte Stadtentwicklungsprojekt der Landeshauptstadt.

Smart City Graz
Im gesamten Westen von Graz, etwa in Reininghaus, laufen aktuell Stadtteilentwicklungsprojekte unter dem Namen Smart City. Die Bauarbeiten im Umfeld der Waagner-Biro-Straße sind dabei am weitesten fortgeschritten.

Brauquartier Puntigam
Im Brauquartier Puntigam in Graz, das C&P Immobilien entwickelt, entstehen auf 65.000 Quadratmetern rund 800 Wohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen.

10 Gebote - Studie der AK für Stadtentwicklung

1. Alt und Neu verbinden
Querverbindungen müssen fußgänger- und radfahrerfreundlich gestaltet werden, etwa durch breitere Gehsteige. 2. Erdgeschosszonen managen.
Ums Eck einkaufen, ums Eck Besorgungen machen, Leute treffen oder zum Arzt gehen: Das macht die Lebensqualität im Grätzel aus.

3. Das Zusammenleben moderieren
Ob zu viele Hunde am Spielplatz toben oder Radler oder Skater auf den Gehwegen die Fußgänger irritieren: Vor Ort sollen mit den Betroffenen Lösungen gesucht werden.

4. Freiräume für alle Altersgruppen
Eltern mit Kleinkindern, Jugendliche, SeniorInnen oder Freizeitsportler: Sie alle brauchen „ihren“ Raum.

5. Plätze und Höfe für alle öffnen
Oft verhindern die Eigentumsverhältnisse in großen Wohnquartieren, dass alle die Plätze und Höfe nutzen können. Das muss sich ändern, egal, ob die Höfe und Plätze großen Privatinvestoren gehören oder öffentlich sind.

6. Eine Stadt, nicht nur viele Häuser
Ein Bauträger alleine gestaltet kein Viertel. Die Stadt und die Bezirke müssen hier für mehr Gemeinsamkeit sorgen. Bauplatzübergreifende Kooperation muss unterstützt werden.

7. Beim Bauen auf das Stadtklima achten
Dach- und Fassadenbegrünung, Bäume und Rasenflächen sorgen für ein besseres Klima und ein angenehmes Wohnumfeld.

8. Freie Durchgänge für alle schaffen
Wenn der Fußweg sicher, erholsam und nicht zu lang ist, wird mehr zu Fuß gegangen. Deshalb muss es Wege durch große Wohnblocks hindurch geben, statt außen herum.

9. Wo kein Haus steht, muss gelebt werden können
Boden ist knapp im wachsenden Wien. Aber viele Versickerungsflächen werden nicht genutzt. Aus ihnen könnte man dringend benötigte Spiel- und Erholungsflächen machen.

10. Die Menschen nicht im Regen stehen lassen
Wer auf Bus, Bim oder S-Bahn wartet, muss dies in überdachten Wartehäuschen tun können, mit Sitzgelegenheit und Beleuchtung.