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Mietendeckel spaltet den Markt

Berliner Immobilienmarkt wurde zweigeteilt

Autor: Stefan Posch

Vor einem Jahr ist in Berlin der Mietendeckel in Kraft getreten. Die Auswirkungen sind deutlich zu spüren. Vom 1. Quartal 2019, also vor Ankündigung des Gesetzes, bis Mitte Februar dieses Jahres sind die Angebotsmieten für vom Mietendeckel betroffene Wohnungen durchschnittlich um 4 Prozent gesunken. Die nicht regulierten Mieten (Neubauten ab 2014) sind dagegen im gleichen Zeitraum um 17 Prozent angestiegen. Das zeigt eine gemeinsame Analyse des ifo Instituts und immowelt. Die stark unterschiedlichen Entwicklungen zwischen regulierten und nicht regulierten Wohnungen führt zunehmend zu einer Zweiteilung des Berliner Immobilienmarktes. Zudem sinkt durch die preisliche Regulierung der Anreiz, in die Aufwertung von Bestandsimmobilien zu investieren.

Im Vergleich mit den 13 anderen deutschen Großstädten über 500.000 Einwohner verdeutlicht sich der Einfluss des Mietendeckels: In den nächstgrößeren Städten steigen die Mieten im regulierten Segment deutlich stärker als in Berlin. Ein komplett gegensätzliches Bild zeigt sich im unregulierten Markt: Hier haben sich die Mieten in Berlin stärker erhöht als die der anderen Großstädte.

Eine weitere Folge des Mietendeckels ist die sinkende Zahl von Mietanzeigen regulierter Bestandswohnungen. Bereits seit der Ankündigung des Mietendeckels im Juni 2019 ist die Anzahl der Mietangebote rückläufig. Dass es sich um keinen deutschlandweiten Trend handelt, zeigt auch hier der Vergleich mit den anderen Großstädten, wo die Angebotszahl in den vergangenen 1,5 Jahren anstieg. Ein anderes Bild zeigt sich bei den Kaufanzeigen im regulierten Segment: Diese haben in Berlin besonders im Laufe des vergangenen Jahres einen großen Sprung nach oben gemacht.

„Unsere Analyse zeigt deutlich die Schwächen des Mietendeckels auf: Anstatt für neuen Wohnraum zu sorgen, werden Wohnungen dem Mietmarkt entzogen. Für viele Eigentümer ist die Vermietung nicht mehr rentabel, da sie auf einkalkulierte Mieteinnahmen verzichten müssen. Durch das schrumpfende Angebot wird die Wohnungssuche somit deutlich erschwert“, sagt Clemens Fuest, Präsident des ifo Instituts.