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Mietzinsminderung bei Seuchen

Anspruch auf Mietzinsminderung je nach Vertragszweck

Autor: Johannes Kautz, DLA Piper Weiss-Tessbach.

Aufgrund der Ausbreitung der Corona-Epidemie hat die Bundesregierung in den letzten Tagen weitreichende Maßnahmen beschlossen. Ab Dienstag bleiben Geschäfte, die nicht für die Grundversorgung notwendig sind, geschlossen. Vor allem für die zahlreichen Ein-Personen-Unternehmen sowie Klein- und Mittelunternehmen können diese Maßnahmen existenzbedrohend sein, denn die Fixkosten laufen weiter.

Aber auch die Vermieter werden von den wirtschaftlichen Auswirkungen nicht verschont bleiben, denn in der nächsten Zeit werden wohl zahlreiche Unternehmer einen Anspruch auf Mietzinsminderung geltend machen. Gemäß §§ 1104 und 1105 ABGB entfällt nämlich die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, unbrauchbar ist. Wenn nur ein eingeschränkter Gebrauch möglich ist, kann eine entsprechende Mietzinsminderung geltend gemacht werden.

Dies gilt auch dann, wenn das Bestandobjekt an sich zwar unversehrt und benützbar ist, aber aufgrund von außergewöhnlichen äußeren Umständen unbrauchbar geworden ist. Nachdem das neuartige Coronavirus vom Gesundheitsministerium als anzeigepflichtige Krankheit eingestuft wurde und die WHO hat mittlerweile sogar den weltweiten Pandemie-Fall ausgerufen hat, lässt sich schwerlich in Abrede stellen, dass wir es hier mit einer Seuche und einem außergewöhnlichen Zufall zu tun haben.

Ob das vermietete Objekt (gänzlich oder teilweise) unbrauchbar ist und die Miete reduziert werden kann, wird aber in vielen Fällen strittig sein. Dabei kommt es in erster Linie auf den Vertragszweck an. Wurde ein Geschäftslokal zum Betrieb eines Restaurants vermietet, wird sich der Mieter wohl auf die Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes berufen können, weil er sein Restaurant derzeit nicht offen halten darf. Allerdings bieten viele Restaurants auch einen Lieferservice an, den die weiterhin aufrecht erhalten können. Auch bei Büros oder sonstigen Geschäftsräumlichkeiten lässt sich trefflich darüber streiten, ob das Bestandobjekt tatsächlich unbrauchbar ist, vor allem, wenn keine behördliche Schließung des betreffenden Unternehmens angeordnet wurde. Außerdem sind die §§ 1104 und 1105 ABGB nicht zwingend. Im Mietvertrag können also auch abweichende Regelungen enthalten sein.

Für ausreichend Zündstoff ist also gesorgt, zumal es bislang kaum Judikatur zu vergleichbaren Fällen gibt. Es ist daher davon auszugehen, dass diese Frage in nächster Zeit auch die Gerichte vermehrt beschäftigen wird.

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