Immobilien Magazin

Nachhaltigkeit durch Technik

Die Entwicklung der Technologien für mehr Nachhaltigkeit beim Gebäudebetrieb geht rasend schnell. Eine Chance, den Ressourcenverbrauch von Bestandsgebäuden zu verringern.

Autor: Stefan Posch

Bis zum Jahr 2035 soll die weltweite Nachfrage nach Energie laut dem kürzlich veröffentlichten "Energy Outlook" des Energieunternehmens BP um weitere 30 Prozent steigen. 40 Prozent der Energie wird heute alleine für den Betrieb von Gebäuden verbraucht. Moderne Gebäudemanagementsysteme können aber für die Problematik des steigenden Energieverbrauchs ein Teil der Lösung sein. "Die Entwicklungsgeschwindigkeit ist derzeit atemberaubend. Jedes halbe Jahr kommen neue Produkte auf den Markt", sagt Peter Engert, Geschäftsführer der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), über Gebäudemanagementsysteme. Die Kaufentscheidung sei deswegen so wie jene bei einem Fernseher: Man wisse nicht so recht, wann man zuschlagen soll. Und genauso wie bei einem Fernseher bräuchten moderne Häuser eine Bedienungsanleitung, fordert Engert. Derzeit würde es nur wenige geben, die das anbieten. Auch bei den Handwerkern und Mitarbeitern sieht Engert noch Aufholbedarf: "Da braucht es noch viel mehr Produktschulungen."

Gebäude sprechen

Ein Profi im Bereich Gebäudeautomatisation ist Walter Michor, Leiter Marketing Solution und Service Portfolio bei Siemens Österreich Building Technologies. "Gebäude sprechen mit uns, wir müssen nur richtig zuhören", ist er überzeugt. Bevor ein Gebäude redselig wird, müssen wir uns ein Gebäude genau ansehen. "Wir beginnen damit, festzustellen wie ein Gebäude anzuschauen messtechnische erfasst werden kann", erklärt Michor die Vorgangsweise, die Energieffizienz eines Bestandsgebäudes zu verbessern. Energieflüsse - auch in Form von Wärmeenergie aber auch Kälteenergie - oder der Wasserverbrauch können dann entweder manuell oder vollautomatisch erfasst werden. Bei einer automatischen Erfassung werden kleineMessinstrumente gesetzt, die z.B. alle 2,5 Minuten die Daten sammeln. "Damit können wir sehr genau arbeiten", erklärt Michor.

1,5 Millionen Daten pro Tag

Die Anzahl der Werte kann dabei ein enormes Ausmaß erreichen. "In manchen Projekten sammeln wir bis zu 1,5 Millionen Daten pro Tag", erzählt Michor. Doch nur mit dem Datensammeln ist die Arbeit noch lange nicht getan. "Sie können die Daten nehmen, doch wenn sie diese nicht analysieren, sind diese Daten wertlos", sagt Michor. Man muss bei einer entsprechenden Analyse setzen und die gesammelten Werte in Relation zu anderen physikalischen Gebäudedaten, wie etwa Größe, Kubatur oder auch die Anzahl der Personen im Gebäude setzen. Auch werden Messwerte aus der Vergangenheit und Wettereinflüsse berücksichtigt. Erst dann kann man das Gebäude mit anderen vergleichen und so feststellen, ob und wo bei der Energieeffizienz Nachholbedarf besteht und es ein Potential für Energieoptimierung gibt. Mit diesem Ergebnis ist man in der Lage eine Strategie für Verbesserungen mit dem Kunden ausarbeitent und infolge dessen diese auchumzusetzen. implementierent. "Konkret heißt das wir bauen automatische Steuerungen ein, tauschen zum Beispiel veraltete Heizkessel, implementieren Energiespeicher oder schlagen einen Fenstertausch und Fassadenisolierung vor.", erklärt Michor.

Zudem wird die Energie bedarfsgerecht gesteuert. "Büros und Schulen brauchen etwa am Wochenende wenig keine Energie. Fahren Sie zum Beispiel Abends oder in der Nacht durch einen Industriepark. Da sehen Sie wieviele Räume unnötigt beleuchtet sind. Ganz zu schweigen von den Räumen die nach wie vor aufgeheizt sind, weil die Heizung nicht abgeschaltet wurde.", erklärt der Ingenieur. Etwa 15 Prozent Energieeinsparung könne man alleine dadurch erzielen, dass man Licht und Heizung automatisiert. "In technischen Bereichen kann man mit 50, 60 Tausend Euro einen guten Hebel bewirken", erklärt Michor. Auch die Isolationstechnik solle man aber auch nicht außer acht lassen. "Eine Fassade zu isolieren erneuern ist aber sehr, sehraufwendig, hier muss immer der Kosten / Nutzen Aspekt berücksichtigt werden", so Michor.

Gebäude als Kraftwerk

Interessant findet Michor die Unterschiede zwischen Wohn- und Bürogebäude, was das Thema Eneergiebedarf betrifft: "Im Bürogebäude hat man zwischen acht und 17 Uhr kontinuierlichen Energiebedarf Betrieb, der in den Nachtstunden wir viel weniger Energie benötigt. überhaupt nicht stattfindetn. Auf der anderen Seite schaut es bei Bei Wohngebäuden sieht es dagegen genau umgekehrt aus." Deswegen werden nicht nur Einzelgebäude sondern wenn möglich ganze Gebäudekomplexe mit unterschiedlicher Nutzung auch die unterschiedliche Netzlast analysiert. Es geht darum Dann sei man in der Lage dem Gebäude zum richtigen Zeitpunkt die richtige Menge an Energie zur Verfügung zu stellen, so Michor. Natürlich müsse man hier auch die Gesetzgebung und die entsprechenden Energielieferanten berücksichtigen. "Wenn Energie von einem Gebäude in ein anderes übertragen wird, so sind die Regeln und Bedingungen der Netzbetreiber zu berücksichtigen Es ist nicht so leicht, Energie einfach in das Nebenhaus zu schicken", gibt Michor zu bedenken. "Wir reden hier aber nicht von Zukunftsthemen, sondern wir reden von tatsächlich realisierten Möglichkeiten", erklärt der Ingenieur, der das Beispiel Seestadt Aspern nennt, wo nicht nur der Energieverbrauch der Gebäude optimiert wird, sondern diese auch Energie erzeugen, speichern und bei Bedarf verwenden.ins Netz einspeisen.

Für die Zukunft sieht Michor auch die Cloud-Technologie als großes Thema: "Während heute noch viele Gebäude alle Systeme wie Gebäudemanagement, Energiemanagement, die notwendigen Server und damit die Datenerfassung ihre Server und ihre Datenerfassung im Gebäude einbauen haben, werden wir in derZukunft die Daten verstärkt in einer Cloud gesammelt sammeln und die Funktionen als Service angeboten."Der Kunde hat ätte dann den Vorteil, für die Bereitstellung dieser Technologie nur mehr eine monatlicheGebühr Fee zahlen zu müssen, die Funktionen selbst werden vom Dienstanbieter sichergestellt.

Gebäude als Gesundheitsrisiko

Der Trend Richtung energiesparende Gebäude hat aber auch negative Nebeneffekte. "Die Gebäudehüllen sind heute so dicht, dass eine Lüftungsanlage notwendig wird. Eine potenzielle Gefahr, wenn man sie falsch baut oder plant", erklärt Thomas Fleischanderl, Leiter der Business Unit Umweltschutz bei TÜV Austria. Denn in den Anlagen könnte sich Kondenswasser ansammeln. Ein idealer Nährboden für Keime und Bakterien wie etwa Legionellen. Werden diese eingeatmet, können sie zu der Legionärskrankheit führen. 113 belegte Fälle gab es im Jahr 2014 in Österreich. Besonders Büros und öffentliche Gebäude seien davon betroffen, erklärt Fleischanderl, der empfiehlt, die Lüftungsanlagen regelmäßig warten zu lassen. Mit einem Abklatschtest könne man den Bakterienbefall überprüfen. Grundsätzlich könnten Legionellen aber überall vorkommen, wo Warmwasser aufbereitet wird. Die Keime vermehren sich bei einer Wassertemperatur zwischen 40 und 45 Grad. Ein besonders Risiko stellen laut Fleischanderl auch Schulen dar, da dort das Wasser über den Sommer wochenlang steht. Auch Formaldehyd oder Weichmacher in Baumaterialien, Möbeln oder Bodenbelägen würden eine Gefahr für die Gesundheit darstellen, so Fleischanderl. "Wir verbringen 90 Prozent der Lebenszeit in Gebäuden", gibt er zu bedenken. Man müsse überlegen, warum es auf der Straße gesetzliche Bestimmungen gibt, was die Lufthygiene betrifft, in Gebäuden aber nicht. "Das Thema wird uns in Zukunft immer mehr beschäftigen," prophezeit er. Nachhaltigkeit betrifft eben die gesamte Umwelt und damit auch die Gesundheit der Menschen.

Aufrüstung - Sparen mit Technik

Mit einer modernen Gebäudemanagementsystem können Bestandsgebäude nachhaltiger betrieben werden. Dazu werden Daten, wie etwa Energie- und Wasserverbrauch sowie andere physiklaische Werte, gesammelt und analysiert. Dann kann erkannt werden, welche baulichen oder technischen Maßnahmen für das Gebäude Sinn machen. Alleine mit einer technischen Nachrüstung können etwa 15 Prozent des Stromverbrauchs gespart werden.

Smart City - Seestadt als Versuchslabor

Die Seestadt Aspern ist nicht nur das größte Stadtentwicklungsprojekt Mitteleuropas, sondern auch Forschungsfeld, was die Energieeffizienz ganzer Stadtteile betrifft. Dazu wurde das Joint Venture Aspern Smart City Research GmbH (ASCR) gegründet. Beteiligt sind die Stadt Wien, die städtischen Versorgungsunternehmen Wien Energie und Wiener Netze sowie Siemens. Für das Forschungsprojekt werden Daten von über 100 Haushalten gesammelt. Ziel ist eine verbesserte Interaktion der lokalen Energieerzeugung und -nachfrage mit dem Niederspannungsnetz. Mögliche lokale Überlastungen sollen prognostiziert und Engpässe durch die Koordination zwischen Gebäuden und dem Netz aufgelöst werden.