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Neue Probleme für Makler

FAGG - Auswirkungen der EU-Verbraucherrechte-RL auf den Maklervertrag

Autor: Anton Holzapfel

Ab 13. Juni 2014 gelten auch in Österreich neue, europaweit harmonisierte, Informations- und Rücktrittsrechte für Verbraucher. Konsumenten können - bei Belehrung - innerhalb von 14 Tagen von Verträgen zurücktreten, die als Fernabsatz- oder als Außergeschäftsraumvertrag zustande gekommen sind. Diese Bestimmungen des neuen FAGG (Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz) gelten sowohl für Kauf- als auch Dienstleistungsverträge, nicht aber für Kaufverträge von Immobilien oder Wohnungsmietverträge, wohl aber für den Maklervertrag mit Konsumenten. Die Crux daran: Innerhalb der offenen Widerrufsfrist könnten Verbraucher den Maklervertrag – sprich die Provisionsvereinbarung – auch dann noch widerrufen, wenn durch die Verdienstlichkeit des Maklers ein Kauf- oder Mietvertragsabschluss zustande gekommen ist. Verbunden mit den Rücktrittsrechten kommen auf Unternehmen durch das FAGG jede Menge weiterer Informations- und Hinweispflichten zu, die vor allem in der praktischen Abwicklung eine Fülle von bürokratischen Erschwernissen befürchten lassen - mit teils drastischen Folgen bei Nichtbeachtung. Was ist ein Auswärtsgeschäft? Ein Auswärtsgeschäft bezeichnet grundsätzlich einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit von Unternehmer und Verbraucher. Ein typischer Fall eines Außer-Geschäftsraum-Vertrages“ (kurz AGV) wäre etwa ein schlichter Maklervertrag oder auch ein Alleinvermittlungsauftrag mit dem Abgeber, der vor Ort unterzeichnet wird oder aber eine Provisionsvereinbarung mit einem Interessenten, wenn diese bei der Besichtigung der Immobilie erfolgt. Auf das Anbahnen des Geschäfts durch den Verbraucher kommt es hingegen (im Gegensatz zum Haustürgeschäft gem. § 3 KSchG) nicht mehr an.

Was ist ein Fernabsatzgeschäft? Unter einem Fernabsatzgeschäft (FAG) ist jeder Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher zu verstehen, der ohne gleichzeitige körperliche Anwesenheit des Unternehmers und des Verbrauchers im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems geschlossen wurde, wobei ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden (bis einschließlich des Zustandekommens des Vertrags). Beispiel FAG Insbesondere Provisionsvereinbarungen auf Interessentenseite kommen häufig über einschlägige Immobilienportale oder die eigene Maklerhomepage auf elektronischem Weg zustande. Kontaktiert etwa ein Interessent einen Makler über Internet oder Telefon, der Makler übermittelt dem Interessenten per email sein Exposé und kommuniziert damit auch seine Provisionserwartung. Wenn der Verbraucher nun weiterhin die Tätigkeit des Maklers in Anspruch nimmt, indem er telefonisch oder per Mail einen Besichtigungstermin vereinbart, kommt der Maklervertrag damit schlüssig zustande – und unterliegt hiermit dem Fernabsatzgeschäft (FAG).

Die Rücktrittsfrist des Verbrauchers beträgt sowohl bei Fernabsatzverträgen (FAG) als auch bei Außergeschäftsraumverträgen (AGV) 14 Tage, allerdings nur, wenn der Unternehmer den Verbraucher auf dieses Rücktrittsrecht auch hingewiesen hat. Erfolgt hingegen keine Widerrufsbelehrung, - die gem. § 4 Abs 1 FAGG auch Angaben über die Bedingungen und die Vorgangsweise für die Ausübung des Rechts zu enthalten hat, dies unter zur Verfügungstellung eines Musterwiderrufformulars - verlängert sich die Frist um ein Jahr – somit maximal ein Jahr und 14 Tage. Der Rücktritt selbst kann formfrei erfolgen, ein Schriftlichkeitsgebot ist nicht vorgesehen. Die Rücktrittsfrist ist gewahrt, wenn die Rücktrittserklärung innerhalb der Frist abgesendet wird.

Entscheidend ist dabei, dass einem Unternehmer, der nun innerhalb der Widerrufsfrist (bei Belehrung 14 Tage) seine Dienstleistung begonnen oder sogar bereits erbracht hat, im Fall der Ausübung des Rücktrittsrechts des Verbrauchers kein Honorar zusteht.

Beginn der Dienstleistung innerhalb der Widerrufsfrist: Wenn nun vorzeitig, also vor Ablauf der Widerrufsfrist, mit der Dienstleistung begonnen werden soll, kann ein Ausschluss des Rücktrittsrechts vereinbart werden. Hierfür ist jedoch ein ausdrückliches Verlangen des Verbrauchers (§ 10 FAG) erforderlich. Dieses „Verlangen“ muss aktiv erfolgen. Es reicht nicht, diese Klausel in die AGBs aufzunehmen, sondern der Verbraucher muss ausdrücklich erklären, dass er die Ausführung der Dienstleistung vor Ablauf der Widerrufsfrist bei gleichzeitigem Verlust seines Rücktrittsrechts wünscht. Nur bei vollständiger Vertragserfüllung steht dem Verbraucher in diesem Fall kein Rücktrittsrecht zu.

Welche praktikable Vorgangsweise nun ein Makler wählen sollte, um seinen Provisionsanspruch so weit als möglich zu sichern, darüber wird noch heftig debattiert. Was die Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten betrifft, erscheint eine den Verbraucherschutzbestimmungen einerseits und dem Sicherungsbedürfnis des Maklers entsprechende Vorgangsweise wohl nur über eine umständliche elektronische Zettelwirtschaft zu erreichen sein. Jedenfalls wird beim Fernabsatzgeschäft, das wohl die häufigste Form darstellen wird, ein Zwischenschritt einzubauen sein. Wenn sich der Interessent nach Sichtung der Objekte im Onlineportal mit dem Makler in Verbindung setzt und weitere Details erbittet, sollte - bevor noch das Exposè samt Bekanntgabe der Adresse übermittelt wird, der Verbraucher über alle wesentlichen Inhalte des Maklervertrages samt Belehrung über das Rücktrittsrecht und Nebenkostenübersicht übermittelt und dessen Bestätigung/Zustimmung erwirkt werden. Für die Informationserteilung gem. § 4 FAGG kann sich die Erstellung eines allgemeinen Merk- bzw. Informationsblatts empfehlen – soweit diese Informationen nicht ohnedies aus der Provisionsvereinbarung hervorgehen. Die Bestätigung bzw. Zustimmung zu den Maklerhonorarkonditionen samt Belehrung über das Rücktrittsrecht kann sowohl online erfolgen (allerdings sind die Vertragsgrundlagen anschließend dem Verbraucher auf dauerhaften Datenträger zu übermitteln) oder gleich automatisiert (etwa in Form eines Formulars) per email zu übermitteln, welches bei Interesse zu bestätigen ist. Damit wäre der Vermittlungsauftrag zustande gekommen und die Rücktrittsfrist ausgelöst. Mit dem Bestätigungsmail könnte im gleichen Zug ebenso die Möglichkeit der Aktivierung eines Buttons vorgesehen werden, mit dem der Verbraucher wahlweise auch gleich sein ausdrückliches Verlangen, dass der Unternehmer noch vor Ablauf der Widerrufsfrist mit der Dienstleistung beginnen soll samt Kenntnisnahme des Verlust des Rücktrittsrecht, erklären kann. Haustürgeschäft (§ 3 KSchG) Das bisherige Rücktrittsrecht vom Haustürgeschäft (§ 3 KSchG) bleibt zwar erhalten, angepasst wurde allerdings die Rücktrittsfrist, von bisher einer Woche auf nunmehr auf 2 Wochen, bei Nichtbelehrung wird diese ebenfalls zusätzlich 12 Monate betragen. Letzterer Fall war bislang unbefristet anfechtbar. § 3 Z 4 KSchG in der neuen Fassung sieht allerdings vor, dass jene Fälle, die unter den Anwendungsbereich des neuen FAGG fallen, nicht mehr vom bisherigen Haustürgeschäft-Rücktritt erfasst werden. Jedenfalls weiterhin anzuwenden ist § 3 KSchG jedoch auf jene Ausnahmefälle, wo die EU- Verbraucherrechte Richtlinie nicht gilt, wie etwa bei Miet- und Kaufverträgen. Unverändert bleibt auch das gem. § 30a KSchG bestehende Rücktrittsrecht vom Immobiliengeschäft.

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Kommentare

Pflichtmitglied | 11.06.2014 09:57

Sehr richtig! Wie soll das einem Interessenten ohne abgeschlossenem Jusstudium erklärt werden? Und zusätzlich ist er vielleicht nicht zu 100% der deutschen Sprache mächtig. Es bleibt abzuwarten was noch alles auf uns zukommt.

Vorauseilendes Gehorsam | 10.06.2014 12:07

Die Art mit der in Österreich eine EU-Novelle umgesetzt wird, ist wieder einmal erschreckend! Der Gesetzgeber ist viel zu spät dran und macht ein Husch-Pfusch Gesetz. Wo ist die Übereilungsgefahr beim Maklergeschäft für den Konsumenten? Seit 1996 wird der Maklervertrag vom österreichischen Gesetzgeber als Vertrag "suis generis" gesehen, niemals als "Dienstleistungsvertrag". Jetzt aber ist es plötzlich opportun und daher ist der Maklervertrag ein Dienstleistungsvertrag? Wo war die Interessensvertretung in den letzten 2 Jahren und wieso wird hier nur als Erfüllungsgehilfe eines unfähigen Gesetzsgebers agiert? Die Maklerschaft hätte sich Agitation gegen diese Art der Gesetzgebung erwartet. Wozu bezahlen die Mitglieder eigentlich Pflichtbeiträge?