Immobilien Magazin
Thomas Rohr

Neues Mietrecht Fortsetzung

Volles Rohr – von und mit Thomas Rohr

Die wichtigsten Punkte eines neuen Mietrechts – Teil 2:

6. Eintrittsrechte der nahen Angehörigen in Wohnungsmietverträge bleiben aufrecht. Der Eintrittszins ist der aus den behördlichen Preisspiegeln (Pkt. 7.) ersichtliche marktübliche Zins (mit den Einschränkungen des heutigen § 46 (1)).

7. Die Kontrahenten eines Mietvertrages über eine Wohnung haben bei Vertragsabschluss gemeinsam ein von den Behörden (Magistrate oder Bezirksverwaltungsbehörde) erstelltes Formular auszufüllen, in dem der Hauptmietzins und die wesentlichen Merkmale des Mietgegenstandes zu verzeichnen sind, und es der zuständigen Behörde zu übermitteln. Die Behörden haben auf der Grundlage dieser Mitteilungen vierteljährlich einen Preisspiegel der jeweils in den letzten beiden Jahren frei vereinbarten Mietzinse nach den Kategorien Lage, Nutzfläche, Grundriss, Stockwerkslage, Lift, Helligkeit, Lärm, Blick, besondere Ausstattung der Wohnung, Erscheinungsbild und Alter des Hauses, Wärmeschutz u. a. zu führen und zu veröffentlichen.

Diese Preisspiegel dienen der Angleichung des Hauptmietzinses an den jeweils marktüblichen Zins nach mindestens fünf Jahren, der Feststellung des marktüblichen Hauptmietzinses bei Abschluss eines befristeten Mietverhältnisses und der Feststellung des Eintrittszinses. Gibt sich eine Partei mit der Feststellung durch die Behörden nicht zufrieden, weil ihrer Meinung nach die Zuordnung zu der in den Preisspiegeln enthaltenen Kategorien nicht zutreffend ist, hat das Gericht das Gutachten eines Sachverständigen zu bestellen, gemäß dem die Zuordnung zu erfolgen hat. Zur Feststellung des marktüblichen Zinses nach mindestens fünf Jahren über ein(e) Geschäftslokal/Büro/Werkstatt etc. ist ebenfalls vom Gericht ein Sachverständiger zu bestellen, falls zwischen den Parteien nicht ohnehin Übereinstimmung erzielt wird.

8. Strenge Erhaltungsvorschriften für die Häuser müssen durch die jeweiligen Bauordnungen festgelegt werden. Die diesbezüglichen Verpflichtungen des Vermieters können bei Planung eines späteres Abbruches oder Totalumbaues unter Vorlage einer Zustimmungsbestätigung der Baubehörde im Mietvertrag eingeschränkt werden. Die Nichtbeachtung von Bauvorschriften ist auch auf Antrag eines Mieters von der Baubehörde festzustellen und führt allenfalls zu Mietzinsminderungsansprüchen des Mieters.

9. Die Erhaltungspflichten für das Innere des Mietgegenstandes müssen im Mietvertrag ausführlich und genau vereinbart werden (ein von den Behörden verfasstes Mietvertragsformular könnte hier dienlich sein).

Bei Fristverträgen trifft den Vermieter jedenfalls die volle Erhaltungspflicht auch für das Innere des Mietgegenstandes.

10. Wenn eine Wohnung bei Neuvermietung nicht sämtliche im Gesetz aufgezählten Merkmale einer Wohnung aufweist oder die Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand übergeben wird, hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Herstellung der fehlenden Merkmale bzw. des ordnungsgemäßen Zustandes zu verlangen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so hat der Mieter das Recht auf entsprechende Mietzinsminderung. 11. Die Untervermietung ist nur im Einvernehmen mit dem Vermieter gestattet, ebenso eine wesentliche Veränderung des Mietgegenstandes durch den Mieter.

Eine Erläuterung zu diesem Entwurf folgt in der nächsten Ausgabe.