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Neuordnung in Salzburg

Das neue Raumordnungsgesetz soll unter anderem wieder für mehr Grundstücke am Markt sorgen.

Autor: Stefan Posch

Kein Bundesland hat so radikal auf die Preissteigerungen und die Grundstücksknappheit reagiert wie Salzburg. Die Landesregierung wird am 28. Juni (Stand Redaktionsschluss) wohl das neue Raumordnungsgesetz verabschieden, das ab 1. Jänner 2018 in Kraft treten wird. Die Neuregelung wird starken Einfluss auf die Immobilienwirtschaft haben. Die Landespolitik sagt nämlich unbebauten Grundstücken, Zersiedelung und Zweitwohnsitzen den Kampf an.

Befristete Baubewilligungen

Baubewilligungen werden zukünftig auf zehn Jahre befristet sein. Zudem muss für bereits gewidmetes Bauland, das nicht bebaut wird, nach fünf Jahren eine jährliche Abgabe an die Gemeinde bezahlt werden. Neue Handelsgroßbetriebe auf der "grünen Wiese" sollen künftig strenger geprüft werden. Auch die vielen Zweitwohnsitze in manchen Gemeinden sind im Visier der Landespolitik. In Gemeinden, die einen Anteil an Nicht-Hauptwohnsitzen von über 16 Prozent haben, sind Zweitwohnsitze nur noch in eigens ausgewiesenen Gebieten erlaubt. Derzeit wären 82 der 119 Salzburger Gemeinden davon betroffen. "Es wird etwas getan", sagt Christian Struber, Geschäftsführer der Salzburg Wohnbau, der das neue Raumordnungsgesetz begrüßt. Mit der Neuregelung würde es "Bauwidmungen auf Vorrat" nicht mehr geben, und Bauen im ländlichen Raum wäre damit wieder leistbarer. Zudem würden mit den Maßnahmen die Ortskerne der Gemeinden gestärkt werden.

Bauwidmungen auf Vorrat wird es nicht mehr geben.

Wohnungen über Gewerbe

Um dem Grundstücksmangel in der Stadt Salzburg zu entgegnen, wird aber auch abseits der Politik etwas getan. "In Salzburg wird nachverdichtet", erklärt Struber. Eine Idee ist es, Gebäude von Nahversorgern mit Wohnungen zu überbauen. "Das war im vergangenen Jahrhundert gang und gäbe. Wir haben die Möglichkeiten analysiert und sechs Standorte ausgemacht, die dafür geeignet sind", erzählt Struber. Mit den Nahversorgern selbst wurden auch schon Gespräche geführt. Die großen Preissprünge sind in Salzburg Stadt aber vorbei. "Gerade im Neubaubereich hat sich die Preiskurve abgeflacht", erklärt Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner Immobilien. Die Preise für Erstbezugswohnungen sind etwa in der Stadt Salzburg laut dem Immobilienpreisspiegel der WKO im Jahr 2016 nur um 0,7 Prozent gestiegen. In anderen Städte wie etwa Tamsweg (+3,2 Prozent) oder St. Johann im Pongau (+3,4 Prozent) fiel die Steigerungrate hingegen höher aus. Auch im Salzburger Umland stiegen die Preise 2016 stark an. Baugrundstücke wurden dort um 4,8 Prozent teurer (333 Euro pro Quadratmeter). "Das ist eine logische Entwicklung", sagt Struber. Vor allem entlang der S-Bahn-Strecke seien die Grundstücke sehr begehrt.

Mehr Gewerbe-Transaktionen

Im Jahr 2016 stieg das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien sprunghaft an. Eine Analyse von Hölzl & Hubner Immobilien ergab ein Gesamtinvestitionsvolumen von etwa 350 Millionen Euro. Das ist eine Steigerung von 175 Prozent im Vergleich zum Jahr 2015. Ein Großteil (75 Prozent) der Verkäufe betrafen Bestandsimmobilien. Für nur 25 Prozent zeigten sich Neubauten verantwortlich. Die Bruttoanfangsrenditen bei Gewerbeimmobilien liegen laut der Untersuchung zwischen 4,7 und 7,5 Prozent.

Gerade im Neubaubereich hat sich die Preiskurve abgeflacht.

Betriebe wandern ab

In den vergangenen Jahren sind aber einige Betriebe aus dem Land Salzburg in das nahe Oberösterreich umgesiedelt. "Für den einen oder anderen ist es ein Ansatz, nach Oberösterreich zu gehen", erklärt Maislinger. Grund seien die geringeren Grundstückspreise im Nachbarbundesland. "Es kommt aber auf die Betriebsform an", erläutert er. Die Frage sei, wie abhängig man von den Mitarbeitern ist. Die Büromieten sind 2016 laut dem aktuellen Immobilienpreisspiegel in der Stadt Salzburg leicht auf 9,30 Euro pro Quadratmeter gestiegen (+2,2 Prozent). Höher fiel die Steigerung in der Umgebung von Salzburg aus, wo durchschnittlich 7,40 Euro Miete pro Quadratmeter bezahlt werden (+5,7 Prozent). "Es wurde letztens weniger gebaut, deswegen ist die Auslastung gut", so Maislinger über die Assetklasse Office. Eine Reduktion der Vermietungspreise war im Einzelhandelsbereich zu beobachten. In Salzburg Stadt etwa fiel die durchschnittliche Miete auf 56,2 Euro (-5,2 Prozent). "Das Wachstum der Spitzenmiete ist vorbei", so Maislinger. Trotzdem gibt es wenig Leerstand. "Die Vermietungssituation ist sehr gut", erklärt Maislinger. Die Neuflächenproduktion werde aber durch das neue Raumordnungsgesetz sehr eingeschränkt.

Raumordnung Neu

Das neue Raumordnungsgesetz soll (Stand Redaktionsschluss) am 28. Juni von der Salzburger Landesregierung beschlossen werden und mit 1. Jänner 2018 in Kraft treten. Bauland wird dann nur mehr auf zehn Jahre befristet sein, zudem muss für bereits gewidmetes Bauland, das nicht bebaut wird, nach fünf Jahren eine jährliche Abgabe an die Gemeinde bezahlt werden. Neue Handelsgroßbetriebe auf der “grünen Wiese” werden künftig strenger geprüft, und Zweitwohnsitze sollen in manchen Gemeinden beschränkt werden.